招商引資引發連環訟

智　敏

“先上車，后買票”“先發展，后規范”，這是時下一些地方招商引資、繁榮經濟的一大“策略”。在各種審批手續沒有辦好的情況下，就匆忙外出招商，隨意承諾客商的要求。而一旦承諾落空，給客商的先期投資造成了無法挽回的慘重損失。這部分的損失該誰賠償?如何賠償?最近，江蘇省昆山市就發生了一起因招商者無法兌現承諾而引發的客商告客商、客商告招商者的連環索賠案件，其中的教訓發人深思。

投資昆山

2003年7月的一天，江蘇昆山市的一群政府官員浩浩蕩蕩地來到上海招商，在他們的熱情感召下，有30多個上海企業代表當場分別與昆山市有關鄉鎮、部門簽約投資，其中上海澳升實業發展有限公司與昆山市蓬朗鎮政府簽訂了530畝現代工業園區開發項目。

上海澳升實業發展有限公司依約向蓬朗鎮政府支付了300萬元定金，并立即注資1000方元成立了昆山澳升都市置業開發有限公司(以下簡稱“昆山澳升公司”)，隨后在上海和蓬朗鎮兩地租辦公場所，招聘員工，組織考察和設計規劃，一切有條不紊。可是此時，昆山市為了加快城市化進程，對原有的行政管理體制進行了改革，蓬朗撤鎮設街道，原蓬朗鎮政府改成了蓬朗街道辦事處(下簡稱“蓬朗街道”)，原來的蓬朗鎮黨政主要領導也紛紛調離。新上任的蓬朗街道領導對原領導簽訂的現代工業園區開發項目不再熱心，3個月后，昆山澳升公司接到通知，現代工業園區項目暫時無法開發了。

昆山澳升公司是一個實業開發公司，日常公司運作成本很高，所有員工都希望能盡早啟動，否則公司不可能堅持很久。就在這時，蓬朗街道辦事處主任動員昆山澳升公司說，既然現代工業園區一時無法開發，那就把資金投放到原作為政府行政辦公用的半拉子大樓吧。原來，該大樓建到一大半的時候，由于蓬朗撤鎮設街道，行政職能發生了變化，不需要如此大規模的辦公場所了。那么建到一大半的大樓怎么辦?蓬朗街道一班人決定通過招商引資的辦法盤活大樓，建成一個休閑、娛樂中心。

為了吸引昆山澳升公司投資，蓬朗街道開出的條件很誘人，不僅將大樓出租出去，而且將大樓周圍土地一同出租出去。經過洽談，昆山澳升公司決定租賃大樓周圍約15畝土地以及4200平方米房屋，建設、經營“澳升生活廣場”。

在決定投資之前，昆山澳升公司再三詢問出租的房屋、土地的房產證、土地證等手續是否齊全。蓬朗街道負責人表示房產證、土地證正在辦理中，絕對不會有問題。無論是2004年5月11日蓬朗街道與昆山澳升公司簽訂的《房屋土地租賃意向書》，還是2005年2月3日雙方正式簽訂的《房屋土地租賃合同》，蓬朗街道均在臺同中明確約定，將盡快辦理房屋產權證、房屋竣工驗收工作。同時約定，2005年2月16日，蓬朗街道向昆山澳升公司交房，租賃期限5年，同意昆山澳升公司合法經營或對外轉租給第三方經營，同意免費提供3個月裝潢期，但昆山澳升公司的裝潢、裝飾設計改造方案由街道確認后方可施工；昆山澳升公司每年交納60萬元租金。

合同簽訂后，昆山澳升公司按約先后交納了10萬元定金和30萬元租金，并拿出了裝潢、裝飾設計改造方案，然而蓬朗街道遲遲不在方案上簽字認可，導致施工一再延期，直到同年6月8日，方案才獲確認。昆山澳升公司立即投資對房屋進行改建、裝修，同年12月底，大樓改造完工。

承諾落空

2006年4月，昆山澳升公司突然接到昆山市人民法院傳票，原來是蓬朗街道將其告上了法庭，索要2005年下半年房租30萬元。

昆山澳升公司出庭應訴時答辯說，由于原告遲遲不批準改造方案，導致交房延期了近4個月，其責不在被告，理當不交納這4個月的房租。由于昆山澳升公司的答辯有理有據，2006年11月28日，自知理虧的蓬朗街道向法院提出撤訴申請。

在裝修改造大樓期間，昆山澳升公司就開始積極對外招商。但由于蓬朗街道遲遲不能依約向昆山澳升公司提供房屋產權證和所出租房屋竣工驗收資料，導致許多已簽約或準備簽約的客戶因無法辦理工商營業執照等手續，不得不中途退出。一位被招商進場開辦洗浴中心的魏姓業主，在申領營業執照時，工商部門認為這房屋是工業用房而非商業用房，不得從事商業活動；因為沒有房產證，無法申領營業執照，供電部門只能向他提供臨時用電，而臨時用電經常受到拉閘限電限制，十分不便。

