警惕外資唱高樓市暗套現

葉　鋒　李佳鵬　劉　姣

最近一段時間，不少外資投行—邊頻頻唱多國內樓市，一邊又在悄然出售其持有的高端物業套現。專家提醒說，對外資的動向應該予以高度關注，要警惕外資假“唱多”真“出貨”。

外資投行頻頻“唱多”

記者了解到，4月至今，一度在樓市“潛伏”的外資投行日趨活躍，瑞銀、花旗、摩根大通、摩根士丹利等國際投行紛紛發布研究報告稱，看好中國房地產。而他們立論的基礎，大都是“剛性需求釋放帶來成交量強勁回升，并預計這一趨勢將持續”。

5月7日，瑞銀發布研究報告指出，中國房地產投資市場將在2009年下半年強勁復蘇，中國房地產業也將步入整體復蘇的軌道。瑞銀預計，多項政策措施和大量剛性需求是支撐房市反彈的原因，預計未來大眾市場和低端住房的建設將開始大幅放量。

繼瑞銀之后，國際投行摩根士丹利在最近的報告中也指出，中國房地產行業出現了真實而持續的復蘇，成為近來對中國經濟恢復增長貢獻最大的行業。報告指出，中國房地產價格不存在泡沫，房地產行業的基本面依然向好。

摩根大通首席經濟學家龔方雄6月公開預測，今年中國房價上漲幅度將達5％至10％，明年漲幅也將達到10％。他鼓勵“大家積極行動起來，投資買地建房”。

與此同時，部分外資機構也表現出對地產股的青睞，開始將地產股評級由審慎調升至中性。

高調“唱多”中國樓市的同時，記者發現，部分外資已經開始出售所持有的高端物業套現。這其中最典型的是摩根士丹利。記者了解到，該投行曾于2006年末以7.6億人民幣整體收購上海長寧區高檔樓盤“華山夏都苑”A棟的1、2號樓，1號樓以酒店式公寓推向市場，目前出租率約為70％；而2號樓過去“只租不賣”，目前入住率也不高。

摩根士丹利開始將2號樓的58套房源通過自己的銷售團隊及上海中原地產等分銷商進行散賣。記者獲悉，目前58套房源已全部售完。這些散賣房源對外報價為6.5萬元每平方米起，但實際成交價為5.5萬至6萬元每平方米，購房者中約一半為內地人士，另一半為港澳臺等地買家。雖然有所降價，但與當年2.8萬元每平方米的買入價相比，摩根士丹利此次轉手套現溢價已達100％。這是摩根士丹利在上海市場首次變賣持有的物業。

在“華山夏都苑”上嘗到甜頭的摩根士丹利，近日又有消息稱其欲將在上海持有的高檔公寓“莎瑪徐家匯”項目散賣。據介紹，摩根士丹利2007年初收購永新城219套公寓，隨后由服務式公寓品牌莎瑪管理并更名為“莎瑪徐家匯”，每套房月租金高達2萬元至5萬元。據一家代理行人士透露，摩根士丹利此前已與多家代理公司接觸，希望銷售該項目房源，但目前僅處于初步接觸階段，對外報價、合作細節均未達成共識。

記者還發現，自5月底起，香港興業國際開始散賣其持有的上海長寧區另一高檔樓盤“丁香御苑”，該樓盤是其2000年從嘉里建設手中以3100萬美元的價格整體收購而來。截至目前，110套散賣房源已告售罄，成交價格約為6萬元每平方米，興業國際從該項目中套現13.2億元。考慮到匯率因素，興業國際此次散賣較當時收購成本而言賺了10.6億元。

外資投行的套現行為在地產股上也表現得較為明顯。其中，6月19日，瑞銀集團以17.456元港元的每股平均價，減持了731.21萬股富力地產，涉資1.28億港元。

“唱多不做多”只為引人接盤

“雖然尚沒有明確的跡象表明外資在大舉出售其在內地持有的物業項目，但要警惕外資假‘唱多樓市趁機真‘出貨套現的行為。”北京大學房地產研究所所長陳國強說。

陳國強告訴記者，今年以來，隨著成交量的不斷攀升，多個城市的房價已經有了明顯的上漲，部分地區的房價更是創出了歷史新高，這對于投資性購房者來說已經是一個出貨的好時機，部分外資可能也正是看到了這點所以開始出售其在華持有的物業項目獲利。

對此，DTZ戴德梁行華北區投資部負責人葉建成表示贊同。他說，外資出貨與其投資周期和收益率息息相關，選擇出貨說明投資期已夠并已經達到收益預期。“當前有一部分外資開始套現獲利，但也有一部分外資認為房價仍有上漲空間，持有意愿也相對較強。”葉建成補充說。

對于外資唱“雙簧”，也有業內人士明確指出，制造聲勢趁機套現是他們一貫的手段，唱多不做多，目的只為引人接盤，高位出貨。套現后部分資金可能會被其用于補救母公司面臨的資金缺口，另一部分則會在重要的一線城市等待抄底和其他投資機會。

雖然對于未來樓市走勢判斷各不相同，但接受記者采訪的專家明確提醒購房者注意潛在風險。陳國強說，盡管外資在“唱多”樓市，但樓市風險在加大不確定性也越來越多，應該引起高度的重視。他解釋說，當前，房價和成交量的上漲速度幾乎超出了所有人的預料，部分城市只用了半年時間就銷售了去年全面的房子，房價也只用了不到半年的時間就已經接近甚至超過了歷史的最高點，這都為樓市的下一步走勢增添了變數。

“目前內地樓市價格已經偏高，上漲不具有可持續性。無論是市場層面還是政策層面都存在變數。”陳國強說，以信貸為例，今年上半年放貸量巨大，三四季度可能會發生變化，當前部分銀行已經開始顯露暗中收緊信貸的苗頭。這方面的變化無疑會對房地產市場產生直接影響。更為重要的是，很多政策在今年年底面臨期滿問題，未來能否繼續出臺類似政策存在不確定性，因為當初政策出臺是基于樓市持續低迷的走勢，但目前情況已經有了明顯不同。這些因素無疑都會增加樓市未來走勢的不確定性。