試論房產企業如何應對土地增值稅新政

摘要：隨著土地增值稅新政策的不斷出臺，房地產企業應在現有的財務體系下進行調整，搞好土地增值稅的籌劃，盡快適應新的稅收政策，來保持房產企業的平穩健康發展。

關鍵詞：房產企業；土地增值稅；籌劃

一、土地增值稅清算之前房產企業的賬務處理流程

1 房地產企業的開發成本、期間費用和利息支出的財務操作以關注當年企業所得稅為主要出發點。房地產企業出于抵減當年企業所得稅的考慮，往往將工程人員的工資、福利、折舊、修理費、勞動保護費、辦公場所費用等計入當期損益，在科目設置上也以企業所得稅為主，計人管理費用的相關明細科目。

2 在項目開工建設準備前和銷售前，關于產品定位和定價，財務沒有提前介入，整個開發項目開發前未充分考慮土地增值稅清算的因素。房地產開發的前期準備工作應是由企業各職能部門共同參與的一項綜合規劃，應將各種因素充分考慮。而在實際操作過程中，財務往往擔當的是事后核算工作或是少量的事前測算工作，由于在國家政策未調整前，財務測算也只考慮主要的幾個稅種，未充分考慮土地增值稅清算的因素。不能充分發揮事前籌劃的作用，這樣在開發項目實施前就漏掉了稅收中關于土地增值稅這最關鍵的環節。

3 財務自身前瞻性不足，對土地增值稅清算工作準備尚未充分，抱有僥幸心理。《土地增值稅暫行條例》是1993年12月頒布的，由于其操作計算十分復雜，且沒有與之配套的成本核算辦法及嚴格征繳時限等原因，因此在全國各地沒有普遍實施。浙江省則是在2004年之后才頒發相關預征的條例《浙江省地方稅務局關于進一步加強土地增值稅征收管理工作的通知》，《轉發浙江省地方稅務局關于進一步加強土地增值稅征收管理工作的通知》。上述條例中并沒有明確企業在完工后如何進行清算的規定，因此，財務人員普遍抱有僥幸心理，對清算工作的準備不充分。

二、新的稅收政策下進行土地增值稅籌劃的幾個要點

1 轉變財務核算思路，從單純以企業所得稅為出發點變為兩稅綜合考慮，控制增值額。具體可考慮如下：

(1)將直接管理項目部門費用歸集到開發間接費中。根據土地增值稅規定，房地產開發費用中的期間費用按《實施細則》第七條(一)(二)項規定(即取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本)計算的金額之和的5％以內計算扣除，因此，在財務核算時可以將直接組織、管理開發項目發生的費用，如工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等列入開發間接費，從而減少期間費用的發生額，增加開發成本的發生額，即增加開發成本的扣除額。

(2)將為取得土地而支付的土地使用稅等與土地有關的稅金和費用計入取得土地使用權所支付的金額中，從而增加開發成本的扣除額。

(3)根據公司借款實際情況，選取財務費用扣除方式。《實施細則》規定，A、利息支出能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除；B、凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按《實施細則》第七條(一)(二)項規定計算的金額之和10％以內計算扣除。即如果開發過程中，企業借用大量資金，且周期較長，利息費用很多，則可采取據實扣除的方式，前提是必須提供金融機構的貸款證明。如果開發過程中借款很少，利息費用很低，企業進行比較后，可選擇不需提供貸款證明的方式達到盡量多扣除費用，降低稅負。

2 項目開發前，利用土地增值稅優惠政策，做好土地增值稅預案。

(1)利用合作建房優惠政策。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[19951048號)規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。所以，對于有資金無土地的房地產企業，可以與有土地想開發土地卻無能力開發的單位或個人采取合作建房的形式，聯合進行房地產開發。這樣，對方分得的房產不用繳納土地增值稅，只要就自己分得部分在銷售時納稅。同理，如果房地產企業自己有土地，但資金緊張，可以與愿意購買房產的其他單位也采取合作建房的形式，聯合進行房地產開發，也可達到上述效果。

(2)利用房地產的代建免稅政策。對房地產企業來說，代建收入屬于營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式減輕稅負，在開發之初就確定購買用戶，實行定向開發，前提是不能發生房地產權屬的轉移。

(3)在房地產開發中后期，可利用建造普通標準住宅的優惠政策。《實施細則》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％的，應就其全部增值額按規定征稅。企業進行這項稅收籌劃的前提條件是增值率要在超過20％的比例范圍內。可以通過適當增加住房開發成本和適當降低收入的辦法，如增加小區景觀支出、增加公共配套支出、折扣銷售等，降低增值額，使增值率低于20％，達到免稅的目的。前提是，稅法規定對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。