鑒此，昆山澳升公司多次向蓬朗街道提出依約盡快辦理房產證，起初蓬朗街道還找借口搪塞，后來索性避而不見。昆山澳升公司經過調查后，才發現原來這幢大樓是在沒有經過項目規劃報批、土地審批、建設許可的情況下開工的，屬于典型的違章建筑；大樓周圍的15畝土地，僅有9畝多列明為綜合用地，其他4畝多沒有合法用地證件，而且大樓正好建在沒有土地證的河道上，該大樓根本無法辦理房產證。

沒有取得房產證、土地證，何以就敢對外招商?2009年2月24日上午，蓬朗街道辦事處一位負責人接受記者采訪時說，當初估計這“兩證”能夠補辦下來，誰料雙方合同剛簽不久，蓬朗街道劃歸到昆山市經濟技術開發區了，開發區對用地、項目建設審批很嚴，對于這一事先沒有任何手續的建筑、用地，昆山市經濟技術開發區一直拒絕為其辦理房產證、土地證。

因為蓬朗街道一直沒能依照承諾和合同約定提供大樓房產證和竣工驗收資料，導致昆山澳升公司的招商工作被迫全面停頓。

走投無路的昆山澳升公司只好于2006年10月3日與蓬朗街道達成《會談紀要》，雙方同意解除當初簽訂的租賃合同，昆山澳升公司將承租的“澳升生活廣場”的土地、房屋全盤交還給蓬朗街道，昆山澳升公司已支付的款項，經蓬朗街道確認后，由蓬朗街道結算給昆山澳升公司；昆山澳升公司應付給第三人的款項，由蓬朗街道審核確認后，直接與第三人結算。

同年10月31日，昆山澳升公司正式開始移交，蓬朗街道確認澳升公司已投入的工程款等款項112萬余元，將由蓬朗街道返還給昆山澳升公司。然而，當昆山澳升公司移交完畢開始向蓬朗街道索要這部分贊用時，蓬朗街道卻以無力支付為由拒絕返還。

讓昆山澳升公司沒有想到的是，更大的麻煩還在后面。為了落實該項目的施工管理，加強“澳升生活廣場”的招商和物業管理，2004年7月18日，昆山澳升公司在與蓬朗街道簽訂《房屋土地租賃意向書》后，又與上海菊苑物業管理公司簽訂了《委托管理及招商協議書》，2005年9月16日，雙方又簽訂一份《修改及補充協議書》。依照協議，昆山澳升公司委托上海菊苑物業管理公司管理“澳升生活廣場”的整個改造項目，包括房屋改造、裝修過程中的現場施工管理、招商管理、物業管理等，向其支付委托現場施工管理費、人工工資、外出津貼、住房、交通、通訊、業務招待等費用55萬元。同時雙方對招商獎勵、物業管理費提成、何時完工、何時收回投資款、違約責任等都作了明確約定。

《會談紀要》簽訂后，蓬朗街道立即接管“澳升生活廣場”，隨后辭退了昆山澳升公司當初所聘的上海菊苑物業管理公司，導致昆山澳升公司與上海菊苑物業管理公司當初簽訂的協議被迫中止。

2007年3月，上海菊苑物業管理公司將昆山澳升公司告上了上海市普陀區人民法院，索賠各種施工管理費、招商獎勵、物業管理費、違約金等近213萬元。

在法庭上，昆山澳升公司辯解說，被告與原告簽訂的《委托管理及招商協議書》以及《修改及補充協議書》，是與蓬朗街道所簽訂的《房屋土地租賃意向書》《房屋土地租賃合同》的派生合同，是落實與蓬朗街道所簽合同的具體步驟，后來由于蓬朗街道違約，無法提供所出租房屋的產權證，導致被告招商受阻，致使與原告的協議無法履行。原告的損失，都是蓬朗街道一手造成的，應由蓬朗街道賠償。

但上海菊苑物業管理公司認為自己當初是與昆山澳升公司簽訂協議的，堅持向昆山澳升公司索賠。

2007年5月11日，上海市普陀區人民法院作出一審判決，支持上海菊苑物業管理公司的訴求，判令昆山澳升公司賠償原告各項損失212.96982萬元。

怒告招商者

蓬朗街道的虛假承諾，不僅使自己的投資受阻，還因此被上海菊苑物業管理公司高額索賠，昆山澳升公司憤怒了。2007年6月，昆山澳升公司將蓬朗街道告上蘇州市中級人民法院，索賠近331萬元，同年8月法院正式立案。

可是，截至到記者發稿時為至，在立案后近20個月的時間里，蘇州市中級人民法院未正式開庭審理過一次，而僅僅組織過幾次庭前準備，對有關證據進行了質證。

昆山澳升公司總經理姚繼成告訴記者，由于自己長期居住在澳洲，每次接到法院的開庭通知，都專程從國外趕回來，但每次又不開庭審理，不知道法院為什么如此折騰人?2009年2月24日，姚繼成再次來到蘇州市中級人民法院詢問為何遲遲不開庭，接待人員解釋說，法院人手緊張，叫他回去再慢慢等待。