擠泡沫還是繼續提振房產政策需要智慧

鄭　禾

近期，房地產市場出現了一系列顯著變化，從量價齊跌到量價回升，從土地流拍到“地王”頻出，回暖的跡象似乎在房地產界有了明顯的痕跡。根據7月10日國家統計局發布的數據，6月份房價同比首次止跌回升，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2％。這是從2009年1月份以來房價第一次實現同比的正增長。

房價同比出現上漲，環比呈上漲態勢的城市數量也在增多。1月份僅有10個城市房價環比上漲，而在6月份，已經有63個城市房價實現環比上漲。

“房價在2009年二季度出現明顯變化，北京二季度二手房價格就比一季度上漲15％，全國幾乎各大城市的一手房、二手房價格都在上漲，有些甚至已經達到了2007年的房價最高點。”我愛我家房地產經紀公司控股公司副總胡景暉說。

回漲導致購房者“被迫性”消費

與國內其他行業相比，房地產行業似乎已經輕松地擺脫了金融危機的影響，迅速地從半年前的哭窮進入到資金充裕的階段。究竟是什么因素導致了房地產行業的變化?目前的變現究竟是房地產行業的復蘇，還是泡沫重現?

在胡景暉看來，這樣迅速的價格回漲并不合乎常理，從2007年底國家收緊信貸閘門后，幾乎所有開發商的資金鏈都受到了巨大影響，整個2008年的房地產市場都是在冷清、緊張的氣氛中度過。在國家整體經濟形勢還沒有明顯改觀的前提下，房價的突然回漲難以理解。

根據焦點旁地產網數字地產頻道的統計數據，在北京市場，2009年上半年漲幅排名前20的樓盤，其漲幅都超過了100％，其中，漲幅徘名首位的西釣魚臺嘉園，價格從1月份均價每平方米15297元漲到現在的26213元，半年價格漲幅達到171％。

胡景暉表示，2009年上半年房價的上漲有需求釋放的原因，也有很多人為的原因。由于2009年年初房價普遍打折以及首次貸款利率7折等國家鼓勵購房政策的出臺，刺激了一些雙望者出手購房，釋放了一部分購房需求。

胡景暉說，在這些購房需求中，有相當一部分是屬于被迫性消費。在北京，2009年一些老城區開始大規模拆遷，因為拆遷而加入購房大軍的就占到了購房者的30％以上，此外還有因子女上學、大型企業遷址等原因被迫購房的消費者，這部分人群對價格敏感度不高，屬于即使價格高也不得不買的情況。

但在胡景暉看來，這種被迫性購房并不是推高房價的最主要原因，開發商和小業主“唱戲”才是房價推高的直接原因。現在一手房開盤都會參照周邊二手房的價格，而二手房的業主也非常關注房地產市場政策變動、所在區域環境變化以及周邊新增樓盤情況，根據這些信息對自己的房子進行估值，盡管開發商和小業主并沒有形成聯盟，但二者卻在價格問題上互相影響，甚至已經很默契。

胡景暉說，從資金來源上看，2009年一季度的商品房交易放量讓開發商資金回籠很快。

從我愛我家最近的業務情況來看，已經發現消費者出現了意見分歧。

有一部分消費者屬于追漲殺跌的群體，看到房價上漲就選擇加入購房隊伍，以免越往后價格越高，但也有一些消費者認為，既然2008年房價能夠下跌，今后一兩年房價也一定能夠出現下跌的局面。

大量信貸資金流入房地產行業?

