個人住房信貸在我國的發展

林 彤

摘要:本文通過對我國商業銀行現有的住房信貸方面宏觀背景,討論了我國現有住房信貸模式以及比較與中德住房儲蓄銀行的優缺點,使讀者了解引入住房儲蓄制度的可行性和現實意義,最后根據我國的具體情況提出幾點修改建議。

關鍵詞:住房信貸;住房儲蓄制度;中德住房儲蓄銀行

一、我國個人住房信貸與中德住房儲蓄比較

(一)我國宏觀背景在住房信貸方面的弊端

1. 我國銀行體系的不足

首先,銀行貸款業務質量無法保證,尤其大量存在信貸管理制度不完善,激勵約束機制不健全以及信貸管理力度不足和過頭的情況。因此,大大的降低了不良資產存量的盤活清收和擴大有效信貸投放這兩項重要目標實現的可能性。其次,當抵押房產是借款人的唯一住房時,法院不能對其進行拍賣、變賣或抵債。因此,貸款機構因借款者違約而取消其抵押品贖回權,往往過程繁瑣而冗長,花費的時間和成本都比較高。那么對于銀行來說,缺乏貸款業務質量的有效保證和遇到借款者拖欠還款取得抵押品產權的不確定性,制約了銀行提供住房貸款或僅以高額利息貸款。再者,準確評估抵押房產的價值對于商業銀行來說是一個很大的困難,這就造成銀行難以控制和規避參與住房抵押貸款業務的風險和損失。住房抵押類貸款按用途分類,可分為用于經營類的住房抵押貸款和用于消費類的住房抵押貸款。但是這兩類用途的住房抵押貸款不可測因素較多,違約概率也較高,其中用于經營類的,以房產抵押做經營類資金融資的企業可能因行業不景氣而導致違約現象的發生。而用于消費類的,資金監控就是一個更大的難題。

2. 我國房地產市場存在結構性矛盾

⑴ 我國房價居高不下。近年來,我國全國各地的房價一直持續上漲,已經遠遠高于房屋的合理價值,更超出了普通老百姓的經濟承受能力,并且房價的增長速度也超出了居民收入的增長速度。⑵ 房地產市場結構性問題嚴重。我國商品房結構性問題主要表現為中低價位、中小套型住房供應量不足,不能夠滿足廣大中低收入家庭的需求。一方面,房地產開發企業賣不掉高檔和大型住房。另一方面,中低收入家庭買不到低價位房和小戶型房。⑶ 房地產市場秩序較混亂。房地產開發、交易、中介服務和服務管理等各個環節不同程度地存在違法違規行為,嚴重擾亂了房地產市場秩序。尤其一些個別開發企業和中介機構利用市場信息不對稱,對國家宏觀政策做歪曲解釋,誤導市場預期,人為造成市場緊張,惡意哄抬房價,使得一些項目的房價短期內非正常上漲。⑷ 住房需求水平很難確定。真實需求水平難確定的部分原因是其市場價格仍不符合真實價格。房地產市場價格有少數高收入家庭決定,然而相對于那些中低收入群體而言,是完全無法承受的。只有在平均家庭收入和購買力水平的基礎上發展活躍的住房市場,住房有效需求的真實水平才能被準確估計。

所以,當前我國房地產市場運行中的主要問題,已有過去多年的需求不足轉變為局部性、結構性的需求增長過快,中低價位中小戶型普通商品住房得不到保障,推動房價持續上漲。因此,市場需求偏大、供求結構失衡是推動近年來房價過快上漲的主要原因。

(二)我國住房信貸的優勢及缺點

1. 我國住房信貸的優勢

⑴ 標的物類型全面。目前,我國居民最常見的幾種購房類型包括一手房、二手房、自建房以及商業用房,而我國商業銀行的住房信貸業務中,基本上都涵蓋了這幾類居民用房。因此,居民在選擇住房類型方面可以很大程度的滿足。⑵ 貸款申請周期短。現在我國商業銀行普遍實行的住房信貸業務流程,基本上都是由申請人提出申請并提交本人資料及所需證明,然后銀行方面對申請人進行審核,待審核通過,申請人就可以取得貸款。而在此之前,不需要申請人進行預先存款。

