招商引資引發(fā)連環(huán)訟

智　敏

“先上車，后買票”“先發(fā)展，后規(guī)范”，這是時(shí)下一些地方招商引資、繁榮經(jīng)濟(jì)的一大“策略”。在各種審批手續(xù)沒有辦好的情況下，就匆忙外出招商，隨意承諾客商的要求。而一旦承諾落空，給客商的先期投資造成了無法挽回的慘重?fù)p失。這部分的損失該誰賠償?如何賠償?最近，江蘇省昆山市就發(fā)生了一起因招商者無法兌現(xiàn)承諾而引發(fā)的客商告客商、客商告招商者的連環(huán)索賠案件，其中的教訓(xùn)發(fā)人深思。

投資昆山

2003年7月的一天，江蘇昆山市的一群政府官員浩浩蕩蕩地來到上海招商，在他們的熱情感召下，有30多個(gè)上海企業(yè)代表當(dāng)場分別與昆山市有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部門簽約投資，其中上海澳升實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與昆山市蓬朗鎮(zhèn)政府簽訂了530畝現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目。

上海澳升實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司依約向蓬朗鎮(zhèn)政府支付了300萬元定金，并立即注資1000方元成立了昆山澳升都市置業(yè)開發(fā)有限公司(以下簡稱“昆山澳升公司”)，隨后在上海和蓬朗鎮(zhèn)兩地租辦公場所，招聘員工，組織考察和設(shè)計(jì)規(guī)劃，一切有條不紊。可是此時(shí)，昆山市為了加快城市化進(jìn)程，對原有的行政管理體制進(jìn)行了改革，蓬朗撤鎮(zhèn)設(shè)街道，原蓬朗鎮(zhèn)政府改成了蓬朗街道辦事處(下簡稱“蓬朗街道”)，原來的蓬朗鎮(zhèn)黨政主要領(lǐng)導(dǎo)也紛紛調(diào)離。新上任的蓬朗街道領(lǐng)導(dǎo)對原領(lǐng)導(dǎo)簽訂的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目不再熱心，3個(gè)月后，昆山澳升公司接到通知，現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目暫時(shí)無法開發(fā)了。

昆山澳升公司是一個(gè)實(shí)業(yè)開發(fā)公司，日常公司運(yùn)作成本很高，所有員工都希望能盡早啟動，否則公司不可能堅(jiān)持很久。就在這時(shí)，蓬朗街道辦事處主任動員昆山澳升公司說，既然現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)一時(shí)無法開發(fā)，那就把資金投放到原作為政府行政辦公用的半拉子大樓吧。原來，該大樓建到一大半的時(shí)候，由于蓬朗撤鎮(zhèn)設(shè)街道，行政職能發(fā)生了變化，不需要如此大規(guī)模的辦公場所了。那么建到一大半的大樓怎么辦?蓬朗街道一班人決定通過招商引資的辦法盤活大樓，建成一個(gè)休閑、娛樂中心。

為了吸引昆山澳升公司投資，蓬朗街道開出的條件很誘人，不僅將大樓出租出去，而且將大樓周圍土地一同出租出去。經(jīng)過洽談，昆山澳升公司決定租賃大樓周圍約15畝土地以及4200平方米房屋，建設(shè)、經(jīng)營“澳升生活廣場”。

在決定投資之前，昆山澳升公司再三詢問出租的房屋、土地的房產(chǎn)證、土地證等手續(xù)是否齊全。蓬朗街道負(fù)責(zé)人表示房產(chǎn)證、土地證正在辦理中，絕對不會有問題。無論是2004年5月11日蓬朗街道與昆山澳升公司簽訂的《房屋土地租賃意向書》，還是2005年2月3日雙方正式簽訂的《房屋土地租賃合同》，蓬朗街道均在臺同中明確約定，將盡快辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋竣工驗(yàn)收工作。同時(shí)約定，2005年2月16日，蓬朗街道向昆山澳升公司交房，租賃期限5年，同意昆山澳升公司合法經(jīng)營或?qū)ν廪D(zhuǎn)租給第三方經(jīng)營，同意免費(fèi)提供3個(gè)月裝潢期，但昆山澳升公司的裝潢、裝飾設(shè)計(jì)改造方案由街道確認(rèn)后方可施工；昆山澳升公司每年交納60萬元租金。

