央企住房“鐵布衫”

羅科

憑借高額住房補貼、自建、單位團購三大“法寶”，央企在房價暴漲狂潮中處變不驚，獨享住房供給“雙勒制”帶來的愜意與安逸。

2009年的房價再次暴漲，如登陸臺風席卷、裹挾著社會中低收入者。但有一個群體似乎始終不為所擾，安心地在港灣享受著獨有的平靜，那就是身披一套不與塵世接軌的福利衣服的央企人。

房價直線上升之下，央企借助“高額住房補貼”、“自建房”、“單位團購房”三大法寶，與國家行政機關合謀打造了與塵世涇渭分明的住房供給“雙軌制”。

中石油“購房門”所涉及的小區太陽星城。

高額住房補貼

1998年起，為刺激因東亞金融危機帶來的經濟蕭條，中國停止福利性分房，全面實行住宅商品化。而本應是市場公平競爭的主角大型國企尤其是央企，卻衍生出了與社會脫鉤的特殊模式。

首先，這些大型國企將應屬全民享有的一部分企業利潤轉為了企業內部職工的福利。這些利潤本更多是來自壟斷的優勢，而非經營管理水平的提升。

由于央企多處壟斷行業，名義工資收入受到較多的控制，于是各種各樣的補貼層出不窮：車補、房補、通訊補貼、公積金補貼等。一些電力、電信企業員工的補貼收入甚至高于工資收入。

2004年，身為國家四大電力企業2：--的某企業，給職工一次性發放的住房補貼達到6000元/平方米，而當時北京商品房均價為5000元/平方米出頭。

住房補貼還有一種形式是按月補貼。國家電網的部分員工當時每月能拿到住房補貼達數千元。

央企的員工，工資單上除了住房補貼一欄外，還有住房公積金。按有關規定，住房公積金一般都在工資總額的10%，超標需計稅。但包括電信巨頭在內的一些國企員工，每個月公積金自己繳1300多元，單位再補貼同樣多的錢到員工賬戶。兩者相加，占工資額的30%左右。

央企高額住房補貼情況不只是發生在北京。地處中部的江西省確定住房公積金的繳存比例為職工工資的8%。一些中央駐贛的壟斷企業繳存比例達到20%，借此將各類補貼、津貼打入住房公積金賬戶，作為職工福利發放。

電力和電信央企的示范，使得其他央企在2005年迅速跟進，到2006年，國資委緊急下令剎車。當年8月，國資委主任李榮融當眾批評國電集團、大唐集團、中電投和華電集團4家發電企業違規發放高額住房補貼行為。

但高額補貼并沒有退出歷史。今年上半年，中央為增加財稅收入，對大型企業集團展開稅收稽查。8月，國稅總局查出首批24家大型企業集團中12家有問題。其中，發現4個大型企業的住房補貼等各種福利未列入個人所得征稅，華電集團下屬公司仍超標準計提住房公積金。

自建超標“經適房”

從2005年開始，隨著土地全面實行“招拍掛”，全國房價開始大幅上漲。靠住房補貼和公積金變得有點不夠了，況且中央也下文對補貼劃了紅線。于是，大型國企將注意力轉向“自留地”。

計劃經濟時代，包括央企在內的許多國企遺留下來的醫院、幼兒園、學校、培訓中心等附屬機構，隨著后勤社會化，積攢大量無償劃撥的土地。于是一些國企通過改變這些場所的建筑用途來自建超標準的“經濟適用房”。

最近，中國核工業集團在川企業自建的五幢20層電梯公寓開始內部銷售。原則是按每個職工的工作年限排號挑房。

由于是相當于零地價取得國有土地，結果17層的90平方米面積的房子，所需交的房款為8萬元，一年內交齊。而自建公寓的街對面，6層樓的90平方米商品房要50萬元。

國資委公布的一份統計資料顯示，當前國資委分管的136家央企中，逾七成企業涉足房地產業，有自己獨立的住房開發系統。

如目前深陷“購房門”的中石油就有自己的地產商北京中力房地產開發有限公司。

中國社科院“中國房地產發展報告”課題組成員牛鳳瑞教授表示，國企自建房價格比社會要低30%到一半。“實質上是一種轉明補為暗補的企業福利模式。這在實現企業內部福利安排的過程中，卻破壞了外部社會的公平秩序。”

今年，烏魯木齊市明令繼續放寬集資建房限制，比去年集資房的面積增加過半，并鼓勵國企參與集資建房。

除16家以地產為主業的央企外，有80余家央企除自建房外，還建房外賣。今年上半年，包括一些原來不做房地產業務的央企大舉進軍房地產領域，導演了房地產業“國進民退”的一幕。

