北京房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)

鄭立捷

“由于全球金融體系是建立在以美元為本位的基礎(chǔ)之上，因此美國次貸危機(jī)向金融危機(jī)演變后，迅速向全球擴(kuò)散。英國、日本、歐盟等世界主要經(jīng)濟(jì)體均受其影響，出現(xiàn)了全球性的金融危機(jī)。我國各大、中城市房價(jià)環(huán)比均出現(xiàn)下跌，商品住房成交量大幅下滑，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。2008年三季度中國國內(nèi)生產(chǎn)總值增速從第二季度的10.1％下滑為9.0％，并且有進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)。保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。”北京市社會(huì)科學(xué)院副院長梅松在接受《經(jīng)濟(jì)》記者采訪時(shí)說道。

中國政府基于對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的正確判斷，出臺(tái)了一系列擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平衡較快增長政策措施。去年9月15日，央行六年來首次調(diào)低利率。10月22日，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施出臺(tái)。11月5日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了投資４萬億元的刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項(xiàng)措施。12月20日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》。

北京房價(jià)下降空間不大

2007年的《北京經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》就曾經(jīng)預(yù)測(cè)：“北京在接下來的兩到三個(gè)月內(nèi)，房價(jià)有可能繼續(xù)小幅下跌，但隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的臨近，北京的房價(jià)仍然會(huì)轉(zhuǎn)頭繼續(xù)向上攀升。奧運(yùn)會(huì)結(jié)束以后，北京市房價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，但如果影響北京近年來房價(jià)上漲的因素不發(fā)生根本性的改變，房價(jià)下降的空間不會(huì)很大。”

“從2008年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)來看，北京商品房銷售均價(jià)完全符合我們的預(yù)測(cè)。”梅松強(qiáng)調(diào)，北京商品房銷售均價(jià)2008年年初有所回落，在奧運(yùn)會(huì)舉辦前的7月份達(dá)到峰值，隨后8、9月份開始回落。現(xiàn)在支撐北京房價(jià)上漲的基本因素并沒有發(fā)生根本性的改變，但由于國際國內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生改變，加上北京經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，因此房價(jià)可能還會(huì)繼續(xù)下降，具體下降的幅度有多大，還有待于對(duì)國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的觀察，但我們?nèi)匀痪S持房價(jià)下降空間不大的預(yù)測(cè)。北京的商品住房均價(jià)從普通老百姓購買的角度來說，確實(shí)已經(jīng)比較高了，超過了一般老百姓的實(shí)際購買能力。并且許多已經(jīng)購買了商品房的業(yè)主也在承受著巨大的還貸款壓力。北京的房地產(chǎn)開發(fā)商理智地面對(duì)市場(chǎng)變化，促使房價(jià)理性地回歸，這不僅是應(yīng)該的，而且也是十分必要的。

與此同時(shí)也要看到，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)仍然較大，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的影響也相當(dāng)大。2008年前三季度，北京建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的增加值總額為683.34億元，占北京ＧＤＰ的９％，這幾年來一直是北京經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。因此，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會(huì)有利于北京經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。主要應(yīng)該從以下三個(gè)方面著手。

第一，加快保障性住房的建設(shè)和配售。當(dāng)前尤其要加快保障性住房的銷售特別是預(yù)售，以促使資金盡快回收，從而保證更大規(guī)模的保障性住房建設(shè)的資金需求。

第二，進(jìn)一步鼓勵(lì)自住型和改善型住房消費(fèi)。在國家已出臺(tái)的首次和第二次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策、住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策的基礎(chǔ)上，北京還可采取降低中間環(huán)節(jié)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，給市民購買自住普通商品房一定的補(bǔ)貼或退稅等辦法。

第三，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性對(duì)待市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓寬直接和間接融資渠道，滿足其合理的融資需求。

看房地產(chǎn)業(yè)未來走勢(shì)

2008年北京市住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了房屋銷售量、銷售價(jià)齊衰、開發(fā)投資大幅下滑的供需雙向疲軟態(tài)勢(shì)。截至三季度末，開發(fā)投資出現(xiàn)2003年以來的首度負(fù)增長（－8.12％），施工面積、新開工面積和竣工面積均出現(xiàn)負(fù)增長。７月份以來，多塊土地甚至限價(jià)房土地的流拍，反映出了開發(fā)商對(duì)北京市住宅市場(chǎng)未來的不樂觀預(yù)期和投資意愿的大幅下降。住宅空置面積的下降，證實(shí)了實(shí)際需求的存在，但主要受心理預(yù)期的影響，北京市住宅市場(chǎng)有效需求受到了嚴(yán)重抑制，多年來少有的“婚育”雙高峰都沒能帶來有效需求的釋放，一、二手房銷售均出現(xiàn)負(fù)增長。

