中國樓市何時回暖？

楊少鋒

要是房價依然在高位運行，樓市回暖依然可望不可及。價低量升，對房企對購房者和中國經濟，都是最佳的一個結局。

2007年底，房地產行業迎來有史以來力度最大的宏觀調控措施，樓市迅速進入冰凍時期。轉眼間，一年過去，刺激樓市回暖的宏觀調控措施頻繁出臺，力度一點不亞于2007年的調控，區別只在于2007年是為了抑制樓市泡沫而2008年則變成促進房地產行業健康穩定發展。在中央政府4萬億刺激經濟回暖的措施出臺后，央行做出十年來最大幅度降息的決定，然后是第一套住宅首付降低為兩成并可享受七折優惠利率，接著二手房交易營業稅大幅減免，中央政府提出銀行可以適度放松對優質房地產企業的貸款。

在2007年，中國房價的漲幅達到了歷史頂點，全國大部分城市房價暴漲，部分城市房價一年之內房價翻番，炒房現象遍布幾乎所有內陸城市，開發商瘋狂囤地之后開始捂盤惜售，房地產泡沫迅速蔓延，金融風險無限擴大。正是在這種背景下，中央政府采取了一系列措施抑制樓市泡沫，提高首付、清查囤地、緊縮銀根……房地產這匹脫韁的野馬，終于在嚴厲的調控措施中低下了頭，大部分城市房價開始回落。中央政府的調控目標初步實現。

然而，伴隨著美國金融危機的擴大，嚴重依賴出口的中國制造業陷入整體低迷，大量進出口貿易企業和加工企業倒閉；而房地產降溫帶來的另外一個后果是大量開發商迫于資金壓力和市場壓力不得不縮減開竣工規模，房地產的迅速降溫，同時也造成鋼鐵建材家具家電等數十個關聯行業集體低迷。

號稱中國經濟三架馬車的“出口、投資、消費”，出口受到金融危機的影響大幅下滑已經無法逆轉，2009年形勢極其嚴峻；投資受到樓市低迷的影響已經大規模減少；而唯一剩下能夠拉動經濟的消費，成為了拯救中國經濟的關鍵。

正是因為這種特殊的經濟形勢，中央政府對房地產的態度發生了重大的變化。

11月底，中國人民銀行宣布降息，力度之大歷年罕見。而第一套住宅首付將為兩成并可以享受七折利率的政策，大幅降低了普通購房者的購房成本；相比之下，1個點的契稅減免幾乎沒有任何意義。交易環節的營業稅的大幅減免，對樓市也起到了巨大的推動作用。

不斷出臺的利好，讓樓市需求有所回暖，而開發商的信心，也同樣得到巨大的鼓勵。但如果房地產行業認為形勢就將一片大好，那還為時太早。

中國的實體經濟，在本次金融風暴中已經遭受重大的打擊，實體經濟衰退對中國經濟的影響是深遠的，這一輪經濟調整的結局，是中產階層的大規模破產。股市的暴跌，有數據說平均一個股民虧30萬，數以千萬計的股民，成為此前一輪經濟過熱的犧牲品。

隨著首付、稅收和利率的大幅下降，購房者的負擔將大幅減少，樓市需求將很快得以釋放。但與此同時，房地產企業資金鏈緊張情況并沒有得到改善，考慮到筆者此前分析的消費者實際購買力損傷，加上未來保障性住宅大量入市，房企度過難關的最佳手段依然是讓價格理性回歸。這，也是中央政府公開呼吁開發商主動調整價格以適應市場的最關鍵問題。

伴隨著銀根放松和利率稅收下降，樓市需求將逐步釋放，但要樓市真正回暖，還需要房價的理性回歸。如果房企能夠順應時勢調整價格，讓房價與釋放的需求對接，2009年下半年，樓市將有望回暖。要是房價依然在高位運行，樓市回暖依然可望不可及。價低量升，對房企對購房者和中國經濟，都是最佳的一個結局。(作者為聯大四方房地產經紀公司董事總經理)