2. 我國住房信貸的缺點

⑴ 借款人信用體系尚未建立。由于我國居民收入中包含著許多非貨幣化收入和“灰色收入”,銀行對借款人資信評估比較困難,這成為影響住房消費信貸發展的重要因素。目前,在我國與個人信用制度相配套的個人信用評估、個人資信調查及個人破產制度尚未建立或成熟,銀行無法調查確定申請人是否符合貸款標準,而且由于存在各種不確定性因素,銀行更加無法保證申請人能夠如期償還本息,這使得銀行資金存在很大的風險。⑵ 住房信貸資品種單一,缺乏完善的風險分散機制。目前,現有住房金融業務單一,僅有公積金貸款和個人住房抵押貸款等為數不多的業務,貸款期限較長,利率和信用風險大,又缺乏其他金融工具支持變現,導致資金長期占用,影響到資金周轉,另外,從風險角度來看,現有金融環境下,商業銀行無法有效分散風險。

(三)中德住房儲蓄銀行的優勢及缺點

1. 中德住房儲蓄銀行的優勢

(1)先存后貸、利率固定。客戶先要進行存款,在客戶簽署了一定合同額的住房儲蓄合同后,只要按合同約定存夠最低存款額和存足一定期限,并同意接受配貸,住房儲蓄銀行將為該客戶進行配貸。所謂合同額為存款額和貸款額之和。住房儲蓄銀行在落實抵押擔保和資信審查后將住房儲蓄貸款連同客戶的住房儲蓄存款一起發放給客戶。如此在貸款階段開始時,客戶即獲得了與合同額等額的融資。利率方面,按照不同的合同類型而定。(2)專款專用、封閉運作。住房儲蓄銀行所吸納的資金及儲戶的還款一律專款專用,不得用于風險投資以保證住房儲蓄銀行的安全運營,從而保障儲戶的利益。(3)貸款額無上限、要求條件少。無論是公積金貸款還是按揭貸款,都需要根據貸款人的年齡和收入狀況來確定貸款的上限與年限,這對于部分有穩定收入年齡偏大的或收入較少的人群形成限制,而中德住房儲蓄貸款則沒有這方面的限制,只要滿足存款的額度和儲蓄時間,就可以得到自己想貸的數目,而沒有上限。(4)政府獎勵。政府補貼是天津市政府為鼓勵客戶參與住房消費而設立,通過中德住房儲蓄銀行向住房儲蓄者發放的獎勵。獲得政府獎勵的條件是客戶達到配貸條件且將儲蓄存款用于天津市的住房消費。(5)靈活性強,可中途轉讓或解除合同。中德住房儲蓄銀行的合同具有較強的靈活性,包括可以轉讓合同、解除合同等。也就是說,若儲戶不想貸款隨時可以解除合同或是轉讓合同,而這些在商業銀行按揭貸款和公積金貸款上很難做到,發生這些行為的儲戶不需要賠償,不過前提是你在簽訂合同的時候繳納合同服務費,即是合同額的1%。但如果符合一定條件才解除合同,中德儲蓄會把服務費退還給儲戶。(6)適合人群廣泛。對年青人來說,他們可以通過每個月在銀行存入600—2000元,以獲取10萬到15萬的貸款額,加上存款就有20萬到30萬的可支配資金,在還款上由于固定低利率,可以將貸款風險降到最低。對于45歲以上的需要給子女買房的人來說,此時家庭收入比較穩定,可以將富余的錢存入中德銀行,待子女有需求時,可以通過加速存款增加評價指數滿足貸款條件取得貸款。對年齡偏大的有一定存款想換大房子的人來說,可以很快滿足初期存款的要求,得到貸款后可以買新的房子,待舊房子賣掉后可以一次償還貸款。

2. 中德住房儲蓄缺點

首先,以儲戶的角度來說,如果儲戶達到配貸條件后由于特殊原因放棄貸款,一方面該儲戶將承擔低息存款的機會成本。另一方面,若無法出具該筆存款用于住房消費的證明,便享受不到一定的利息補貼。此外,如果儲戶未達到配貸條件而提前支取存款,存款時交納的占合同額1%的服務費也不予退還,儲戶的損失比前一種情況更大。其次,以金融機構的角度來說,封閉式的資金運作模式人為割裂了住房儲蓄資金與資本市場的聯系,在降低風險的同時,也犧牲了風險收益。

綜上所述,在目前的宏觀背景下,住房儲蓄制度還是優于現行的住房信貸制度。首先,由于先存后貸的制度,規避了一部分信用風險,因為貸款人預先的存款相當于貸款的保證金,雖然在普通的住房信貸業務中,銀行擁有房屋的所有權,但是當該房屋為貸款人的唯一住房時,銀行是無法將其收回變現的。其次,住房儲蓄制度下,貸款利率大大低于住房信貸業務,同時貸款人在存款階段可擁有政府補貼,有效緩解居民經濟壓力。最后,住房儲蓄合同在轉讓和解除上的靈活性是現行住房信貸業務不可比擬的。

