業(yè)主與開發(fā)商博弈：還我休息權！

史友興

房地產開發(fā)公司在新建的小區(qū)內，為了方便居民鍛煉，在兩幢居民樓之間，安置了一些健身器材和兒童游樂器材。不料，事與愿違，卻騷擾了周邊居民，健身器材引發(fā)的噪聲和鍛煉人群的喧嘩，嚴重擾亂了周邊的生活環(huán)境。影響了周邊居民的休息，周邊居民對此強烈不滿，要求拆除全部的運動、健身及游樂設施。并將官司打到了法院。那么，小區(qū)內公共健身設施該存還是該廢?在大眾健身權與少數居民休息權發(fā)生沖突時，應如何平衡?2008年12月17日，江蘇省鎮(zhèn)江市京口區(qū)人民法院對此案作出了一審判決，從司法層面給出了答案。該案的判決，也給我們帶來了深刻的啟示。

小區(qū)冒出健身設施業(yè)主煩惱接踵而至

江蘇省鎮(zhèn)江市松盛園小區(qū)，是由鎮(zhèn)江市松盛土地綜合開發(fā)有限責任公司(簡稱松盛開發(fā)公司)于2005年開發(fā)建設的多層現代居住園區(qū)。該小區(qū)位于市濱江大道，瀕臨長江，與旅游勝景北固山相望，環(huán)境優(yōu)美，深受廣大市民的青睞。

2005年5月26日至28日，孫志鵬等12位市民，作為該小區(qū)的首批入住居民，先后從松盛開發(fā)公司拿到了新房的鑰匙，成為該小區(qū)第7幢樓房的住戶。隨后，他們便著手裝修房屋。就在孫志鵬等住戶裝修房屋期間。同年6月底至7月初，松盛開發(fā)公司響應政府號召，為方便入住居民運動、健身和娛樂，單方自主在該小區(qū)第7幢樓和第8幢樓之間，安裝了一組運動、健身及兒童游樂器械。

四個多月后，孫志鵬等7幢樓住戶陸續(xù)入住新居。他們入住后，才注意到樓下的那片綠地已經變成了運動、健身及游樂場所。看著自己樓下的這些嶄新的運動、健身及游樂器材，雖說有些別扭。但考慮到來這里鍛煉的人十分稀少，居民鍛煉給自己的生活影響尚在可以容忍的范圍，他們也就沒有過多去計較。可是，讓他們始料未及的是，隨著小區(qū)業(yè)主陸續(xù)入住后，使用運動、健身和兒童游樂器械的居民越來越多，他們的煩惱也接踵而至。

“我家窗前的‘景色每天‘二十四變。清晨，晨練的人邊聽收音機邊健身，打拳的人邊打拳邊口中喊叫‘嘿!嘿!；早飯后，小區(qū)阿姨們帶著嬰幼兒來這里做游戲、歇息、交流經驗；下午中小學生們放學后。又成了玩樂哄鬧的游藝樂園；傍晚，晚飯后的人們開始了散步、放松、鍛煉；最恐怖的是從深夜到凌晨，窗下成了年輕人約會的最佳地方，情侶們一邊談話一邊坐蹺蹺板。”7幢樓住戶胡偉這樣形容。

該幢樓住戶周文斌一說起這些就生氣：“每天清晨、中午及晚上。運動器材的吱吱呀呀的刺耳聲、人群的嘰嘰喳喳的嘈雜聲及小孩嘻嘻哈哈的喧嘩聲，夾著亂亂哄哄的狗叫聲，可以直接穿透玻璃，傳到臥室。吵得我們這幢樓住戶們不得安寧。我們這些住戶中間。有的是醫(yī)生，有的是老師。有的是工人，大多是白班、夜班輪流轉，小區(qū)的運動、健身及游樂設施帶來的噪音。嚴重干擾了我們的正常生活、休息和工作，讓我們已無法忍受。”

為了能好好地休息，這幢樓的住戶們也曾多次對鍛煉的人進行指責、干預，但鍛煉的業(yè)主反駁：“這是公共娛樂場地。想怎么玩就怎么玩。”住戶們也曾聯合一起向松盛開發(fā)公司就設施安裝地點提出異議，因當時松盛園小區(qū)業(yè)主委員會尚未成立，松盛開發(fā)公司沒有及時答復。7幢樓的住戶們決定采取行動，為自己討回一個安寧的生活環(huán)境。

設施存廢引發(fā)爭議協商不成鬧上法庭

因反映的問題遲遲得不到解決，7幢樓的住戶們遂向新聞媒體反映。鎮(zhèn)江本地的《京江晚報》的記者進行了采訪，于2006年8月18日以《小區(qū)健身器材擾民遭質疑》為題進行了報道。

