高校教職工住宅區(qū)物業(yè)化管理機制的構(gòu)建與實踐

羅學(xué)平　朱應(yīng)萍

摘 要:為了解決本校教職工的住房問題,許多高校都建有自己的居住小區(qū)。高校住房制度改革以后,這些住房已經(jīng)變成了教職工的私有財產(chǎn),學(xué)校不必再承擔(dān)管理義務(wù)。但是小區(qū)的管理問題確實又涉及到教職工的切身利益,事關(guān)學(xué)校的穩(wěn)定和建設(shè)發(fā)展。如何構(gòu)建適合于高校教職工住宅區(qū)的管理機制,已成為各高校亟待解決的難題。文章針對高校教職工住宅區(qū)提出了建立物業(yè)化管理機制的構(gòu)想,并經(jīng)實踐證明可行。

關(guān)鍵詞:高校教職工 住宅區(qū) 物業(yè)管理

中圖分類號:G647 文獻標(biāo)識碼:A

文章編號:1004-4914(2009)08-080-02

1992年以前,全國高校的教職工住房和地方政府直管公房一樣,采取的是低租金、福利性的實物分配政策,它是與我國當(dāng)時經(jīng)濟體制相適應(yīng)的。隨著經(jīng)濟體制的改革深化,從1992年開始,高校與地方同步實施提高房租、對教職工發(fā)放住房補貼、實行住房公積金制度等房改政策。隨著高校教職工住房制度改革和高校后勤社會化的不斷深入,以及社會物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展和完善,分析和研究高校教職工住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀、存在的問題以及解決的辦法,如何建立具有高校教職工住宅區(qū)管理特色、規(guī)范、專業(yè)的物業(yè)管理機制,為教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境,為學(xué)校的穩(wěn)定和建設(shè)發(fā)展提供強有力的后勤保障,是高校房地產(chǎn)管理工作者必須面對和應(yīng)該認(rèn)真思考的一個重要課題。

一、高校教職工住宅區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題

1.房屋產(chǎn)權(quán)多元化,住戶成分日趨復(fù)雜。原來教職員工住宅區(qū)住房產(chǎn)權(quán)單一,都是國有房產(chǎn),公房出售后產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移,公有房與私有房產(chǎn)權(quán)交叉,再加上原來教職工的離職、退休或去世等各種原因,又使私有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)再次發(fā)生了轉(zhuǎn)移,特別是2006年以后許多高校教職工的住房可以向社會公開出售,私有房屋產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)和產(chǎn)權(quán)所有者身份更加復(fù)雜,使得教職員工住宅區(qū)原有的管理模式與業(yè)主身份不確定性的現(xiàn)狀非常不適應(yīng),矛盾不斷加深,甚至發(fā)生觸發(fā)法律的案件。

2.房屋結(jié)構(gòu)老化,維修經(jīng)費缺口較大。目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué),其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的。隨著時間的推移,尤其是在上世紀(jì)六七十年代建造的住宅樓,最初的規(guī)劃設(shè)計已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會人們居住和生活的需要,許多線路、管道已嚴(yán)重老化,房屋質(zhì)量參差不齊,配套設(shè)施很不齊全,設(shè)備陳舊、老化,維修問題相當(dāng)突出,維修經(jīng)費缺口較大。而且,這部分住房在房改出售時有的還未建立維修基金,住房的產(chǎn)權(quán)雖然已經(jīng)是個人的了(有些產(chǎn)權(quán)人現(xiàn)在還不是學(xué)校的人),但現(xiàn)在的維修基金還得向?qū)W校伸手要,很不合理。住在校外商業(yè)開發(fā)住宅區(qū)的教職工也很有意見,認(rèn)為學(xué)校的錢用在一部分人頭上很不公平。

3.住戶“物業(yè)服務(wù)社會化”的意識不強,依賴性較大。實行高校住房制度改革以前,高校教職工住宅區(qū)的各項服務(wù)都是由學(xué)校包攬,包括小區(qū)內(nèi)的綠化、保安、保潔、配套設(shè)施添置與維修以及社區(qū)管理,全是福利性的。住戶對物業(yè)管理不太關(guān)心,也不去主動認(rèn)識和了解物業(yè)管理,對物業(yè)管理收費更是采取消極態(tài)度,幾乎沒有“自己花錢買物業(yè)服務(wù)”的消費觀念,小區(qū)的各項管理和服務(wù)在由福利性向社會化轉(zhuǎn)變的過程中遇到的阻力很大。

