對房地產評估公司風險管理的思考

汪　瑋

[摘 要]任何公司都可能遇到各種各樣的風險，若處理不好會對公司的發展產生消極影響，甚至是致命的，對于信譽至關重要的評估公司更是如此。怎樣認識、分析和有效防范評估公司的風險，已成為房地產評估行業中討論的焦點問題之一。本文在剖析評估風險內涵并進行舉例說明的基礎上，對房地產評估風險形成的原因進行了分析，最后提出對評估公司風險管理的幾點思考，以期待房地產評估公司在新世紀的經濟浪潮中能揚帆遠航。

[關鍵詞]房地產評估 風險管理 質量控制管理

作者簡介：汪瑋，出生于1987年3月，男，漢族，浙江財經學院本科學歷，工商管理專業，房地產經營管理方向。

房地產評估是科學、藝術和經驗的結合，它不僅依賴于科學嚴謹的估價理論與方法，還必須依賴于估價人員的經驗，這導致房地產評估工作過程中必然存在一些不易控制的因素和環節。與此同時，評估人員和評估公司時常面臨著各種物質利益的誘惑與社會關系的影響，如果道德觀念稍微動搖，評估結果便會失之千里。這就很容易出現因評估結果的失真，導致評估人員和評估公司遭受法律起訴，從而帶來對其聲譽的損害和經濟上的損失等。因此，房地產評估公司的風險管理顯得尤其重要。

一、房地產評估風險的涵義

要了解房地產評估的風險，先從“風險”的定義入手來看。AH威雷特認為“風險是關天不愿發生的事件發生的不確定性之客觀體現。”武井勛認為“風險是在特定環境中和特定期間內自然存在的導致經濟損失的變化。”還有的專家認為“風險是實際結果與預測結果相背離從而產生損失的一種不確定性。”

雖然專家們都有自己的見解，但可以看出風險的基本含義是損失的不確定性。不確定性又可以分為客觀的不確定性和主觀的不確定性。客觀的不確定性是實際結果與預期結果的偏差，當程度較小時可看作誤差，它可以使用統計學工具加以度量；主觀的不確定性是個人對客觀風險的評估，它同個人的知識、經驗、精神、道德水平和心理狀態有關，不同的人面臨相同的客觀風險會有不同的主觀不確定性。在評估實際工作中道德方面對評估行為的約束顯得尤為重要。因此，對于房地產評估風險可以這樣定義：由于評估人員和評估公司在房地產評估活動中違反國家法律、法規或者因為客觀因素的影響導致評估結果失真，造成評估結果使用者權益受到影響，從而給評估公司和評估人員帶來的法律責任及經濟、聲譽等方面的損失的客觀可能性或者說不確定性。

二、當前房地產評估風險的形成原因及分析

（一）評估人員的技術風險

房地產價格評估是的技術要求很高的工作，從對房地產估價師執業的要求可以看到，評估方法具有科學的嚴密性和經驗的差別性，評估人員必須技術和經驗兩者兼備，達到科學與經驗的完美結合才能使評估工作順利完成。目前，評估人員運用的基本估價方法是市場法、成本法和收益法，無論采用哪一種方法，都需要詳實的基礎資料來支撐。因此，是否掌握豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。在實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等。這使得評估人員在運用房地產價格預期的技術上存在著一定的不確定性。此外，估價報告的敘述不完善或不完整也會給評估公司和評估人員帶來意想不到的后果。再者就是有些估價師雖然通過資格考試，然而缺乏實際估價經驗，在參數選擇和方法運用上存在這樣那樣的漏洞，也會產生一定的估價風險。

（二）房地產評估市場的不規范性

從1994年房地產估價師協會成立算起，我國房地產評估行業的成立發展不過十幾年，還處于行業發展的初期階段。特別在1999年“脫鉤改制”以前，政府有關職能部門在創造了各種評估專業服務需求的同時，又紛紛成立本部門下屬的評估公司。評估公司的成立如此之易，反映了房地產土地評估行業的進入門檻很低；而部門的保護，使各種執業資格證又形成了同一行業中不同產品(即不同的專業服務)之間的進入障礙，房地產評估師、土地評估師、資產評估師分別受不同部門領導，執業范圍重疊。這些都分割了房地產評估市場，直接造成評估公司“小、散、亂”的現狀，而眾多中小評估公司的激烈競爭又使自身的討價還價能力不足，出現惡性的低價競爭。不少評估機構為了爭取客戶，不惜減低評估收費，給取高額的回報，無條件滿足客戶的種種要求，這種“惡性競爭”的循環，使評估機構面臨的經營風險加大，對評估人員的管理風險加大。因此，引起評估風險的另一個主要原因是房地產評估市場的不規范性。

（三）房地產評估風險的其它原因

由于房地產估價中涉及到多方利益，如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔保人等各方利益；在投資目的中涉及到全部投資人和未來的債權人以及政府的利益，因此當房地產估價結果與市場價值有較大偏差時，委托方往往要追究估價公司的責任。而實際上有些原因并非估價公司的責任，如距估價時點的日期較遠，房地產市場已發生較大變化；委托方在運用估價報告時，只運用報告的一部分；委托方誤把評估價格作為現實價格，而實際上評估價格只做參考；委托人要求估價公司在提供評估報告時簽訂保證協議，確保房地產估價結果在實現時接近市場價值，這些因素在無形中增加了評估公司的風險。