合同簽訂后，昆山澳升公司按約先后交納了10萬元定金和30萬元租金，并拿出了裝潢、裝飾設(shè)計(jì)改造方案，然而蓬朗街道遲遲不在方案上簽字認(rèn)可，導(dǎo)致施工一再延期，直到同年6月8日，方案才獲確認(rèn)。昆山澳升公司立即投資對房屋進(jìn)行改建、裝修，同年12月底，大樓改造完工。

承諾落空

2006年4月，昆山澳升公司突然接到昆山市人民法院傳票，原來是蓬朗街道將其告上了法庭，索要2005年下半年房租30萬元。

昆山澳升公司出庭應(yīng)訴時(shí)答辯說，由于原告遲遲不批準(zhǔn)改造方案，導(dǎo)致交房延期了近4個(gè)月，其責(zé)不在被告，理當(dāng)不交納這4個(gè)月的房租。由于昆山澳升公司的答辯有理有據(jù)，2006年11月28日，自知理虧的蓬朗街道向法院提出撤訴申請。

在裝修改造大樓期間，昆山澳升公司就開始積極對外招商。但由于蓬朗街道遲遲不能依約向昆山澳升公司提供房屋產(chǎn)權(quán)證和所出租房屋竣工驗(yàn)收資料，導(dǎo)致許多已簽約或準(zhǔn)備簽約的客戶因無法辦理工商營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)，不得不中途退出。一位被招商進(jìn)場開辦洗浴中心的魏姓業(yè)主，在申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照時(shí)，工商部門認(rèn)為這房屋是工業(yè)用房而非商業(yè)用房，不得從事商業(yè)活動；因?yàn)闆]有房產(chǎn)證，無法申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照，供電部門只能向他提供臨時(shí)用電，而臨時(shí)用電經(jīng)常受到拉閘限電限制，十分不便。

鑒此，昆山澳升公司多次向蓬朗街道提出依約盡快辦理房產(chǎn)證，起初蓬朗街道還找借口搪塞，后來索性避而不見。昆山澳升公司經(jīng)過調(diào)查后，才發(fā)現(xiàn)原來這幢大樓是在沒有經(jīng)過項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)批、土地審批、建設(shè)許可的情況下開工的，屬于典型的違章建筑；大樓周圍的15畝土地，僅有9畝多列明為綜合用地，其他4畝多沒有合法用地證件，而且大樓正好建在沒有土地證的河道上，該大樓根本無法辦理房產(chǎn)證。

沒有取得房產(chǎn)證、土地證，何以就敢對外招商?2009年2月24日上午，蓬朗街道辦事處一位負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)說，當(dāng)初估計(jì)這“兩證”能夠補(bǔ)辦下來，誰料雙方合同剛簽不久，蓬朗街道劃歸到昆山市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)了，開發(fā)區(qū)對用地、項(xiàng)目建設(shè)審批很嚴(yán)，對于這一事先沒有任何手續(xù)的建筑、用地，昆山市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一直拒絕為其辦理房產(chǎn)證、土地證。

因?yàn)榕罾式值酪恢睕]能依照承諾和合同約定提供大樓房產(chǎn)證和竣工驗(yàn)收資料，導(dǎo)致昆山澳升公司的招商工作被迫全面停頓。

走投無路的昆山澳升公司只好于2006年10月3日與蓬朗街道達(dá)成《會談紀(jì)要》，雙方同意解除當(dāng)初簽訂的租賃合同，昆山澳升公司將承租的“澳升生活廣場”的土地、房屋全盤交還給蓬朗街道，昆山澳升公司已支付的款項(xiàng)，經(jīng)蓬朗街道確認(rèn)后，由蓬朗街道結(jié)算給昆山澳升公司；昆山澳升公司應(yīng)付給第三人的款項(xiàng)，由蓬朗街道審核確認(rèn)后，直接與第三人結(jié)算。