北京市經(jīng)濟(jì)信息中心經(jīng)濟(jì)研究部齊心博士在2009版《北京經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》的專稿中指出，房地產(chǎn)領(lǐng)域需要關(guān)注以下三個(gè)問題：住宅市場(chǎng)供需雙向疲軟、商業(yè)地產(chǎn)明顯供過于求、改善性住房需求受到明顯抑制。

北京奧運(yùn)會(huì)的舉辦，刺激了北京市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，部分開發(fā)商將未來三年甚至更長計(jì)劃的項(xiàng)目都集中在奧運(yùn)前開發(fā)，使商業(yè)項(xiàng)目在近兩年出現(xiàn)了井噴，造成北京市商業(yè)地產(chǎn)供給明顯過剩。2008年１～９月份，寫字樓和商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房竣工面積在房地產(chǎn)竣工面積下降７％的背景下，分別實(shí)現(xiàn)了119.73％和14.5％的增長；與此同時(shí)，空置面積分別增長了14.92％和24.65％。非理性的集中開發(fā)和世界經(jīng)濟(jì)下行的影響，給奧運(yùn)會(huì)后部分商業(yè)項(xiàng)目、尤其是高端商業(yè)項(xiàng)目帶來了巨大的生存壓力。

2009年，世界經(jīng)濟(jì)仍將處于調(diào)整期，面臨衰退的風(fēng)險(xiǎn)加大，美國等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)。全球金融危機(jī)仍將持續(xù)，全球信貸市場(chǎng)將出現(xiàn)空前審慎，隨著人民幣升值的放緩和全球聯(lián)合降息，游資重新規(guī)模性流動(dòng)的可能性增加。我國房地產(chǎn)運(yùn)行的政策環(huán)境將有所放松，但市場(chǎng)信心的恢復(fù)仍需時(shí)日。

2009年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)主要包括以下五個(gè)方面：

一、土地供給依然充足，信貸形勢(shì)依然嚴(yán)峻，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長穩(wěn)步回升。

雖然2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長大幅下降，但用于一級(jí)開發(fā)的土地投資保持了30％以上的增長，2009年土地供給仍將十分充足。雖然國家整體貸款規(guī)模增加，但受到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和重大項(xiàng)目需求的擠壓以及銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)不景氣的預(yù)期，房地產(chǎn)業(yè)貸款形勢(shì)依然嚴(yán)峻。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長將在2008年三季度達(dá)到階段性底部后逐步攀升，預(yù)計(jì)2009年全年達(dá)到13％的增長。

二、房地產(chǎn)供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性差異

住宅供給不樂觀，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過剩，保障性住房供給力度不斷加大。2008年北京市住宅施工面積和新開工面積出現(xiàn)負(fù)增長，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)周期為2、3年，所以2009年竣工面積很不樂觀；2008年三季度，北京市預(yù)售許可取證項(xiàng)目個(gè)數(shù)和預(yù)售面積均出現(xiàn)大幅下降，開發(fā)商信心明顯不足，2009年上市項(xiàng)目套數(shù)預(yù)期下降。與住宅形成鮮明對(duì)比的是，2008年商業(yè)地產(chǎn)竣工面積大幅增長，空置面積不斷上升，在經(jīng)濟(jì)景氣下滑的2009年，北京市商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)過剩。在保障完成《住房用地規(guī)劃》要求的情況下，保障性住房的供給規(guī)模仍將逐年擴(kuò)大。

三、市場(chǎng)需求依然低迷

雖然國家出臺(tái)了多項(xiàng)刺激購房政策，但在北京市居民增收放緩、對(duì)未來宏觀經(jīng)濟(jì)悲觀預(yù)期下，實(shí)際購房需求短時(shí)間難以被激發(fā)釋放；其中，首次購房需求將部分得到釋放，但改善性需求難有改觀，投資性需求仍將被極大抑制，住宅購買觀望氣氛仍將濃厚；在經(jīng)濟(jì)下行期，企業(yè)投資謹(jǐn)慎，再加上預(yù)期外資回流，北京市商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際需求仍然相對(duì)不足。

四、房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)調(diào)整

受銷售不景氣、信心恢復(fù)困難、大規(guī)模保障性住房價(jià)格偏低的影響，房價(jià)整體仍將有小幅調(diào)整空間，但不同區(qū)位和不同檔次的房價(jià)將呈現(xiàn)差異化演變，預(yù)計(jì)個(gè)別地區(qū)最大降幅將達(dá)到20％左右，黃金地段、新開地鐵沿線房價(jià)仍將保持穩(wěn)健。

