樓市小幅提價難成氣候大幅消量方成大器

劉玉鳳

2009年入春以來，中國樓市的成交量大幅上升，加上一季度11.2%的信貸比例投向了房地產開發(fā)，房地產企業(yè)資金狀況得到了很大的緩解。具有對沖通脹特性的固定資產的有可能受到青睞，房屋的價格也略有上揚。

據中國國家統(tǒng)計局5月12日公布的數據顯示，4月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.1%，比3月份降幅縮小0.2個百分點；環(huán)比則上漲0.4%，比3月份漲幅擴大0.2個百分點。

多位新房與二手房的一線銷售人員告訴記者，現在小幅漲價的趨勢還是很明顯的。期房的銷售除了通常采用低開高走的定價方式，甚至出現了開發(fā)商剛開盤幾天后就會小幅提價的現象。如中關村SOHO 于5月8日開盤，5月11日就提了兩個點。二手房交易上，業(yè)主也表現出比較強勢的心態(tài)，原來的買方市場漸漸地轉為賣方市場，追漲殺跌的心理使得看房人數的增多，業(yè)主的報價也在不停的上漲。

然而目前房地產市場盡管去庫存化形勢喜人，但仍處于消庫存期，開發(fā)商趁勢攫取利潤的行為很可能會繼續(xù)釀就購房者的觀望情緒，因此專家建議，積極去庫存化回籠資金，以便投入下一步的開工才是正舉。

小幅提價 井噴式難持續(xù)

國家統(tǒng)計局數據顯示，4月新建住宅銷售價格同比下降1.7%，環(huán)比上漲0.3%。二手住宅銷售價格同比持平；環(huán)比上漲0.8%，比3月份漲幅擴大0.5個百分點。新建非住宅銷售價格同比下降0.4%，環(huán)比上漲0.3%。

但是業(yè)內人士表示，盡管房價出現了小幅上揚，但是最終今年房價將會走向平穩(wěn)。中國國土資源部辦公廳副主任、研究室主任楊宜新日前在清華大學建校98周年慶的房地產論壇上說：“從政府層面上來說是不想降房價，而國土資源部認為房價平穩(wěn)是最重要的。”他還提到不應該對北京房價抱太高的期望值，他認為個別的樓盤可能會降5.8%，但是降幅在3.9%是比較合理的。

與會的首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司的董事會執(zhí)行董事兼總裁唐軍也表示：“未來房價變動幅度不會很大，因為買方對價格變動非常的敏感，一提價，成交量馬上就會下降，因此開發(fā)商會非常的謹慎。”

國信證券對當前樓市也提出警告，未來的一段時間樓市在政策的主導下會“偏暖”，但是3月、4月井噴式的行情是難以持續(xù)，接下來各月的銷量出現環(huán)比回落的概率很大,因為今年的整體宏觀經濟形勢還不明朗。

“但是如果開發(fā)商能把握兩方面，市場會更好些，一是理智上項目，二是不要盲目漲價。”深圳卓越地產營銷部經理徐海鈞在接受《中國聯合商報》記者采訪時表示。

庫存步入下行通道

業(yè)內人士表示，經過一輪深度調整，樓市雖然已經觸底反彈，但是開發(fā)商應以最大消化存量房為第一要義，以下一步的新開工為目標，而不應僅停留于對當前項目的殺雞取卵，破壞良好的銷售勢頭。

國信證券房地產分析師區(qū)瑞明認為，在“羊群效應”的作用下，當前影響購房的三大要素——位置、價格與戶型，只要符合其中的一項，并加之巧妙的營銷手法，購房者都會趨之若鶩，尤其是一些白領對小戶型式的公寓表現出很大的熱情。如開盤均價11000元的深圳‘華僑城四海公寓，因為戶型很好，開發(fā)商巧妙的創(chuàng)意加送面積，引來了白領族的追捧。

業(yè)內專家認為，自住型消費需求大幅度釋放，中國樓市的成交量在未來的數月同比上升不會有懸念，去庫存化已經走向了下行通道。

據國信證券房地產行業(yè)4月月報顯示，4月份京、滬、深等十二個重點城市的房屋銷售量同比增幅巨大，環(huán)比漲跌不一，多數城市在2009年前4個月的累計銷量已超2008年全年水平的一半。在銷售量上升的帶動下，去庫存化形勢喜人，一線城市存量房均比去年高峰時期有25%左右的回落幅度。

然而令人擔憂的是，存貨的消化權掌握在開發(fā)商的手里。中信地產戰(zhàn)略發(fā)展部副總經理胡義軍向《中國聯合商報》記者指出：“去庫存化速度的快慢取決于開發(fā)商的資金狀況，經過一輪的快速變現后，現金流開始順暢，開發(fā)商可能不會輕易讓利的，而且低價拋貨的情況應該不會是普遍的。”

庫存去化量雖然形勢大好，但是另外一種聲音仍然存在——房地產市場消化存量房的形勢依然嚴峻。全國房地產商會的REICO報告數據顯示，3月末，商品房屋空置面積為1.67億平方米，同比增加37.6%，空置水平為近三年來最高水平。REICO工作室判斷，短期看，房地產市場仍處于存貨消化期。

DTZ戴德梁行預計，受制于前兩年的信貸緊縮及2007年的過度擴張，2009年上半年發(fā)展商整體資金狀況仍處于較為緊張階段，因此消化庫存就顯得尤為重要。

開發(fā)商謹慎開工

但是徐海鈞5月11日向記者分享了卓越地產未來的投資方向時說：“存量房永遠都不是問題，新項目的持續(xù)開發(fā)才是根本。因此在對大環(huán)境爭議比較大的情況下，我們公司將只關注市中心的項目，并且會新開發(fā)足夠多的項目，但是邊緣性項目如郊區(qū)或暫時看不清的項目會全面收縮。”

他繼續(xù)解釋，對大環(huán)境看法有分歧主要表現在兩大主流意見，一是通貨膨脹積極來臨，二是中國最深重的經濟危機浪潮還沒有來臨，而樓市也正在這個動蕩、不一致的環(huán)境艱難成長，因此他認為卓越地產是有進有退謹慎開工。

據國家統(tǒng)計據數據顯示，1~4月,全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積20.1億平方米,同比增長12.4%,，完成土地購置面積7266萬平方米,同比下降28.6%。而4月房地產開發(fā)景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為94.76,比3月份回落0.08點,比去年同期回落9.31點。

業(yè)內專家對此解讀為，目前企業(yè)的資金困境雖略有緩和，開發(fā)商的投資意愿得到一定程度的釋放，但投資策略仍偏向謹慎與保守。

胡義軍向記者透露：“今年公司一季度業(yè)績不錯，已經完成了全年的一半目標，但是當前沒有新的拿地計劃，更多的精力是投入在存量項目的建設上。”而這也正好印證了DTZ戴德梁行研究——“樓市調整一年多后，現階段發(fā)展商更為注重自身資產負債水平的恢復，將有限的資金用在現有存量項目的建設上。“

北京建工的高層向記者透露，公司應該會綜合考慮價位、周邊購買力及地段等因素進行土地的選擇，如果是高價的土地，他們肯定不會要的，而當前也在尋找機會的過程中。

中國社會科學院金融所研究員易憲容也表示：“如果銷售量上升，開發(fā)商應該盡快將資金投入到項目的建設上。”