4.物業(yè)管理經(jīng)費短缺,難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。隨著高校后勤社會化的不斷深入,學(xué)校對教職工住宅區(qū)的投入也逐步減少,迫使住宅區(qū)物業(yè)管理公司必須成為獨立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟實體。由于高校住宅小區(qū)老化嚴(yán)重,維修工作量大,加之外租戶比例逐年增加,而且高校教職工住宅小區(qū)對物業(yè)管理的要求很高,小區(qū)不僅僅只是教職工生活居住的場所,也是其思想文化交流、休閑娛樂,開展各種文體活動的重要場所。要滿足這些高要求,物業(yè)公司努力必須創(chuàng)建高品味的人文環(huán)境,提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。開展這些工作均需要一定的資金作保障,而高校教職工住宅小區(qū)的物業(yè)收費往往還比純商業(yè)性社會住宅小區(qū)的收費標(biāo)準(zhǔn)要低一些。所以,物業(yè)管理公司的運行經(jīng)費經(jīng)常出現(xiàn)赤字,有限的物業(yè)管理費使得物業(yè)管理公司日常收支捉襟見肘。

二、高校教職工住宅區(qū)的物業(yè)管理思路及對策

綜上所述,從長期來看,高校房改以后學(xué)校房管部門的一些職能已經(jīng)轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理企業(yè)的行為了,但是在短期內(nèi)工作任務(wù)還是非常重的。學(xué)校房管部門在教職工住宅小區(qū)物業(yè)管理改革實踐之初,應(yīng)當(dāng)幫助小區(qū)物業(yè)管理公司得到各方面的幫助,包括學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)的重視,地方政府、行業(yè)主管部門的支持,教職工住戶的理解。最終的目標(biāo)是實現(xiàn)教職工住宅小區(qū)的日常管理與學(xué)校脫鉤,實現(xiàn)教職工住宅小區(qū)的完全物業(yè)化管理。為了使這個目標(biāo)成為現(xiàn)實,我們江蘇科技大學(xué)房管部門在這方面進行了多年的探索與研究,具體可歸納為三個方面:

第一,改變教職工理念,強化“物業(yè)服務(wù)社會化”意識。每一次改革無論形式如何,最主要的還是理念。對于推動和發(fā)展高校教職工住宅區(qū)物業(yè)化管理,將高校教職工住宅區(qū)的管理推向市場化,最關(guān)鍵還是要讓高校的教職工轉(zhuǎn)變理念,接受物業(yè)服務(wù)必須走向社會化的現(xiàn)實。

江蘇科技大學(xué)于1998年成立后勤服務(wù)實體公司——物業(yè)管理公司,專業(yè)從事學(xué)校校園和教職工住宅區(qū)物業(yè)管理工作。在成立之初,學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)高度重視,在人力、物力、財力等方面給予大力支持,在物業(yè)公司技術(shù)人員缺乏的情況下選派專業(yè)技術(shù)人員對水泵房、配電房、電梯等一些專業(yè)設(shè)施設(shè)備進行定期維修保養(yǎng)工作,并對物業(yè)相關(guān)服務(wù)人員進行技能培訓(xùn)。另一方面,注重提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,在物業(yè)公司內(nèi)部推行職業(yè)資格上崗制,加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)。在物業(yè)服務(wù)費上,對所在小區(qū)的教職工實行定額收費,每戶每月只收10元錢,費用較少,物業(yè)公司運行經(jīng)費的缺口經(jīng)學(xué)校審計部門審計后給予適當(dāng)補貼,使教職工易于接受,較好地完成了教職工住宅小區(qū)的物業(yè)化管理的啟動工作。

第二,成立住宅區(qū)業(yè)主自治組織,推進物業(yè)服務(wù)市場化。在大多數(shù)教職工購買公房后,按照《物業(yè)管理條例》要求,學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)積極推動成立業(yè)主自治組織機構(gòu)——業(yè)主委員會,構(gòu)建學(xué)校與小區(qū)物業(yè)管理公司緩沖帶,有效避免學(xué)校與業(yè)主直接發(fā)生矛盾。

我校是在小區(qū)試行物業(yè)管理服務(wù)五年后,在大多數(shù)業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)工作有一定認(rèn)識的基礎(chǔ)上,由學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)出面,主動與政府相關(guān)職能管理部門溝通、交流,按照《物業(yè)管理條例》程序,在政府房管部門、物業(yè)管理部門指導(dǎo)下召開教職工住宅區(qū)業(yè)主代表大會,使住宅小區(qū)的業(yè)主委員會于2003年得以順利成立。