與2008年頻繁流拍的土地市場相比，2009年2季度也出現變化。

統計顯示，2009年4月份，全國土地市場住宅用地成交量首超2008年同期水平，近1／3住宅用地溢價成交。到了5月份，全國60個重點城市共嘭狡土地553宗，同比增加73％。廣州、北京、上海、重慶、深圳等大城市不斷出現新的地王。

在北京，一季度還哭窮的開發商突然之間就變的出手闊綽，一周之內連續誕生了兩個地王。

經歷了廣渠路地王誕生過程的潘石屹對地價的上漲并沒有樂觀的態度。用他的話講，北京土地市場的泡沫已經出現。

“現在，市場上的確錢很多，很難流入到實體經濟中去，就都集中在土地和股票市場上來了。”潘石屹說。

從廣渠路15號地的拍賣過程看，參與的11家公司都是中國公司，沒有一家境外公司參加。潘石屹認為，這個現象多少均折射出全球資金對中國、對北京房地產市場的一些看法，說明他們對這種拿地的舉動并不看好。

北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒表示，2009年上半年的房價回漲是非理性的，可能會導致今后兩年樓市出現暴漲的風險。

在楊少鋒看來，2009年上半年之所以會出現房價上漲的局面，最根本的原因還在于信貸資金的流向。

楊少鋒提供的數據顯示，僅2009年一季度人民幣信貸資金新增4.6萬億，而2008年全年才4.9萬億，這么大的信貸資金增長有可能流向房地產行業。

楊少鋒說，這就直接導致原本缺錢的開發商很快就不再有資金壓力，而沒有了資金壓力的開發商自然沒有降價銷售的動力。現在很多樓盤已經開始捂盤惜售。

與此同時，上市的開發商也在從股市上加速融資，根據統計，目前10余家上市房地產企業已經從股市融資超過300億元。

那么，為什么這些原本不應該進入房地產的信貸資金都流入了這個行業?

楊少鋒說，這些新增信貸資金并非直接進入房地產行業，而是通過數個環節轉進了這個行業。盡管銀行對信貸資金流向都有—定的監控，但實際上并不能完全跟蹤到流向。

“幫扶”措施緩解開發商資金壓力

除了資金流向，國家政策似乎也在幫著開發商緩解資金壓力。

2009年5月27日，國務院宣布調低固定資產投資項目資本金比例，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35％調低至20％。這是開發商自由資金比例13年來的首次下調。

此外，地方政府明里暗里的“幫扶”開發商的政策措施頻繁出臺，客觀上都在緩解著開發商的資金壓力。

“為什么在房價依然高位的時候會降低開發商自由資金比例?”楊少鋒說，這說明政府目前最大的壓力在于就業壓力，而不是百姓購房壓力。

開發商有了資金支持，就可以放手去買地、建房，一旦一個樓盤開始建造運轉，水泥、鋼筋、裝修等房地產上下游行業就能夠被帶動，大量的就業機會也就被創造出來。房地產行業的這種聯動效應正是緩解當前就業壓力的好方式。

但是，以這種方式推動房地產市場一枝獨秀也是眾多業內人士的擔心之處。有業內人士表示，如果任由房價這樣上漲，很快房地產市場的真實需求就會被擠出，投機需求將占據房地產市場。

北京大學房地產市場研究所所長陳國強說，2009年二季度房地產市場的上漲需要引起各方面關注，但還不能說目前整個市場就出現了泡沫。

陳國強表示，2009年上半年房地產市場的主要特點是交易量的恢復，有些城市上半年的交易量相當于2008年全年。消費者的信電、在增強，房地產企業的開發投資也在增長，但整體投資水平依然偏低，差不多是近10年的最低的水平，說明多數開發商對市場依然比較審慎。

在陳國強看來，2009年一季度是剛性需求在支撐市場，二季度則是改善性需求、投資性需求進場，帶動了價格的上漲。住宅市場回暖比較明顯，但商業地產依然低迷。

陳國強表示，政府也在關注房地產市場的變化，相關政策也會根據實際情況進行調整。目前看來，個別城市、少數樓盤可能有出現泡沫的跡象，但大多數城市還沒有這樣的問題，需要各方面繼續關注整體市場情況。也有不少專家認為，面對樓市出現的若干變化，需要政府掌握平衡，未來相關政策既要能激發市場活力，又要防止出現泡沫。