“企業主業之外的輔業資產都須進行主輔分離改制”，這個國資委當年設定的三年大限，如今幾近虛設。

團購的“力量”

自建房畢竟周期長，走完報批、建設、分配的流程，需時兩三年，不僅費時費力，且房子轉賣獲利也不方便，于是國企有了第三件“法寶”：團購。

2007年起，國企團購房四處涌現，近年更是遍地開花。而當下表現“最搶眼”的，當屬“亞洲最賺錢公司”中石油。

2008年10月，冠城大通將北京朝陽區太陽宮金星園8號樓建筑面積為5.24萬平方米的辦公樓，以7.7億元的價格售給中石油下屬北京華油服務總公司，均價每平方米14700元。

2009年3月，冠城大通全資子公司北京京冠控股80%的子公司——北京鑫陽房地產公司將北京崇文區一處可售面積2.55萬平方米的.危改項目寫字樓，作價3.44億元賣給中石油，每平方米13500元。

2009年3月，冠城大通控股60%的子公司北京冠城正業房地產公司，將北京市朝陽區太陽星城三期的8幢住宅樓和2幢商用樓，外加2個地下停車場，以20.6億元的團購價出售給北京華油服務總公司1000多名員工，價格相當于8170元/平方米。這些房子對外市場售價為2.3萬元/平方米，算下來，太陽星城開發商為中石油員工讓利30多億元。

如此低價，西釣魚臺嘉園銷售總監羅曉惠向記者提供的解釋是，單位團購所獲折扣之所以比網上團購便宜一半多，原因在于購房團能保證資金一次性回款量較大，銷售周期縮短，大大降低了財務成本和銷售風險。

不過，有媒體發現深層原因。北京華油服務總公司2006年經信托公司曾以遠低于市場的利率向冠城正業提供貸款人民幣6億元。而華油公司所獲收益回報直接體現在房價的降低上。

9月7日，作為該團購項目的開發商，冠城大通發布澄清公告，否認該項交易存在利益輸送，同時也表示，公司不存在違規的融資信托行為。

除上述中石油低價獲取房源外，中石油下屬的華油服務總公司也參與了北京市東城區工體3號項目的低價團購。另外中石油在北京房山區團購了一個樓盤。在武漢，中石油團購盤龍城的6套別墅。

至截稿前，記者沒能拿到工體3號項目交易細節。北京市建委一位督察員對記者表示，因單位團購的組織、談判都非常隱蔽，嚴格限制在團購單位之內，建委也不知詳情。

中石化團購商品房的力度也不遜于中石油。

今年3月份，冠城大通與中石化北京石油分公司簽署協議，將廣渠門外南街危改項目A區A1寫字樓及A區1#地下車庫，出售給中石化北京石油分公司。交易價格約為3.72億元，成交均價約為13500元/平方米。目前，該項目已全部售完，二手住宅估價在24000元/平方米。

去年末今年初，中石化和中石油等央企出資團購朝陽門內單價為3萬元/平方米的酒店式公寓凱德·華璽，成交金額達1.5億元。

此外，中石化在大紅門附近團購了一批樓棟，供給總部員工居住。

除了石油巨頭，國有銀行老大中國工商銀行，近日團購了海淀區燕清園一棟樓。在蘭州，工商銀行職工今年7月團購時代偉業的1號樓。

電力巨頭大唐集團較早些時候團購中海凱旋等高檔住宅項目，目前市場價格已經上漲2至3倍。

主動不只是央企購房一方。2008年，萬科、光大、恒大開發商都主動對政府公務員、央企、銀行員工發起“團購”活動，降價幅度高達30%。

團購“多樣化”

央企可以獨家優惠的不只是團購房子。

一汽大眾早前宣布，2009年4月29日起至2009年12月31日，國家電網、中石化員工攜身份證、有效工作證等到福京購邁騰、速騰、新寶來等車型，可享受團購價。這個團購價是在當地市場銷售最低價基礎上再減2009元。

同是汽車商，東風日產4S店針對工商銀行員工的最新優惠是2.0科技版（無天窗）軒逸15.8萬元贈5000元油票。

稅務人士郭偉說，國企憑借其優勢完全可以類推其他交易。鋼廠可以以極低的價格把鋼材賣給房地產商，然后再以極低的價格“買回”所需要的房子分給職工；生產化肥的企業可以以低廉的價格把化肥賣給農民，然后再以極低的價格“買回”所需要的農產品，用于食堂或分給職工來做福利。

目前，團購已經向不同領域的國企蔓延，團購范圍也呈現“多樣化”趨勢。中石化為了便于團購工作的順利開展，專門成立了一個網站——中石化團購網。

編輯 王何畏 美編 虎妹