美國房市的泡沫與教訓

劉 洪

正當的房價的增長幅度應該和居民收入增長幅度相一致。假如房價增長快于居民收入增長,那么房價將變得無法承受。

記得筆者2006年剛到華盛頓任經濟記者時,許多美國人還因未及時買房或少買了房子而懊惱不已。一位華人朋友就頗有悔意地對我說,以前他買的60-70萬一套的別墅,當時已漲到了150萬左右,如果多買一套,那該多好!

但這種樂觀情緒并沒有持續多久。也就是從2006年起,美國房市在火爆多年之后急轉而下,房價節節下跌,銷售一路下滑。買房人欲哭無淚,建筑商也是無力回天。那位懊悔沒有再多買房的人,想來還是幸運者。

買房者和建房者,都成了房東。從2006年起,美國街道旁的一道獨特風景,就是越來越多的房地產廣告。降價促銷、贈送禮券,賣房者使出渾身解數,購房者卻依然寥寥。在首都華盛頓,不少剛建成的樓盤在銷售不暢之后,最終只能打出“暫時出租”的廣告。

于是,我的報道任務也變得日益繁忙,先是次貸危機,后是金融危機,隨后是全球性經濟危機,美國財政部疲于奔命,美聯儲也是焦頭爛額。但追根溯源,始作俑者正是美國的房地產泡沫。時任美國財長的保爾森就多次坦承:房市危機是美國經濟的最大危險。

直至今日,盡管美國和全球經濟已顯現復蘇跡象,但美國房地產市場積重難返,仍在深淵中苦苦掙扎。據統計,目前借房貸的美國購房者中,四分之一的房貸總額都高于房屋價值。他們心中的苦痛,許多人都可以想象得到。

作為一場全面的危機,美國房地產市場滑落到這一步,原因自然是多重的。美國政府的監管不力,美聯儲過度寬松的貨幣政策,金融機構的唯利是圖,乃至消費者的非理性購買,等等等等,都是原因。但透過現象看本質,其實根本原因也很簡單,即房價嚴重脫離了實際水平,這種膨脹的泡沫,如果不能有效化解,最后必然急劇破滅,形成全面的危機。

美國泡沫的嚴重性,從隨后房價“自由落體式”下滑中就可見一斑。以佛羅里達的FortMyers市為例。今年第一季度住房中間價為8.73萬美元,而去年同期價格則達到了21.3萬美元,算下來,跌幅達到了59.1%。而去年第一季度的價格尚不是最高價,2006年的平均價格則為26.82萬美元。算下來,從2006年至今,當地房價下降了67.4%。

但在房地產火爆的狂熱中,又會有多少人能理性認識到危機正在降臨呢?“股神”巴菲特也感慨,當時所有人都犯了同樣的錯誤,認為房價會永無止境地上漲,“四五年前,幾乎每個美國人腦袋里都有這樣一個概念,不管是正式的還是非正式的,認為房價不可能大幅下跌……這是愚蠢的想法,也是從眾心理使然。”

在經濟危機時,憂患意識或許并不缺少;但危機往往都是在經濟繁榮和順風順水時埋下,在這時候,存有點長遠意識至關重要。

規律總是顛撲不破的,盡管有時也會有所延遲。上世紀日本房市的瘋狂,本世紀初美國房市的火爆,最終都演變成了災難性的后果。最近迪拜危機則是一個新的例子。也難怪一些經濟學家對筆者感嘆,必須警惕房地產的泡沫,因為每次嚴重的泡沫都會以眼淚結束。因為沒有只漲不跌的市場,不管是股市還是房市,如果價格脫離了實際,市場最終會作出反應的。而且,有些反應將以慘烈收場。

但血的教訓真的能夠吸取嗎?世界銀行和國際貨幣基金組織近來的多份報告就警告,一些國家正面臨新的資產泡沫風險。比如,在中國內地和中國香港,房市正熱火朝天,房價節節攀升。美國著名經濟學家、穆迪經濟學家網首席經濟學家馬克·贊迪對我說,一些國家應該警惕市場的房價走勢,具體到中國,房價增長是正常的,但過快增長就可能是危機的隱患。

“正當的房價增長幅度應該和居民收入增長幅度相一致。假如房價增長快于居民收入增長,那么房價將變得無法承受。”他強調,“在美國,房價的正當增幅大約是每年4%左右,在中國,房價增幅可能要快一點,但也只能是僅僅快一點而已。”