據該報的報道，7幢樓的住戶們在被采訪時說。他們十分理解建設單位在小區(qū)設立健身活動場地的初衷，這不僅給小區(qū)增添景點。豐富了業(yè)主們的生活內容，更有利于廣大居民的身體健康，但因為選址不當，忽略了周邊這兩幢樓業(yè)主們的居住環(huán)境。隨著小區(qū)入住人口的增加，活動人員的增多，健身器材引發(fā)的噪音擾民問題將愈加突出。他們還說，這兩幢居民樓之間按原規(guī)劃應為綠化帶，建設單位在售樓時并沒有告知購置這兩幢樓住房的業(yè)主，已自行改變規(guī)劃而安置健身器材。他們認為，這是選址不當的結果，健身器材理應安置離居民樓較遠的小區(qū)中心廣場較為合適。被采訪的松盛開發(fā)公司答復可出資出力將健身器材拆除，但同時指出，小區(qū)已經移交，小區(qū)內的共用設施之產權已經變化。健身器材已經屬于業(yè)主們所有。根據《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設施的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。因此，松盛開發(fā)公司表示。健身器材移位至何處須待業(yè)主委員會成立后決定，

2006年9月，松盛園小區(qū)業(yè)主委員會成立。業(yè)主委員會成立后，立即公告對小區(qū)的健身設施存廢問題向全體業(yè)主征求意見。剛開始。大多數業(yè)主對7幢樓業(yè)主要求拆除公共健身設施的要求并不理解，對拆除公共健身設施的意見表示了反對意見。但是，業(yè)主們在聽取了7幢樓業(yè)主們陳述他們因健身場所的噪音在生活和精神上所無法承受的煎熬后，除少數業(yè)主表示堅決反對拆除公共健身設施外，大多數業(yè)主表示了理解和同情。當年10月，業(yè)主委員會根據大多數業(yè)主的意見，對設施去留等問題進行了討論，作出要求松盛開發(fā)公司拆除的初步決議。隨后，業(yè)主委員會又采取了設立意見箱向業(yè)主征求意見的方式，投反對票者較少。遠未超過半數。這樣，業(yè)主委員會最終通過了拆除設施等問題的決議，并于2006年11月19日將決議寄給了松盛開發(fā)公司，要求松盛開發(fā)公司于接信后15個工作日內拆除7幢和8幢樓之間的體育娛樂設施并恢復綠化，然后將拆除的器材安裝到小區(qū)中心廣場。

由于拆除后安裝在中心廣場具體何處一直未能確定，業(yè)主委員會又發(fā)出告示。對安裝地點征求業(yè)主意見，但最后未形成相關決議。由于業(yè)主委員會兩任主任先后辭職。業(yè)主委員會一直不能正常履行職能。造成運動、健身及游樂設施也一直未拆除。運動、健身及游樂設施沒有拆除，7幢樓的住戶們承受的煎熬就不能停止，眼看運動、健身及游樂設施拆除遙遙無期。他們失去了等待協商解決的耐心，便決定通過法律手段，討回自己的休息權。

2007年8月21日，7幢樓的業(yè)主經過協商，決定以孫志鵬等12戶業(yè)主為代表，共同以原告的身份，以松盛開發(fā)公司、鎮(zhèn)江市容盛物業(yè)管理有限公司(以下簡稱容盛物業(yè)公司)為被告。向鎮(zhèn)江市京口區(qū)人民法院提起訴訟，要求判令松盛開發(fā)公司、容盛物業(yè)公司拆除松盛園小區(qū)第7幢與第8幢樓房間的運動游樂設施，并恢復該地塊綠化。

兩種權利沖突無解如何平衡法院明斷

對這起部分業(yè)主起訴要求拆除小區(qū)內的公共健身游樂設施的案件，京口法院十分重視，多次走訪小區(qū)，聽取業(yè)主們的意見，并召集訴訟雙方進行調解。該案的發(fā)生，也引起社會的廣泛關注和媒體的極大興趣。由于雙方意見差距太大，未能達成調解協議，京口法院又二次公開開庭審理了本案。

那么，小區(qū)內公共健身設施該存還是該廢?在大眾健身權與少數居民休息權發(fā)生沖突時，應如何平

衡?這不但成了社會廣泛關注的熱點，也成為原、被告雙方爭辯的焦點。法庭上，孫志鵬等12戶業(yè)主與松盛開發(fā)公司、容盛物業(yè)公司圍繞爭議焦點，唇槍舌戰(zhàn)，互不相讓。

審理中，法院依據孫志鵬等12戶業(yè)主的申請向鎮(zhèn)江市城建檔案館調取了松盛園小區(qū)的規(guī)劃平面圖。該平面圖顯示松盛園小區(qū)第7幢與第8幢樓房間的運動游樂設施安裝處規(guī)劃為綠地。

