《物權法》第７４條的不足與完善探析

李　娜

(西安歐亞學院金融與貿易學院陜西西安710065 )

摘要由于《物權法》第74條存在許多缺陷與不足，導致《物權法》實施至今，車位車庫的法律糾紛并沒有消除，反有愈演愈烈之勢。對此，現階段較為現實、有效的解決辦法是由最高人民法院出臺相應的司法解釋，或者地方政府在不違背《物權法》的原則和精神的前提下出臺地方性配套的法規、規章，以規范車位車庫的權屬。

關鍵詞物權法；車位；車庫；歸屬

小區停車位的歸屬一直是開發商和業主的爭議焦點，本來雙方希望《物權法》頒布后能夠順利解決這個問題，然而《物權法》正式實施后，關于小區停車位的糾紛并沒有停息，由于《物權法》中對停車位的部分問題沒有明確規定以及沒有相關配套制度的保障，導致了新爭議產生。本文在探討《物權法》第74條之不足的基礎上，提出完善的初步建議。

一、《物權法》第74條的不足

各國對于車庫、車位的歸屬大致采取兩種模式：或是將它作為共有部分由業主共有，或將它作為專有權的客體，開發商單獨出售或出租。我國《物權法》第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有?！庇纱丝梢钥闯觯覈鴮噹斓囊幎?，是將兩種模式結合，將小區內車庫、車位進行分類，分別采取約定歸屬和業主共有。

這種模式表面上兼顧了業主與開發商的利益，但是存在許多缺陷與不足，甚至存在一定的法律漏洞，主要體現在以下四個方面。

1、立法目的與法律規范存在沖突

《物權法》第74條的立法目的是解決車位法律糾紛，維護業主權益，兼顧開發商和業主的權利。但《物權法》實施后，糾紛并沒有消除，原因在于立法目的與法律規范存在沖突。

《物權法(草案)征求意見稿》中規定：“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有?！闭髑笠庖姼迨紫葘④噹斓臍w屬推定為業主共有，建設單位可通過約定將車庫歸屬于自己所有，若沒有約定還可以通過證據證明自己對車庫擁有所有權。正式頒布的《物權法》與《(草案)征求意見稿》不同，第74條的立場大有倒退，將建筑區劃內規劃用于停車的車位、車庫的所有權歸屬于開發商，開發商再分別出售、附贈或出租給具體的購買人，不利于保護業主的權益。

如果《物權法》第74條中的“約定”與《征求意見稿》中的“約定”都具有確定車位、車庫所有權歸屬的作用，那《物權法》第74條的含義就與前面的理解不同?！段餀喾ā返?4條導致的困惑在于其法律規范所體現出的法理思路不清晰。

2、法規行文用語不夠準確，缺乏可操作性和確定性

首先，第一款“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”，原則上是保護業主權益的，但是用詞模糊，規定不細致，有待完善。

第一款的“首先”一詞確定了業主對小區車位的優先權，但未說明此種優先權到底是優先購買權還是優先使用權；亦未規定業主此種優先權的適用條件和范圍，以及開發商侵犯業主優先權的法律后果。而且“首先”一詞還有一層含義，即開發商 “首先”滿足了業主對車位的需求，剩余車位開發商可以任意出售出租。

條款中“滿足需要”缺乏可操作性。“需要”按文義解釋的方法應理解為業主對于車庫、車位的需求量和需求價格。但是，在車位與家用汽車保有量不成正比增長的現狀下，這個需求量和需求價格因人而異，很難統計，也無法用法律語言描述。

3、對車位、車庫的權利歸屬規定不完整

“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”，該款內容未涉及到在當事人約定不明或者沒有約定的情形下車位、車庫的歸屬問題，由此引發了大量的法律糾紛。

4、忽視開發商與業主地位、信息的不對等性

《物權法》第74條第二款規定“由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”體現對雙方當事人意思自治的尊重，但忽視了當事人雙方在地位以及信息上的不對等性。

房屋買賣合同大多是格式合同，房屋買受人除了被動接受開發商提供的合同外沒有別的選擇。這種情況下允許當事人約定的后果就是開發商在合同中規定小區車庫歸其所有，或者在約定車位取得方式和價格上，業主的權益很難實現。

通過對近年來大量的車庫糾紛案例的剖析，我們發現問題的關鍵大多是在于小區車位的分類不明導致了約定歸屬和業主共有之間的糾紛，故此，解決問題的關鍵在于對車位的類型進行較為全面準確的界定，這樣才能做到有的放矢。

二、住宅小區停車位類型的界定

《物權法》第74條調整的車位、車庫包括兩種：一是建筑區劃內，規劃用于停放汽車的地上停車位；二是建筑區劃內，規劃用于停放汽車的地下停車位。

1、地上停車位主要有兩種類型

第一種是地面上停車位。通常由開發商在小區的道路兩旁自行劃線分割出停車位，出租給業主使用。這種停車位的產權歸屬取決于停車位所在道路性質。按照建設用地規劃許可證和國有土地使用證，如果位于小區內的這條道路是市政道路，產權屬于國家所有。如果這條道路是小區的公共道路，其土地使用權應歸全體業主共有。

第二種是首層架空層停車位。在現行房地產行政管理法律制度下，首層架空層停車位的建筑面積是不計算建筑容積率的，不能獲得相應的土地使用權面積份額，是住宅房屋的從物，其房地產權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。

2、小區地下停車庫可以分為三種類型

第一種是由開發商利用建筑物的地下空間改造而成的停車位，這種停車位的建筑面積沒有計算建筑容積率，此類地下停車位的產權應歸屬于全體業主。

第二種是按照建設用地規劃許可證載明的規劃用途建造的地下車庫，該地下車庫雖然和地上住宅屬于同一建筑主體不可分割的組成部分，但它的建筑面積是計算建筑容積率的，該地下車庫取得相應宗地號的土地使用權份額，產權歸開發商，可以單獨出售或出租。

第三種是利用人防工程改造而成的地下車庫?！吨腥A人民共和國人民防空法》規定，“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。《城市地下空間開發利用管理規定》規定，地下工程應本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設單位對其開發建設的地下工程自營或依法進行轉讓、租賃。

三、對完善《物權法》第74條的建議《物權法》在短期內進行修改的可能性很小，現階段較為現實、有效的辦法是由最高人民法院出臺相應的司法解釋，或者地方政府在不違背《物權法》的原則和精神的前提下出臺地方性配套的法規、規章。可從以下幾方面著手：

1、理順邏輯關系，嚴謹地使用法律語言，避免法律漏洞的產生。

2、鑒于越來越多的業主已經或者即將擁有汽車，立法者應考慮到業主對車位需求的剛性，強制要求開發商提供的車位數量滿足業主對車位的剛性需求，此外，開發商才可自行開發專有車庫出租或出售。

3、對不同類型車庫的權利歸屬做出詳細的規定，比如初始權利的歸屬等等，以避免不必要的糾紛。同時考慮到開發商的強勢地位，建議政府充當守夜人的角色，干預車位價格，以防開發商損害業主權益。

4、更加詳細地劃分小區車庫、車位的類型，并分別進行法律規制。

5、地方政府相關職能部門加強對業主的《物權法》關于車庫車位法律知識的宣傳；同時對開發商跟蹤監督，以保障物權法的有效實施。

參考文獻

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作者簡介

李娜(1980-)，女，蘭州大學法律碩士，西安歐亞學院金融與貿易學院助教．研究方向為經濟法．