芻議農村房屋買賣合同效力的認定

牛建平

中圖分類號：DF480 文獻標識碼：A

內容摘要：在現行的法律法規中，由于農村房屋法律定位模糊，農民對其自有房屋是否有處分權在立法上存在矛盾，導致在實踐中帶來很多社會問題。司法機關只能援引實際上不能作為判決依據的行政規章來作出判決，因此應通過修改《土地管理法》對農村房屋能否買賣、如何買賣等問題予以明確。本文認為，因宅基地的特殊性，可以通過一些特殊的方式如法定租賃權等，讓農村房屋在市場上自由流通，從根本上保障農民的利益，使農民真正享有物權。

關鍵詞：農村房屋 買賣合同 效力 財產權 土地管理法

農村房屋買賣案例分析

2002年7月1日，李玉蘭以4.5萬元的價格購買了北京通州區宋莊鎮辛店村村民馬海濤的父親留下的一套院落，后花費十幾萬元把院子進行整修和布置。當時，李玉蘭還拿到房屋買賣協議和土地使用證。不過，宅基地土地使用證無法“過戶”，只是在變更欄注明“房屋出售給李玉蘭使用”。 2006年12月，原房主馬海濤要求原價收回住房遭到拒絕后，馬海濤夫婦向法院提起訴訟，要求撤銷合同、收回房子。 2007年7月10日，北京市通州區法院宋莊法庭作出判決，認為李玉蘭的房屋買賣協議無效，判令馬海濤向李玉蘭支付93808元房屋補償，限李玉蘭90天內“退房”。但判決后，李玉蘭不服提出上訴。 2007年12月17日，北京市第二中級人民法院作出終審判決，判決雙方簽署的房屋買賣協議無效，原告向被告返還房屋，被告向原告支付原房及添附部分的折價補償為人民幣93808元。這起案件也是農村房屋買賣糾紛的一個縮影。

目前，很多農村房屋買賣糾紛都與此相類似，而法院的判決也與上述判決雷同。本文認為，從長遠的社會效果看，類似判決帶來的不良效果要比判決本身不公平對社會的負面影響嚴重。

首先，從法理上講，類似于上述的判決結果與法律價值趨向追求的是公平和正義相悖。作為農村房屋買賣合同的當事人之一，農民在出賣自己房屋時，其目的是為了獲得經濟利益，而且在簽定房屋買賣合同時買賣雙方都是自愿的，而在涉案的房屋市場價上升以后，作為原告的賣方此時認為有利可圖，因此提起訴訟，利用民事訴訟作為自己謀取更多利益的手段，所以法院以農村房屋買賣合同無效判決將升值的房屋返還給原告，這實質上認可了原告這種不誠信的行為，而原告當初的違法行為卻因此而獲得了更多的利益，因此該類判決與訴訟法所提倡的正義和公平原則是不相符的。

其次，從法律的效果來看，類似上述的判決并沒有達到穩定社會秩序的目的，作為原告的農村居民將自己的房屋賣掉時，說明他確實已經沒有使用該房屋的需要了，才將房屋賣給作為被告的城市居民，而法院判決被告作為購房人將房屋返還給原告，該判決本身就蘊含了潛在的糾紛，因為原告有可能再次將房屋出售給另外的居民，再次獲利，而當房屋再次升值時候，又會以同樣的手段將房屋收回，因此，類似上述的判決實際上是讓原告利用法律對此問題沒有明確規定的漏洞，達到了不合法的目的。

農村房屋買賣相關法律規定

目前，我國法律體系中沒有一部專門法律來規范農民的房屋所有權，只是在一些行政規章中對農村房屋問題作了規定。如國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》（以下稱《通知》）第二條第二款：“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。還如2004年11月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》（以下稱《意見》）規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”，從這些規定中似乎可以看出城鎮居民購置農村住宅是違法的。但是在一些全國人民代表大會頒布的基本法律中并沒有嚴格的禁止農村房屋買賣，如根據《土地管理法》第六十二條第四款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，該規定表明法律并未禁止農民出租、出賣住房，而是在農村村民出賣住宅以后，農民喪失了再申請宅基地的權利。同時，《物權法》第155條規定“已經登記的宅基地使用權轉讓或消滅時，應及時辦理變更登記或注銷登記手續”，該條款也表明了宅基地是可以轉讓的。因此從上述的條款中可以看出我國的基本法沒有禁止農村房屋的買賣。而且從法律的效力上看，《物權法》和《土地管理法》是基本法，屬于上位法，上述的《通知》和《意見》是行政規章，是國務院的下屬部門作出的規章，屬于下位法，其效力遠遠不及基本法的效力，因此可以認為法律是允許農村房屋買賣。

在司法實踐中，法官對于農村房屋買賣合同認定無效的原因，在于我國現行的相關法律法規和政策對該問題的規定出現了不統一和不協調。

目前，涉及到農民房屋所有權的法律只是零星的散落在《憲法》、《民法通則》、《物權法》和《土地管理法》中，而我國現有的用來規范房地產行業的法律如《城市房地產管理法》、《城市規劃法》、《建筑法》等都是用來系統的闡述城市房屋所有權的問題。

與此同時，散落在上述幾部法中關于農村房屋買賣問題的法條也出現了沖突，例如根據《土地管理法》第六十三條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”。根據該條款，只有“符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移”的情況下，農民集體所有的土地的使用權才可以轉讓，因此可以認定農村村民不能處分自己的房屋。而《土地管理法》第六十二條第四款規定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，依據該條款規定，法律又允許農民買賣自己的房屋。因此這種互相矛盾的法條導致了在處理同類案件時候，法官可以援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同條文，也會作出截然不同的判決結果。

農村房屋買賣法律完善建議

綜上所述，本文認為，對于農村房屋買賣已經成為較為普遍的現象，應該本著“宜疏而不宜堵”的原則，通過完善的法律進行疏導，修改《土地管理法》的相關規定，讓農村房屋在市場上自由流通，從根本上保障農民的利益，使農民真正享有物權。

由于我國土地所有權分為國家所有和集體所有，宅基地使用權是集體經濟組織給予其成員的福利，往往是與該成員的資格聯系在一起，因此就使得宅基地使用權不是一般的財產權利，而是一種與一定的身份相聯系，且具有一定的福利和社會保障功能性質的權利，所以不適合自由轉讓。宅基地上建造的農村房屋，也與一般的建筑物有不同的性質。因此應當摒棄過去房地一體化——“房隨地走”或“地隨房走”的觀念，將房和地作為兩個不同的物權加以評價。

借鑒我國臺灣地區關于法定租賃權理論，我國臺灣地區的《民法債權編》第425條規定：“土地及其他土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先后讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋的使用期限內，有租賃關系”。在這種法定租賃權理論下，即使受讓人是集體經濟組織以外的人，其受讓農村房屋后，雖不能享有該集體經濟組織的宅基地使用權，但與集體經濟組織建立了法定租賃關系。這種“法定租賃權”為我國解決農村房屋問題提供了參考。

同時，可以參照城市房改房上市的有關做法，由集體土地所有權人收取一定的土地收益，這樣村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經濟組織的經濟利益并不存在侵犯的問題，且允許農村房屋自由轉讓，將使農村的房屋發揮最大的效用。也可以借鑒我國一些地區的成功經驗，如江蘇蘇州市郊區已進行試點，補繳40%的土地出讓金后，農村房屋可上市的辦法，通過補繳部分土地出讓金，將宅基地性質變為國有土地，買受人取得房屋所有權及國有土地使用權。

參考文獻：

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