房地產業在國民經濟中應該居于什么地位

水　力

房地產與宏觀經濟的關系是一個老話題。1938年2月1日，為幫助美國走出大蕭條的泥潭，著名經濟學家凱恩斯致信美國總統羅斯福，建議增加住房，公用設施和交通的投資。他寫道，“住房有大量，持續的潛在需求，這種需求的地理分布廣泛，且住房融資很大程度上與股票交易不相關，所以目前住房最有助于經濟復興。我建議你把大部分雞蛋都放在這個籃子里，把它放在第一位來關心，并確保它們盡快孵化出來。”

第二次世界大戰之后，與我國原先將住房建設列入非生產性領域類似，許多國家早期也認為住房建設會減少資源在生產性領域的使用，只是為了解決社會和政治問題才需要推動住房建設。最近幾十年，不少學者認為住房建設有可能促進經濟增長，且住房條件的改善在就業、健康、財富積累和社區安全等方面有正的外部效應。不過，罕有學者因此提出要對房地產，住房建設另眼相看。相反，絕大多數研究認為對各個產業應該一視同仁。

研究發現，住宅投資占GDP的比重與經濟發展水平有著明顯的“倒U”形關系：在經濟發展的低水平階段，住宅投資占GDP的比重很低，約為2％；隨著經濟發展，中等發展水平的國家住宅投資占GDP的比重可增加到8％；到工業化發達階段，住宅投資占GDP的比重平均在3％～5％之間。過去30年來，我國住宅投資逐年增多，2007年住宅投資占GDP的比重已經達到了10％。在這樣的背景下，通過住宅，房地產投資來推動經濟增長，是否還具有可持續性是值得思考的。在美國由次貸危機引發的經濟衰退背景下，上述凱恩斯的論點重新引起關注，不少學者都認為時過境遷，“住房融資很大程度上與股票交易不相關”等條件已不具備。

在我國，房地產業是改革開放以后重新起步、需要補課的產業。為推動其發展，20世紀80年代以來的研究大多從正面角度評價房地產業的地位和作用。作為房地產業主管部門的領導，時任建設部副部長的葉如棠在1994年《城市房地產管理法(草案)》的說明中也強調。房地產業是經濟發展的基礎性、先導性產業，是國民經濟的支柱產業之一”。與之相隨的是，直到上世紀90年代初，還有不少學者擔心隨經濟發展而擴大的住房投資，會使大量資金從工農業和基礎建設領域轉向住房建設和維修，加劇工農業發展后勁不足和基礎設施落后的狀況。

重要的轉折發生在1996年前后。為應對當時的經濟不景氣，1996年7月，國務院副總理朱镕基提出發展住宅建設有可能形成新的消費熱點和新的經濟增長點，年底，李鵬總理進一步提出“加快普通居民住宅建設，可以帶動許多產業發展，發展住宅建設是形成新的經濟增長點的重要方面”。隨后，理論界探討了住宅建設是否夠得上是新的消費熱點和經濟增長點，還討論了“為什么只提住宅建設而不提房地產業”等問題。1997年4月，國務院住房制度改革領導小組辦公室負責人專門強調說，“眾多媒體把房地產業作為新的經濟增長點的宣傳有誤，國家作為新的經濟增長點培育的不是房地產這個大概念，而是把經濟適用住宅建設作為新的經濟增長點，通過房改，實現住房的商品化來解決新的經濟增長點的問題。”

可能正是由于一些媒體的扭曲和放大作用，政策的解讀在從“住宅建設”擴大為“房地產業”，“有可能成為新的……”變為“將成為新的……”和“是新的……”之后，房地產業從“國民經濟的支柱產業之一”變成了”國民經濟的支柱產業”。

這與我國臺灣地區一直流行的房地產業是國民經濟的“火車頭產業”的說法十分相似。

但是，從20世紀80年代到最近幾年，臺灣學者的諸多研究均打破了“房地產業是火車頭產業”的傳統論點。例如，臺灣國立政治大學的幾位著名學者認為將房地產業稱為“火車頭產業”是未經學術嚴格定義的說法。他們利用臺灣1971、1976、1981、1986年的投入產出表和產業關聯分析法，發現“尚無充分的證據支持房地產業具有極大的后向關聯效果”。在此基礎上，他們又探討了房地產景氣與宏觀經濟景氣在時間上的領先或落后關系，發現宏觀經濟景氣領先房地產景氣。通過以上研究，他們否定了“房地產業是火車頭產業”的說法，并指出“政府不必意圖以房地產業為振興經濟的逆循環政策，而應回到市場機制的調控”，“政府不必為總體經濟的不景氣而企圖刺激房地產景氣以為總體經濟之復蘇，亦無須強調總體經濟過熱而打壓房地產景氣”。

內地不少學者也利用投入產出表研究房地產業與國民經濟的關聯作用，大多發現房地產業對國民經濟的拉動能力和推動能力均低于平均水平，關聯作用非常有限，處在國民經濟各部門中倒數的位置，與通常所說的房地產業關聯度高，帶動力強的觀點相悖。