淺議房地產企業的財務制度

摘要：本文首先分析房地產企業財務制度現狀，針對存在的問題提出構建并完善財務制度+以此改善財務制度的系統性，可執行性，預見性。

關鍵詞：房地產企業；財務制度；財務制度體系

一、房地產企業財務制度的現狀

1 在財務制度設計方面，缺乏創新和實際可操作性，往往財務制度根本不基于企業自身狀況，甚至是借用其他同行的財務制度。

2 在財務制度的形式上，采用條款式規定來代替細則與程序，不容易執行者理解執行。

3 財務制度“被動反應型”的現象較突出，一但遇到臨時變動，基本沒有一套臨時的機變預案，嚴重缺乏靈活性。

4 財務制度缺乏系統性。制度與制度之間既缺乏層次，又沒有關聯。孤立單一的制度大大削弱了制度的管理能力。

5 由于長期在授權機制上的集權意識，習慣于用人治代替制度管理，制度往往只是一紙空文，違反制度的情況比比皆是。

二、房地產企業財務制度及其意義

1 構建財務制度，應先了解本企業的經營方式，行業情況，人員配備，組織架構等方面，從各個因素出發思考財務工作基礎規范和業務流程，用標準統一的格式填制各個因素的現狀為制度設計提供依據和基礎。

2 制度的內容以總則，細則，程序，緊急預案組成。代替條款式規定。細則的制訂一定要服從總則的原則，程序的設計上要簡單明了，要圖文并貌，讓人便于理解和執行。有些操作程序還要引入時間概念加強員工操作的效率。

3 對于臨時變故，制度要另設緊急預案。緊急預案要以反應快速，程序簡便為原則。突出及時解決的功能。

4 建立有系統性的財務制度。將總則與細則區分，總則指導細則，細則指導執行者行為。細則與細則之間相互關聯。一般將有關聯的細則名稱放在每個細則附錄部分，便于查看。財務制度還有與外部其他公司制度在格式上要一致，在內容上要銜接，促進財務制度脫離單一系統，與整個公司的制度吻合，成為行之有效的制度體系。

5 改變管理集權思想，制定分層授權原則，平衡各層管理的權力與責任，明確規定各項業務的執行程序，提高管理的規范化與科學性，保障財務管理的安全與有效。

三、構建房地產企業財務制度的具體內容

1 建立和完善總則管理規范制度

2 建立項目管理財務制度

(1)項目管理財務制度。項目財務管理制度不能照搬公司細則。必須另外制定。應與項目實際情況結合，確立管理目標，根據項目的權限與職能制定。將其分別看做成本中心和利潤中心進行考量。

(2)設立項目財務上報制度。房地產企業項目管理，需要向管理層及時反饋銷售／預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經營決策行為。項目財務上報制度應與總部所需報表格式統一，數據可用，傳送方便。在管理層次上必然要低于總部制度，接受總部制度的指導。建立電子數據傳輸系統，提高財務上報的效率。

3 建立全面預算管理制度

(1)全面預算模式。根據房地產企業特點，建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象，對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的總部在對各項目中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后，根據整體資金狀況，對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次項目中心的基礎上，將整體計劃與目標層層分解至各項目中心。各項目中心作為企業總體預算的具體執行單位，負責編制、組織、匯總和完成本項目中心的年度項目預算及資金預算，從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個項目中心通過建立項目中心預算報表體系，及時將實際經營信息向上一級項目中心反饋，以此實現預算執行的跟蹤與控制。

(2)預算的編制程序與執行制度。房地產企業全面預算的編制過程，牽涉企業的所有部門與員工。所以必須首先建立財務預算管理委員會。以財務部門為主，制作預算相關表格，分發到各個項目中心。并清楚解釋預算填制的方法。并規定回饋時間。并檢查預算原始表格的正確性。財務部門依據上報的預算表格制作預算底稿，再在高層管理會議上討論通過。最后制定出預算。預算的執行控制工作主體首先是各個項目中心的負責人，他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來，如果某項實際業務是預算范圍內的業務，則可按照正常的審批程序進行；如果該業務是屬于預算外的業務，則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批，并說明理由。這樣，能夠有效地控制預算外支出，增強企業的控制能力。

(3)預算的考核與分析制度。房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評，這是指：每個月各項目中心均要對各自預算的執行情況進行分析，房地產企業總部進行匯總和分析總結，召開月度分析會議并查找出現的問題及原因。每季度按各項目中心該季度累計的預算實際執行情況，根據設定的績效指標對其業績進行考核，再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析，總結主要的問題，并制定和修正下年度的經營目標，指導下年度預算編制和項目中心預算目標的分解。