征稅未必是樓市利空

趙春雷

真正影響房?jī)r(jià)的是對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的預(yù)期，而不是個(gè)別稅種。由于國(guó)內(nèi)缺乏足夠多的投資渠道和產(chǎn)品，房地產(chǎn)商品注定是資本的最佳選擇。

流傳了有些年頭的“物業(yè)稅”開(kāi)征消息，最近卷土重來(lái)。隨著《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》的下達(dá)，要求財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部四部委深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。物業(yè)稅似乎又進(jìn)入了“即將進(jìn)行時(shí)”，最為敏感的地產(chǎn)板塊各股亦應(yīng)聲下挫。

作為國(guó)際上使用較多的房地產(chǎn)稅種之一，物業(yè)稅主要是針對(duì)所有人在其持有階段進(jìn)行征收，也通常作為政府的一項(xiàng)固定稅種。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，物業(yè)稅進(jìn)入中國(guó)僅僅只是時(shí)間問(wèn)題。在國(guó)內(nèi)征收物業(yè)稅，最大的問(wèn)題是如何平衡協(xié)調(diào)物業(yè)稅與土地出讓金之間的關(guān)系。畢竟，與國(guó)外許多國(guó)家土地私有不同，國(guó)內(nèi)的土地是國(guó)有的，所謂的小業(yè)主就土地而言，僅僅是租賃使用關(guān)系，真正私有的只有建筑體本身。

正當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出人意料地呈現(xiàn)單邊上揚(yáng)的局面時(shí)，上述文件關(guān)于物業(yè)稅征收云云，給予市場(chǎng)豐富的想象空間。更有專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，物業(yè)稅是重大行業(yè)利空，將使房?jī)r(jià)下跌。其實(shí)不然，筆者以為，物業(yè)稅雖會(huì)抑制房?jī)r(jià)，但它與漲跌沒(méi)有必然關(guān)系。

作為征收物業(yè)稅已有百年歷史的美國(guó)，并不因?yàn)橛辛宋飿I(yè)稅而避免了房地產(chǎn)價(jià)格的快速上揚(yáng)，甚至也吹出了類(lèi)似次貸危機(jī)這樣的大泡泡，反之亦然。真正決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的，依舊是市場(chǎng)供需關(guān)系與對(duì)未來(lái)的預(yù)期。

認(rèn)同征收物業(yè)稅將有力使房?jī)r(jià)下挫觀點(diǎn)的人，立基大多在于物業(yè)稅的征收，將大大提高房地產(chǎn)的持有成本，加大炒房者的財(cái)務(wù)成本，最終使其退市，減少市場(chǎng)炒作，達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的效果。上述邏輯有其合理之處，但忽略了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的需求力量與有限資源供給缺乏彈性的矛盾。

擁有全世界最多人口的中國(guó)，已形成發(fā)展嚴(yán)重不均衡的現(xiàn)實(shí)。無(wú)論從城市競(jìng)爭(zhēng)力，還是從社會(huì)綜合福利體系，教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等方面的落差客觀存在，造成一、二線城市始終成為眾多潛在購(gòu)房者的選擇。源源不斷的外來(lái)購(gòu)房需求造成一線城市不缺買(mǎi)房者的事實(shí)。

經(jīng)濟(jì)危機(jī)的到來(lái)，財(cái)富縮水效應(yīng)相當(dāng)明顯，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也一度陷入調(diào)整階段。平心而論，去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整其實(shí)只能定義為深秋而非冬季。就上海而言，與上世紀(jì)90年代末的市場(chǎng)相比稍遜寒意。略微感冒又立刻生龍活虎的房地產(chǎn)市場(chǎng)的確讓人看不懂。CPI連續(xù)下降，相比其他商品的需求萎縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求似乎從沒(méi)真正消失過(guò)，難以無(wú)限復(fù)制的特性又導(dǎo)致了供應(yīng)缺乏彈性。市場(chǎng)總是會(huì)通過(guò)其內(nèi)在機(jī)制去不斷尋找新的價(jià)格均衡，這恰恰是房?jī)r(jià)始終未出現(xiàn)全面大降的實(shí)質(zhì)原因。美國(guó)財(cái)長(zhǎng)蓋特納6月到中國(guó)，他的 一項(xiàng)重要使命就是繼續(xù)向中國(guó)推銷(xiāo)美國(guó)國(guó)債。而占中國(guó)外匯儲(chǔ)備重頭的美元資產(chǎn)，已經(jīng)令中國(guó)陷入“美元陷阱”。由于國(guó)內(nèi)缺乏足夠多的投資渠道和產(chǎn)品，房地產(chǎn)商品注定是資本的最佳選擇。

真正影響房?jī)r(jià)的是對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的預(yù)期，而不是個(gè)別稅種。首先，4月份廣義貨幣供應(yīng)量(M2)同比增長(zhǎng)25.9%，加劇了市場(chǎng)對(duì)未來(lái)的通脹預(yù)期，選擇購(gòu)買(mǎi)具有抗通脹功用的房地產(chǎn)成為自然反應(yīng)。其次，鑒于實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有限，“不差錢(qián)”而是差需求，產(chǎn)業(yè)資本再次進(jìn)入正在回暖的房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在現(xiàn)實(shí)可能。如果說(shuō)需求是水的話，那么預(yù)期無(wú)疑就是蘇打。

物業(yè)稅就目前來(lái)看，在未來(lái)進(jìn)行征收已經(jīng)沒(méi)有懸念。我們更需關(guān)注的，是如何征收，即征收的對(duì)象和標(biāo)準(zhǔn)，如何與現(xiàn)有的土地出讓金進(jìn)行合理結(jié)合，以及如何具體執(zhí)行。(作者為上海乘星行行銷(xiāo)服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理)■