中國房價升勢為何停不住

龔方雄

中國政府的經(jīng)濟刺激措施釋放了國內(nèi)的房地產(chǎn)需求。同時，中國人正在提升的住房購買能力將推動中國房地產(chǎn)價格恢復(fù)并走高。這個勢頭會從今年下半年一直延續(xù)到2010年。

今年的早些時候，大部分人都曾經(jīng)預(yù)測國內(nèi)房價會有15%-20%的下降，這個觀點一度成為共識。不過，就現(xiàn)在的情況來看，國內(nèi)地產(chǎn)的價格會非常有可能增加。我的預(yù)計是國內(nèi)房地產(chǎn)的價格在今年會有平均5%-10%的上升，在2010年會有平均10%的提升。以深圳的房地產(chǎn)市場為例，通常這里的地產(chǎn)價格指標是一個不錯的全中國的地產(chǎn)價格的參照指數(shù)。今年以來，深圳的平均地產(chǎn)價格已經(jīng)上漲了10%。

我認為這個強勁的房地產(chǎn)需求在今后兩三年還將繼續(xù)持續(xù)下去。這主要歸因于三個方面：第一，中國經(jīng)濟回暖的概率在提升；第二，中國迅速發(fā)展的城市化趨勢在增強；第三，中國居民的儲蓄率依然維持在高水平。

與看空中國地產(chǎn)市場所通用的收入與房價比理論不同，我更傾向于看開發(fā)商的庫存量。按照現(xiàn)在的成交量來計算，開發(fā)商的庫存目前在減少，全國平均的房地產(chǎn)庫存量按當前的銷售水平來計算大約能維持5至7個月左右。而去年年底的庫存量卻可以維持15-20個月左右的銷售。需要解釋的是，我不用人均收入與房價比來計算的理由是，中國人的可支配收入的統(tǒng)計是很難準確的，因為很多人的收入都是工資以外的額外收益，難于估算。

中國居民的購房能力在過去半年也有了明顯的提升。一方面，房價自去年年底開始大幅度下降，居民收入也有了顯著增長。另一方面，中國政府采取了有利于居民購房的信貸政策。在2009年第一季度，中國城市人均真實可支配收入同比增加了11.2%，農(nóng)村人均同比增長為8.6%。政府在取消住房交易稅，降低購房利率以及購房首付款從30%下降到20%的措施促進了房市，綜合算起來，居民購置一套房的最初資本要求同比下降了18%。

此外，中國國務(wù)院在5月底頒布公告，把普通商品住房項目的最低資本金比例由原來的35％降低到20％。這一舉措將有利于目前手中現(xiàn)金充裕的開發(fā)商。他們可以從銀行那里得到更多貸款。一旦工程項目啟動，他們就可以有充裕的現(xiàn)金。對于資金充足的地產(chǎn)商而言，如果借機換檔快行，用獲得的現(xiàn)金購置土地，今后或許會受益更多。目前，受到房地產(chǎn)調(diào)整周期的影響，購置土地、購置建筑材料以及支付勞工的成本都比較低。倘若開發(fā)商借機開發(fā)一些好的項目，從長期看，這些項目的資本回報率會比較高。

最后，不容忽視的是進城打工的民工失業(yè)問題嚴重，政府面臨壓力不小。很多在以出口為主的工廠打工的民工失去了工作。在政府刺激經(jīng)濟的影響下，很多基礎(chǔ)設(shè)施開工，這些民工又重新就業(yè)，被雇傭為與基礎(chǔ)設(shè)施以及房地產(chǎn)相關(guān)的建筑工人。從這個角度看，中國的房地產(chǎn)市場恢復(fù)也會是持續(xù)的。▲ （作者是摩根大通亞太區(qū)董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟學(xué)家。）