五、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步完善

在各種交易稅費(fèi)下調(diào)和預(yù)期進(jìn)一步下調(diào)或減免的刺激下，二手房交易或?qū)⑵蠓€(wěn)，租賃市場(chǎng)仍將延續(xù)2008年的繁榮態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)二手市場(chǎng)日趨成熟，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)體系將逐步完善。隨著租房價(jià)格的不斷上漲，商品房的租售

比在2008年10月的1∶341（上年同期為1∶396）的基礎(chǔ)上繼續(xù)上升，向1∶200～1∶300的合理區(qū)間靠攏。

政府要讓利于房地產(chǎn)供需雙方

要保持房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，究竟應(yīng)該怎么做？

一、調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，政府要讓利于房地產(chǎn)供需雙方

在經(jīng)濟(jì)不景氣的背景下，只有改善居民收入預(yù)期，才有釋放購房需求的可能。因此，政府要調(diào)整原有的財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，加大對(duì)教育、社會(huì)保障和就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域的支出比例，建議將每年財(cái)政盈余按比例直接轉(zhuǎn)入社保支出項(xiàng)目，增加居民進(jìn)行購房消費(fèi)支出的信心和能力。適當(dāng)降低購買商業(yè)用房的稅費(fèi)比例，尤其是對(duì)創(chuàng)業(yè)型群體購房、高端產(chǎn)業(yè)群體購房給予一定的稅收優(yōu)惠。在開發(fā)商信心不足、預(yù)期供給下降的形勢(shì)下，政府應(yīng)適度讓利，以刺激開發(fā)的積極性。可以采取減免相關(guān)拿地手續(xù)費(fèi)用、進(jìn)行土地增值收益分成、鼓勵(lì)一、二級(jí)土地開發(fā)聯(lián)動(dòng)等措施。由于目前經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)主要由國有和市屬房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，利潤極低，很多處于虧損邊緣，極大地影響了這些企業(yè)的經(jīng)營和盈利能力，建議財(cái)政設(shè)立經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項(xiàng)支出，政府和國有企業(yè)一起承擔(dān)這項(xiàng)民生責(zé)任。

二、完善第二套房政策，釋放改善性需求

在國家出臺(tái)刺激首次購買小面積住房需求政策的同時(shí)，要適度刺激中等收入人群存在的巨大的改善性購房需求。從制度設(shè)計(jì)上，對(duì)購買第二套住房的認(rèn)定進(jìn)行補(bǔ)充說明，將在購買較大面積住房１～２年內(nèi)同時(shí)出售原有住房的排除在購買第二套住房之外，將已經(jīng)征收的上浮利息在出售原有住房后，在總還款額中進(jìn)行沖銷，超額首付在重新計(jì)算后可以部分退還。

三、個(gè)稅和房貸聯(lián)動(dòng)，挖掘公積金貸款潛力

在國家即將提高個(gè)稅起征點(diǎn)的預(yù)期下，針對(duì)北京市購房群體進(jìn)行一定微調(diào)：可以在納稅前，提前扣除房貸月供，對(duì)剩余月收入征收個(gè)人所得稅；可以對(duì)購房者在購房后開始還貸日起，按比例返還個(gè)人所得稅；或在支付首付時(shí)進(jìn)行一次性退稅。進(jìn)一步降低購房相關(guān)稅費(fèi)，尤其是二手房交易中間環(huán)節(jié)收費(fèi)，可以采取取消兩年以上二手房交易營業(yè)稅等方法。進(jìn)一步下調(diào)公積金貸款利率，提高公積金貸款額度和還款年限，尤其是對(duì)夫妻雙方都繳存公積金的家庭，在原有基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)行貸款優(yōu)惠，并監(jiān)督銀行積極實(shí)行。

四、加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)力度，從制度設(shè)計(jì)上對(duì)限價(jià)房進(jìn)行改造

進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)力度，并將保障性住房建設(shè)選址與北京市軌道交通建設(shè)緊密結(jié)合，既解決住房需求，也緩解了城市地面交通壓力；將保障性住房建設(shè)和北京市南城發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，降低政府和企業(yè)的成本，加快南城建設(shè)步伐。著手對(duì)已經(jīng)成為“雞肋”的限價(jià)房進(jìn)行改造：要保證限價(jià)房供給，政府就要給開發(fā)商適度讓利，可以采取土地出讓金分成、減免稅費(fèi)等措施；要保障購房者利益，就要根據(jù)市場(chǎng)變化，適度調(diào)整銷售價(jià)格，并進(jìn)一步明確產(chǎn)權(quán)歸屬；或者直接讓限價(jià)房淡出市場(chǎng)。

（本文資料引用來源：

《2008～2009北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》）