同年10月31日，昆山澳升公司正式開始移交，蓬朗街道確認(rèn)澳升公司已投入的工程款等款項(xiàng)112萬余元，將由蓬朗街道返還給昆山澳升公司。然而，當(dāng)昆山澳升公司移交完畢開始向蓬朗街道索要這部分贊用時(shí)，蓬朗街道卻以無力支付為由拒絕返還。

讓昆山澳升公司沒有想到的是，更大的麻煩還在后面。為了落實(shí)該項(xiàng)目的施工管理，加強(qiáng)“澳升生活廣場”的招商和物業(yè)管理，2004年7月18日，昆山澳升公司在與蓬朗街道簽訂《房屋土地租賃意向書》后，又與上海菊苑物業(yè)管理公司簽訂了《委托管理及招商協(xié)議書》，2005年9月16日，雙方又簽訂一份《修改及補(bǔ)充協(xié)議書》。依照協(xié)議，昆山澳升公司委托上海菊苑物業(yè)管理公司管理“澳升生活廣場”的整個(gè)改造項(xiàng)目，包括房屋改造、裝修過程中的現(xiàn)場施工管理、招商管理、物業(yè)管理等，向其支付委托現(xiàn)場施工管理費(fèi)、人工工資、外出津貼、住房、交通、通訊、業(yè)務(wù)招待等費(fèi)用55萬元。同時(shí)雙方對招商獎(jiǎng)勵(lì)、物業(yè)管理費(fèi)提成、何時(shí)完工、何時(shí)收回投資款、違約責(zé)任等都作了明確約定。

《會談紀(jì)要》簽訂后，蓬朗街道立即接管“澳升生活廣場”，隨后辭退了昆山澳升公司當(dāng)初所聘的上海菊苑物業(yè)管理公司，導(dǎo)致昆山澳升公司與上海菊苑物業(yè)管理公司當(dāng)初簽訂的協(xié)議被迫中止。

2007年3月，上海菊苑物業(yè)管理公司將昆山澳升公司告上了上海市普陀區(qū)人民法院，索賠各種施工管理費(fèi)、招商獎(jiǎng)勵(lì)、物業(yè)管理費(fèi)、違約金等近213萬元。

在法庭上，昆山澳升公司辯解說，被告與原告簽訂的《委托管理及招商協(xié)議書》以及《修改及補(bǔ)充協(xié)議書》，是與蓬朗街道所簽訂的《房屋土地租賃意向書》《房屋土地租賃合同》的派生合同，是落實(shí)與蓬朗街道所簽合同的具體步驟，后來由于蓬朗街道違約，無法提供所出租房屋的產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致被告招商受阻，致使與原告的協(xié)議無法履行。原告的損失，都是蓬朗街道一手造成的，應(yīng)由蓬朗街道賠償。

但上海菊苑物業(yè)管理公司認(rèn)為自己當(dāng)初是與昆山澳升公司簽訂協(xié)議的，堅(jiān)持向昆山澳升公司索賠。

2007年5月11日，上海市普陀區(qū)人民法院作出一審判決，支持上海菊苑物業(yè)管理公司的訴求，判令昆山澳升公司賠償原告各項(xiàng)損失212.96982萬元。

怒告招商者

蓬朗街道的虛假承諾，不僅使自己的投資受阻，還因此被上海菊苑物業(yè)管理公司高額索賠，昆山澳升公司憤怒了。2007年6月，昆山澳升公司將蓬朗街道告上蘇州市中級人民法院，索賠近331萬元，同年8月法院正式立案。

可是，截至到記者發(fā)稿時(shí)為至，在立案后近20個(gè)月的時(shí)間里，蘇州市中級人民法院未正式開庭審理過一次，而僅僅組織過幾次庭前準(zhǔn)備，對有關(guān)證據(jù)進(jìn)行了質(zhì)證。

昆山澳升公司總經(jīng)理姚繼成告訴記者，由于自己長期居住在澳洲，每次接到法院的開庭通知，都專程從國外趕回來，但每次又不開庭審理，不知道法院為什么如此折騰人?2009年2月24日，姚繼成再次來到蘇州市中級人民法院詢問為何遲遲不開庭，接待人員解釋說，法院人手緊張，叫他回去再慢慢等待。