淺談房地產開發成本費用稅收籌劃

王月榮

摘要:房地產企業開發成本費用中稅務占很大比重,稅收籌劃是一個涉及全局的統籌性財務管理活動,根據房地產行業特點從房地產項目立項、建設和銷售階段提出所應考慮的稅收籌劃具有很大的現實意義。

關鍵詞:房地產稅收籌劃開發成本

企業稅收籌劃是指納稅人根據稅法中的相關規定對企業涉稅事項進行的旨在減輕稅負、有利于實現企業財務目標的對策與安排。房地產開發具有開發周期長、開發業務復雜多樣、資金占用量大等特性,企業可針對經營特點通過充分利用稅收優惠政策、選擇有利經營方式、合理選擇會計處理方法縮小稅基、降低稅率、增加抵扣稅額,達到稅收籌劃目的。

1. 房地產開發成本費用稅收籌劃的必要性與可能性

房地產開發企業的成本費用開支有多項內容,不僅包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等,而且還包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。前者是房地產開發成本,后者是房地產開發費用。稅收籌劃對企業和國家都具有重要的作用。對企業而言,稅收籌劃得當,用足用好稅收優惠政策,有利于減輕節省企業的稅負,增加企業的利潤和可用資金,提高企業的競爭力,有效維護企業權益,使自身價值達到最大化,促進企業良性發展。對國家而言,稅收籌劃促進企業遵循國家產業政策的導向,有利于國家重點扶持的落后地區和幼稚產業的發展,有利于經濟結構和產業結構的優化,從總體上擴大了國家稅收的稅基,增加了稅源,有利于整個國民經濟的健康、快速、穩定發展。作為稅收籌劃的主體,除了具備經營管理知識,還必須充分了解各項稅收制度和掌握科學有效的稅收籌劃方法。從目前我國國情來看,存在稅種差別、稅收優惠政策、企業組織形式、經營項目、投資途徑、營銷方式、盈余分配、會計處理、內部企業之間、關聯企業之間、申報整體單位之間等多種選擇,這就為納稅人提供了廣闊的稅收籌劃空間。稅收籌劃是每個企業的應有權利,但具體到各自的節稅機遇卻不盡相同。經濟因素、稅收因素、管理因素、節稅技能因素等等,都從不同方面制約著稅收籌劃的利益。

2. 房地產開發成本費用稅收籌劃的模式與方法

2.1平均費用分攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇

實踐證明,平均費用分攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇。只要生產經營者不是短期行為,而是長期從事開發業務,那么將一段時間內發生的各項開發成本進行最大限度的調整分攤,就可以將這段時期獲得的增值額進行最大限度的平均,這樣就不會出現某處或某段時期增值率過高的現象,從而節省部分稅款的繳納。比較成功的房地產企業項目應該從立項開始就考慮稅收籌劃,選擇合適的建房方式,而且大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產,這種情況下,進行合理稅務籌劃更加重要。土地增值稅納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定的扣除項目金額后的余額為增值額,作為扣除項目金額重要組成部分的房地產開發成本的大小會嚴重地影響納稅人應納稅額的大小,即房地產開發成本越高,應納稅額越小,房地產開發成本越低,應納稅額越大。如果納稅人能最大限度地擴大費用列支比例,則肯定會節省很多稅款。當然這種籌劃應有一定的限度,無節制地任意擴大的后果就是導致稅務機關的納稅調整,結果反倒得不償失。而且這種擴大也并不是越大越好,在必要的時候適當地減少費用開支可能效果會更好,這主要是針對房地產開發業務較多的企業。

2.2通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃

通過會計處理方法選擇進行稅收籌劃包括預提費用、個人所得稅、開發商品與出租商品、營業費用、管理費用和財務費用的籌劃等方面。作為房地產開發企業,各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目,廣告費支出的多少往往與銷售業績密切掛鉤。依稅法規定,房地產企業每一納稅年度的廣告費支出應在不超過銷售收入的2%內據實扣除。有些企業集團廣告由總公司統一策劃、費用由總公司統一列支,很可能出現總公司因廣告費支出超出2%扣除比例不得稅前扣除,而子公司不足2%的情況,針對這一情況,可以讓與子公司業務相關的總公司廣告費,由不足2%的子公司承擔。由于個人所得稅為超額累進稅率,年終一次性發放數月獎金繳稅率較高,企業可以依據當月的經營業績結合以往的經驗,按月預提獎金計入成本,年終發放時稍加調整即可。把年終獎金扣繳的個調稅分散到各個月份中列支,可降低稅率,減少稅負。房地產開發企業項目完成時可以預提費用,預計該項目以后支出,此費用由財務人員依據經驗提取且金額較大,使用時間較長,直接計入成本,具有較強的可操作性。在允許范圍內就高預提,隨著銷售實現,先行計入的成本增加,其作用是延緩企業所得稅的繳納時間,為企業贏得資金時間價值。有些房屋由于地理位置、內部結構朝向和外部環境等原因滯銷或其他原因,房屋用于出租經營時,可把商品房轉作出租經營房,從開發商品轉入出租開發產品科目,按月計提出租產品攤銷計入成本,使企業庫存成本接近實際成本,同時增加成本,減少稅收。而如果把房屋繼續留在開發產品科目提取減值準備,所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。此外,企業還應利用國家稅收優惠政策如調低房產契稅以及某些地區為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免營業稅等,加速庫存商品銷售,盤活資金。

3. 結語

總之,房地產企業稅收籌劃的途徑有多種,但都必須合法、可操作并能給企業帶來實際效益。企業應利用國家稅收杠桿導向,選擇最有利的經營方式,達到節稅籌劃的目的。

參考文獻:

[1]黃鳳羽,稅收籌劃理論與實踐,中國財政經濟出版社,2003年版.

[2]財政部注冊會計師考試委員會辦公室,稅法,經濟科學出版社,2003.