二、我國住房儲蓄信貸業務的修改建議

(一)固定利率與浮動利率相結合的貸款利率

建議可以適當打破住房儲蓄制度完全封閉的資金運作模式,增加介于固定利率和可變利率之間的貸款工具品種。以一筆貸款為例,將這筆貸款分為若干個階段,其中的每個階段都實行固定利率,當某一階段到期后,再根據當時的市場利率確定下一階段的貸款利率水平。這樣做即能增強借款人預期穩定性,又能適當規避金融機構的面臨的利率風險,使借款人和金融機構共同承擔利率風險。除此以外,還可以考慮實行有條件的浮動利率,設定存貸利率的浮動上下限或參考法國模式隨時調整不同時期的合同固定存款利率。而貸款利率則與合同簽訂時的存款利率保持固定的存貸利差。存款和貸款利率由法國財政當局管理并隨時進行調整。

(二)制定靈活的借款利率

在吸收存款方面應當考慮人們的不同需要,給予靈活的存款利率,也可以說住房儲蓄銀行不單單只吸收用于購房的儲蓄資金,也允許單純用于儲蓄的資金流入。對于今后打算通過住房儲蓄貸款買房的儲戶實行低存款利率:而對于一開始就不打算貸款的儲戶可模仿法國住房儲蓄模式,允許他們不行使貸款申請權利并直接給予市場利率通過存款獲得收益;對于那些簽訂住房儲蓄合同后由于某種原因需提前支取住房貸款的儲戶,可以扣除一定的違約金后同樣給予市場存款利率并以市場貸款利率提供過渡性融資。

(三)與綜合性金融機構進行內部資金拆借

盡管中國目前的通脹情況可控,但從長期來看仍然面臨通脹壓力,一旦出現高而不穩定的通貨膨脹率,即合同利率水平與當前市場利率水平相差很大,存款者意識到以低利率存款為代價參與住房儲蓄業務,自己仍然無法承擔住房購買和修建費用后,合同完成者會申請貸款,新儲戶則不愿意以很低的存款利率簽訂住房儲蓄合同,流動性問題便發生了。

中德住房儲蓄銀行模仿德國封閉式住房儲蓄制度,從存貸期限,存貸乘數和貸款承諾的性質三方面加以控制以期控制一定的流動性風險。然而完全模仿德國封閉式模式,建立專業住房儲蓄銀行提供住房儲蓄業務,這種流動性風險防范方法要取得成功,通脹水平必須低而穩定,而在大多數經濟轉軌國家不太可能短期內普遍出現,中國也不例外,且專業銀行相對較難規避宏觀經濟的沖擊。因此,為避免嚴重通脹現象造成的流動性問題,在中國開展住房儲蓄業務可依靠綜合性金融機構如商業銀行的強大支持,在出現流動性危險時允許內部資金拆借,以避免暫時性的資金短缺。

(四)擴大業務覆蓋面,將住房儲蓄融入商業銀行

現階段,中德住房儲蓄銀行只局限于天津地區,在全國范圍內,尚未形成規模,有許多地區更是沒有聽說過住房儲蓄這個名詞。在我國建立專業住房儲蓄銀行,意味著業務單一和交叉銷售機會少,可能被視作實現金融市場一體化的障礙,且專業銀行的機構參與者需雇傭稱職的管理人員確保專業銀行的有效運作和穩定性,因此專業銀行還會造成機構參與者的額外成本。因此,可借鑒法國開放式模式,即大多數住房儲蓄銀行是商業銀行的子公司,使得住房儲蓄銀行成為商業銀行開辟的一條重要業務渠道。我國可采用依托商業銀行廣泛的營業網點優勢,鼓勵商業銀行發起設立住房儲蓄銀行推出住房儲蓄業務,盡量多地借助母公司在全國的營業網點和已有的客戶資源開展業務。不但可以大大降低經營成本,還可以拓展母公司銀行的中間業務。這樣,住房儲蓄銀行就可以與母公司銀行一起為客戶提供“一攬子”的組合貸款。

我國的住房金融尚處于發展時期,房地產市場發展的空間依然很大,但是目前存在著供需不對稱的情況,即存在大量價高的商品房,而缺少滿足廣大消費者需求的經濟適用房。然而,在這樣的情況無法立刻改變的前提下,改進住房信貸方式就成了當務之急。目前,我國商業銀行的住房信貸業務尚顯幼稚,使得我國居民在購房上承受著極大的經濟壓力,同時制約了我國居民生活質量的有效提高,因此,已得到國際認可的住房儲蓄制度引入中國。盡管中德住房儲蓄銀行的經營模式仍存在缺陷,依然需要經受時間和市場的考驗,但是,它的成立已經標志著我國住房金融在邁向成熟的道路上又前進了一步。

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