９０００億元保障性住房之路如何走

董　彥

到目前為止，我國尚沒有相關統一立法，僅有國務院及相關部委的一些行政法規和部門規章。要建立起完善的全社會保障性住房體系，也許不是單單投入如9000億元這樣大額的資金就能完全解決的。

2008年12月17日，國務院常務會議部署了促進房地產市場健康發展的政策措施，強調要堅持住房市場化基本方向，堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設。

而就在此會議的一個多月前，在國務院擴大內需、促進經濟增長的十項措施中，“加快建設保障性安居工程”亦列首位。

國家決策層于2008歲末兩個月連續高調部署保障性住房建設問題，自然使保障性住房在無數聚焦的眼眸中走向2009年的舞臺。

保障性住房建設“急行軍”

保障性住房工作在2008年得到了全面推進。中國指數研究院于2008年初公布的資料顯示，北京、上海、天津、南京等13個主要城市2008年計劃新建住房面積共17607.35萬平方米，其中保障性住房面積共4894.06萬平方米，占新建住房面積比例為27.8％。全國大部分城市保障性住房面積占新建住房面積的比例都在10％以上。其中武漢、昆明的比重較大，分別為70.8％和61％。北京計劃新建保障性住房也在40％以上。

在此基礎上，面對國際金融危機對我國經濟帶來的不利影響，我國又于2008年11月確定了擴大內需、促進經濟增長的重要措施。按照“出手要快、出拳要重、措施要準、工作要實”的精神，高達9000億元的住房保障投資計劃快速啟動。

國家住房和城鄉建設部住房保障司司長侯淅珉向記者表示，未來3年中，將計劃通過廉租房解決747萬戶低收入家庭的住房困難，總投入約2150億元；將新建400多萬套經濟適用房，總投資約6000億元；對國有林業、農墾和煤礦棚戶區的改造和建設，以及游牧民定居工程和農村危房改造也將全面啟動，計劃投資約1000億元。

總體來看，2009～2011年，9000億元的保障性住房投入，將解決約1300萬戶低收入家庭的住房困難問題。根據建設部和民政部2005年的一項調查，全國人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭有近1000萬戶。他們的安居問題，將在今后的3年內迎刃而解。

“加快保障性安居工程的建設，既是保障民生的需求，也是拉動內需的有效手段。”住房和城鄉建設部副部長齊驥表示。平均每年3000億元的規模相當于2007年全國房地產實際完成投資額2.5萬億元的12％，全國固定資產投資總額的2.6％，對于上下游鋼鐵、水泥等行業必定會直接創造新的巨大需求。同時，渤海證券的一位房地產行業研究員“提示”記者道，年均3000億元的投資規模相當于2007年全國財政收入的6％，基本建設支出的60％，在財政支出中，似乎還未出現某一項細分支出占到如此高的比例。

開發商的福兮?禍兮?

保障性住房作為政府干預住宅市場的一項重要政策工具，無論是對低收入群體實施特殊保障，還是對中低收入群體實施普遍保障，其基本原則就是對市場“拾遺補缺”。

從現實情況上看，國家大力建設保障性住房已經對在高位運行的房價產生了一定影響。中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立向記者表示，“保障性住房建設將改變原先市場上供給和需求的態勢，因此對商品房市場產生影響是毫無疑問的事。”

對此，房地產開發商已經開始坐不住了。“9000億元投資、近700萬套保障房將對未來普通住宅房價造成很大的壓力。”SOHO中國董事長潘石屹表示。他認為，如果今后政府每年推出大量的保障房，將打破市場原來的供求關系，“在成交量和房價上都會有所反映”。

易居中國研究院根據國家統計局的相關統計數據分析認為，2006、2007年兩年，全國住房年均成交量在500～60萬套之間。如果不考慮廉租房的影響，未來三年經濟適用房加國有農、林、礦區棚戶改造總量為620萬套，平均每年供應200萬套。那么，經濟適用房和改造房占住房成交的比重依然將達到40％左右，減去原來10％的市場份額，經濟適用房和改造房將分流商品住房市場30％的份額。

具體來說，對于土地儲備較為豐富的城市來說，一旦保障性住房實際供應量增加，一方面會緩解樓市供需矛盾，加大商品房市場的競爭壓力，擠壓商品房的空間；另一方面，保障性住房增加，將會減少商品房市場需求，降低樓市上漲預期。但對于像北京、深圳、上海這樣土地資源越來越緊缺的城市而言，商品房的需求仍然很大，但可用于商品房建設的土地卻越來越少，加之以后會有更多的土地被指定為保障性住房用地，導致商品房用地減少，開發商之間的爭奪將可能更加激烈。

當然，“硬幣是有兩面的”。保障性住房對于開發商而言也存在積極和消極的雙重影響.積極方面主要在于：有利于樹立企業良好的品牌形象，培養潛在客戶等；消極的一面在于，保障性住宅建設項目的利潤空間顯然不如商品住宅項目大。

“但可以預計，今后一些有實力的大企業，肯定會更多地涉足保障性住宅建設，同時也不會放松原有商品住宅的開發建設。”中信建投的房地產分析師劉云向記者表示。

法令與資金同樣重要

社會保障是通過國家立法建立和實施的，住房保障問題是一個關系國計民生和社會穩定的重大問題。發達國家的任何住房保障形式、措施都用法律加以規范，使得各個國家的保障性住房制度具有非常明顯的剛性。

德國在1950年就頒布了《住宅建設法》，推出了“社會住房計劃”。1956年，聯邦德國為了對自有住宅進行扶持和鼓勵而制定了《建筑法》。1965年又出臺《住房補貼法》，對不足以租賃住房的低收入家庭進行補貼。此外，德國還制定了《住宅促進法》和《節能法》以及各州政府制定的住宅建設法規，對德國住房保障政策進行了拓展和補充。

新加坡獨立較晚，人口相對較多，而國土面積狹小，建房成本非常昂貴，一般家庭無力解決住房問題。因此，新加坡政府在1960年頒布《建房與發展法令》，1964年，新加坡政府又推出“居者有其屋”計劃，鼓勵中低收入家庭購買公共組屋。此外，新加坡的住房公積金制度非常完善，在新加坡，不論是國家興建住宅還是個人購買住宅，資金主要來源于中央公積金。公積金投資于各種政府公債，這些公債，隨時可以給建屋發展局提供融資，建屋發展局利用這些資金替民眾建造住宅，再賣給國民。

世界上任何國家的保障性住房制度都很難用“完美”來形容，而是隨著社會經濟條件的變化，各國在不斷調整本國保障性住房制度的措施和立法。

我國的社會保障性住房制度無論從制度建設上還是從立法上與發達國家相比都相對落后，存在社會保障性住房制度保障主體界定模糊、主體收入線劃分不合理；社會保障性住房建設資金及房源缺乏、退出機制不完善等問題。到目前為止，我國尚沒有相關統一立法，僅有國務院及相關部委的一些行政法規和部門規章。相對于法律，規章的保障力度較弱，穩定性也不強。因此，從法律上完善保障性住房制度，把我國社會保障性住房的各項制度和措施用法律的形式固定下來，也是解決我國低收入群體住房問題的關鍵所在。

要建立起完善的全社會保障性住房體系，也許不是單單投入如90004L元這樣大額的資金就能完全解決的。保障性住房體系短時期內完不成構建，而是一項長期且全方位的工作。