成立業(yè)主委員會對于教職工住宅小區(qū)的物業(yè)化管理具有劃時代意義。一方面,它理順了物業(yè)管理公司與學(xué)校的關(guān)系,由以前的直接關(guān)系變?yōu)殚g接關(guān)系,學(xué)校相關(guān)職能部門只與業(yè)主委員會溝通,溝通的內(nèi)容包括:業(yè)主集中反映的問題、需要更新的公共設(shè)施設(shè)備,以及屬于全體業(yè)主需商討的其它問題。另一方面,由業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司進行監(jiān)督、考核,簽定物業(yè)服務(wù)協(xié)議,將物業(yè)管理工作推向市場化。業(yè)主委員會成員在成立之后對周邊小區(qū)進行考查,根據(jù)考查的結(jié)果對物業(yè)管理提出服務(wù)建議,同時根據(jù)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)情況按照《物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》,經(jīng)過業(yè)主委員會討論并召開業(yè)主代表大會,確定與物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的新的物業(yè)服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn),取消了原來的定額收取。在物業(yè)服務(wù)費提高標(biāo)準(zhǔn)的工作中,由于物業(yè)服務(wù)工作本身做得比較扎實,再加上學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)的推動和業(yè)主委員會大量細致的工作,使得調(diào)費工作進行得非常順利,教職工也紛紛表示原先按定額收取是無法體現(xiàn)等值服務(wù)的,現(xiàn)在的收費標(biāo)準(zhǔn)大家都覺得能夠接受,因為與其他商業(yè)住宅小區(qū)比較,住戶普遍認(rèn)為是質(zhì)價相符的。通過成立業(yè)主委員會,學(xué)校房管部門確實從小區(qū)管理的一些瑣碎事務(wù)中得到解脫。

第三,不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、促進物業(yè)服務(wù)公司良好發(fā)展。由于高校教職工住宅區(qū)的特殊性,高校教職工住宅區(qū)實行物業(yè)化管理以后,并不意味著學(xué)校完全放棄對物業(yè)管理工作的監(jiān)管。相反為了保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,保證教職工有一個溫馨的居住環(huán)境,學(xué)校房產(chǎn)主管部門應(yīng)經(jīng)常聯(lián)系業(yè)主委員會,共同按《物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》對小區(qū)的物業(yè)管理工作進行走訪、檢查并提出服務(wù)要求,促使物業(yè)服務(wù)工作的質(zhì)量不斷提高,以此來滿足廣大教職工對小區(qū)物業(yè)管理的需求。

我校教職工住宅小區(qū)自2003年成立業(yè)主委員會以來已有6年的時間。在這6年中,物業(yè)公司通過了ISO9000年認(rèn)證。物業(yè)管理公司大還量引進專業(yè)技術(shù)人才,努力鉆研物業(yè)管理新知識,了解行業(yè)新動態(tài),形成“誠心、創(chuàng)新、拼搏、向上”的企業(yè)精神。同時本著“做大、做強”的目標(biāo),物業(yè)管理公司不斷拓展了其它新的物業(yè)服務(wù)項目,在學(xué)校的支持下,開發(fā)了包括住宅區(qū)周邊的門面房,住宅區(qū)內(nèi)的蔬菜、水果市場,洗衣店、服裝加工店、飲食服務(wù)攤點、糧油銷售店等商業(yè)網(wǎng)點也相繼開業(yè),廣開資金來源渠道,彌補物業(yè)服務(wù)費的不足,從而確保了教職工住宅小區(qū)物業(yè)化管理的良性持續(xù)發(fā)展。他們通過與市場的互動和技術(shù)上的練兵,增強物業(yè)服務(wù)技能,提高了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,教職工對此都比較認(rèn)可。2008年的業(yè)主代表大會,在確定新一年的物業(yè)管理協(xié)議中,將原來的物業(yè)服務(wù)等級作了適當(dāng)調(diào)高,我校教職工住宅小區(qū)的物業(yè)化管理可望再邁上一個新的臺階。

三、結(jié)束語

高校教職工住宅小區(qū)的物業(yè)化管理是一個值得探索與研究的、具有現(xiàn)實和歷史意義的新課題。高校教職工住宅小區(qū)的管理不完全等同于社會上的物業(yè)管理模式,它的各項服務(wù)應(yīng)有高校自身的特點和屬性,在實施物業(yè)化管理的過程中必須依靠學(xué)校的支持、政府行業(yè)主管部門的指導(dǎo)以及與教職工的配合,建立起具有高校教職工高品味居住小區(qū)特色的物業(yè)管理模式,既使學(xué)校不再被教職工住宅小區(qū)的事務(wù)所糾纏,又能使教職工享受到全方位、高質(zhì)量、高水平的物業(yè)服務(wù),最終實現(xiàn)學(xué)校、教職工、物業(yè)管理公司等方面都滿意都發(fā)展。

(作者單位:江蘇科技大學(xué) 江蘇鎮(zhèn)江 212003;第一作者羅學(xué)軍為江蘇科技大學(xué)國有資產(chǎn)處副處長、碩士、高級工程師)

(責(zé)編:若佳)