法院經審理后認為，本案是因健身器材安裝選址不當，居民不文明使用等問題引發(fā)的糾紛。住宅小區(qū)的本質是大眾日常生活休息的場所，靜謐是休息的環(huán)境要素。如果健身器材安裝選址不當，加上少數居民不能文明使用。往往會破壞靜謐的環(huán)境。嚴重干擾附近住戶的日常休息。現松盛開發(fā)公司安裝的運動游樂器械離第7幢樓住戶南面臥室的距離較近，居民使用器材時對附近住戶的影響顯而易見。本案所涉器材安裝地點，在松盛園小區(qū)第7幢樓和第8幢樓之間，原規(guī)劃為綠地，開發(fā)商向業(yè)主交付房屋時，應當將該地塊綠化后一同交付業(yè)主。該綠地屬于業(yè)主共有，業(yè)主對該地塊享有共有和共同管理的權利。開發(fā)商在已交付區(qū)域內，需改變規(guī)劃或增建附屬設施的，如事先與業(yè)主沒有約定，均應征得業(yè)主同意。而松盛開發(fā)公司在原綠地上安裝運動游樂器械，事先沒有與孫志鵬等12戶業(yè)主進行約定。向孫志鵬等12戶業(yè)主交付房屋后，又沒有征求他們的意見，擅自改變綠地性質安裝運動游樂器械。選址安裝行為明顯不當。從事后松盛園小區(qū)業(yè)主委員會關于拆除7幢和8幢樓之間的體育娛樂設施并恢復綠化的決議來看，大多數業(yè)主對拆除并擇地重新安裝運動游樂器械不持異議，也進一步說明松盛開發(fā)公司選址安裝行為不當。松盛開發(fā)公司的不當行為對孫志鵬等12戶業(yè)主的日常生活休息，以及小區(qū)業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分享有的共有和共同管理的權利造成了侵害，構成侵權。現代住宅小區(qū)的功能逐漸趨于多樣化、人性化。小區(qū)安裝健身娛樂器材是順應形勢、響應國策的利民之舉。但選址一定要科學。一定要征求廣大業(yè)主的意見。在征得小區(qū)大多數業(yè)主。尤其是特定的安裝地點區(qū)域內大多數業(yè)主同意的情況下，才能減少矛盾。避免糾紛。因此。孫志鵬等12戶業(yè)主要求拆除松盛園小區(qū)第7幢與第8幢樓房間的運動游樂設施。并恢復該地塊綠化的訴訟請求，法院予以支持。由于沒有證據證明容盛物業(yè)公司在安裝運動游樂設施中存在侵權行為，故該公司不應承擔侵權責任。

2008年12月17日，法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條、《中華人民共和國民法通則》第五條、《中華人民共和國物權法》第七十條、第七十三條、第三十五條之規(guī)定。作出一審判決。判決松盛開發(fā)公司于判決生效后二十日內拆除松盛園小區(qū)第7幢與第8幢樓房間的運動游樂設施。并恢復該地塊綠化。

江蘇省鎮(zhèn)江市京口區(qū)人民法院徐立強法官說：休息權和健身權，是每個公民應當享受的權利。但是，當休息權和健身權發(fā)生沖突時，應當如何去平衡呢?這就要充分把握休息權和健身權的性質，從而作出決斷。從法律的角度來看，休息權屬于公民的基本權利。這是因為，休息權一旦受到侵害，直接影響的是人們的身體健康，甚至是生命安全，因此，休息權與健康權、生命權同屬于公民最基本的權利，是人們生活、生存的最基本的保障，因此應得到重點保護。而健身權，雖然與身體健康有關，但是，這種權利保障的目的，是為了提高公民的生活質量，促進公民的身體健康越來越好。只有最基本的生存條件得到了保障。才談得上生活質量的提高。隨著國家強大，經濟發(fā)展，生活水平的提高，提倡全民健身，保障公民健身權，也是無可厚非的。但是，當休息權與健身權發(fā)生沖突時，如果犧牲一邊最基本的生存條件而去保障另一邊生活質量的提高，于情于法都說不過去，與建立和諧社會也不相容。因此，法院依法對本案作出的判決，體現了人權的保護和人文的關懷，是正確的。

隨著全民健身運動的廣泛開展，無論是新開發(fā)的社區(qū)，還是經改造的老社區(qū)，運動、健身設施將不斷涌現，而由此帶來的類似沖突也不可避免。那么，這類沖突應如何協調呢?有關社會學專家指出，生活社區(qū)化是發(fā)展趨勢，為了完善小區(qū)服務而設置的一些項目，或多或少會給不同的人帶來不同影響，對此，在給業(yè)主提供充足的運動設施的同時，還要充分考慮到小區(qū)安靜的居住環(huán)境的需求，要在這中間做好平衡。大家都是在公共空間生活的業(yè)主，發(fā)生矛盾時，應用和諧的方式來處理糾紛，調和矛盾，相互體諒，相互尊重，以營造一個和諧的居住環(huán)境。

(責編：向麗)