三、對評估公司風險管理的幾點思考

（一）加強評估質量控制管理

評估質量控制管理是指評估機構為了確保每一宗評估項目的正確進行,防止評估風險而建立并實施的控制政策和程序的總稱。評估質量控制管理是評估公司各項管理的核心。建立和完善此項管理制度，有助于防止因評估人員業務水平問題而造成的評估錯誤，有助于防止因評估過程中未能保持獨立、公正而造成的評估失敗。

其一是建立評估質量規范標準。評估公司應根據《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》、《城鎮土地分等定級規程》等技術標準，結合地方有關政策及其他一些相關標準規范，制定出評估公司自身的質量控制規范標準，其內容包括評估操作程序、報告規范格式、評估方法技術要點、基本參數的確定及報告錯誤界定等。對評估質量規范標準要實行培訓制和動態修改制，即公司制定出的質量規范標準要對評估人員進行培訓講解，以便估價人員更好理解運用；公司根據房地產估價師與房地產經紀人協會、土地估價師協會的新精神及國家地方相關政策的變化適時修改完善相關標準。

其二是建立評估報告復核制度。在評估人員初步完成了評估的技術部分后，由水平較高的評估師對評估報告進行初步復核。復核主要審查評估程序有沒有履行，譬如有沒有進行現場實地踏勘，收集的資料是不明充分和真實，評估方法選擇是否恰當，參數是否合適以及評估結果是否與市場水平相吻合等等。復核后簽署意見，送評估機構負責人進行最后的審核，最終評估人員根據以上意見進行修改。修改后形成正式報告，并對估價報告的文字、數據與工作底稿進行核對。經審核無誤后，由評估師簽字蓋章和機構簽字簽章，形成評估公司、評估師、普通評估人員三重監督，層層監督，層層負責的報告復核制度。

其三是建立評估報告抽檢制度，包括定期抽檢和不定期抽檢。定期抽檢是指公司技術管理部門根據公司制定的質量規范標準，定期對每個評估人員的報告隨機抽查，對報告質量打分，并提出報告修改意見和獎懲意見，由報告主辦人員修改報告，收回替換提交客戶的報告，公司實施獎懲。不定期抽查是指公司董事長、總經理對評估的各個環節及技術標準不定期隨機抽查，提出修改意見及實施獎懲，并組織評估人員學習交流。抽檢的目的在于發現并解決評估報告中的質量錯誤，不斷完善評估技術。

（二）擴大評估公司的經營規模

如果公司不上規模，就不會有市場份額的擴大、服務功能的健全、業務水平的提高、人才的集聚和抵御風險能力的增強，就有被淘汰的危險。根據國外的成功經驗，通過走聯合發展道路，整合人力資源，形成管理優勢、業務(技術)優勢和服務優勢是評估公司增強自身實力、抵御經營風險的重要途徑之一。

在公司聯合的操作上，應該堅持“分步實施、平穩過渡、不急于求成”的工作方針。首先是讓擬參加聯合的評估公司介紹各自的人員情況、業務情況、財務情況等，讓大家相互了解。其次是征求大家對聯合的方式、聯合后的運作模式、股份的構成、業務的開發等問題的意見及看法，統一聯合思想，避免盲目加入。聯合之初，主要解決平穩過渡的問題。應以企業文化先行、體制再造先行和管理創新先行為手段，通過企業文化的整合、運行體制的理順和管理水平的提升來做到平穩過渡。在經過一段磨合后，再實行人事整合、組織架構的整合及業務市場的統一規劃等實質性工作，以減少因公司間文化碰撞、體制差異以及管理手段滯后而產生的磨合期過長，避免因“形合神不合”而導致聯合的夭折。

（三）危機管理

任何企業在發展過程中都不可能一帆風順，各種風險與突出事件會隨時襲來，若處理不好會對公司的發展產生消極影響，甚至是致命的，尤其是對于信譽至關重要的評估公司更是如此。因此，評估公司不僅僅要加強評估程序、評估報告的內部控制機制，更重要的是如何對突發危機進行處理。雖然是“預防為主”，但假如真的遇到這類事件該怎么辦，該如何快速處理以維護公司聲譽。

其一是臨危不亂。潛伏性和意外性是危機的重要特點，評估公司面對突如其來的危機，應做到臨危不亂。亂則無法看清危機實質，無法有效地進行整體公關。評估要牢牢抓住危機實質，盡快分析危機產生的原因，是估價報告誤用問題，還是估價報告本身問題等，要在第一時間內迅速做出判斷，并制定出相應的危機應對方案。

其二是快速反應、及早處理。危機消息的出現，經常使評估公司的形象受到消極的影響。媒體消息來源的渠道是復雜的、不同的，有時是相互轉載。因此可能會對同一危機事件的傳播，在內容上有很大的差異。當危機發生時，評估公司應主動請專家組對估價程序、技術方法進行審定，以最快的速度把事情真相和審定結果通過媒體公開，并應主動邀請其他客戶進行溝通，確保危機消息來源的統一，最大可能地消除對危機的各種猜測和疑慮。

其三是以誠相待。面對危機，評估公司只有開誠布公地說明事情的原委，誠懇地接受批評才能淡化矛盾、轉化危機。無論面對的是何種性質、類型及起因的危機事件，評估都應該主動承擔義務，積極進行處理。以積極的態度去贏得時間，以正確的措施去贏得顧客，創造妥善處理危機的良好氛圍。

參考文獻

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