朱孟依遇到調查傳聞

佟　方

王石也曾說過：“合生創展才是中國房地產界真正的航空母艦”

作為合生創展集團的中層干部，劉平(化名)近段時間一直有點郁悶。

“春節前，公司就放出風來說：裁員30％、降薪50％，搞得人心惶惶。”劉平告訴《瞭望東方周刊》，到現在他還沒有領到一月份的工資。

劉平感到困惑的是，去年合生創展僅廣州地區的利潤就有10億元左右，為何會有這樣的動議?

2月20日，刊自香港報章的一則消息，令劉平多少有些恐慌。消息說，合生創展集團主席朱孟依因涉某案，在春節期間被內地公安部門限制出境，正在廣東東莞配合有關部門調查。

劉平告訴本刊記者，他在春節后召開的合生創展2008年年終總結會上就沒見到朱總，“到現在，在公司總部也沒見到過朱總。”

合生創展發布緊急公告

一位接近朱孟依的人士告訴《瞭望東方周刊》，他對香港媒體報道的可信度表示懷疑，“朱孟依向來做事低調、謹慎，應該不會有太大問題。”

朱孟依作為一個行事低調的地產大佬，從公開的報道中很難窺探到他與某案的關系。2008年年中，朱孟依曾現身過某商社的股權爭奪。公開資料顯示，去年4月北京光華天成公司通過上海亞奧通訊設備有限公司以每股14.80元的高價，獲得某商社的2276.56萬股限售流通股，光華天成的董事長朱拉伊則是朱孟依的兄長。而后，這部分股權最終輾轉回到港媒上述消息中提及的某案主角的手中。這件事曾一度讓市場感到迷惑。

2月20日，也就是港媒發布上述消息的當日，合生創展在香港聯交所發布緊急公告，指出“報道的內容并無事實根據”。有人注意到，公告雖做了澄清，但沒有對朱孟依的目前狀況、是否還在主持公司運營等情況，做出詳細說明。

本刊記者多次撥打合生創展集團常務副總裁薛虎的手機，一直處于無人接聽狀態。

有消息人士告訴《瞭望東方周刊》，相關部門對朱孟依的調查，已有一段時間，其涉及的調查內容不僅限于是否卷入某案的問題，還可能涉及是否存在偽造樓盤規劃、違規使用資金等問題。

與此同時，有報道說，朱孟依目前人在北京，公司內部人士稱他仍在主持公司工作。有分析人士說，朱孟依北京之行的主要目的是解決傳聞問題。也有香港報章援引與合生創展有合作的廣州地產界人士透露的情況，說“朱孟依近日已出席公司會議，并親自部署售樓事宜”。

樓盤引發的糾紛

去年歲末，合生創展旗下樓盤駿景花園變電站復工，引發群體性糾紛，震動了廣州。

廣州市官方1月4日通報說，110千伏駿景花園輸變電工程在停工兩年后，于2008年12月30日復工，再次引發了群體性糾紛，“事件導致多人受傷，兩名滋事者被刑拘”。規劃部門提供了進一步的解釋：變電站規劃在前，樓盤銷售在后。

作為廣州市區內最大的居民生活小區，駿景花園1998年開建，1999年開始銷售，至2005年初，北苑組團和南苑組團8000套左右的房子基本銷售完畢，居民近4萬人。

在房子銷售完畢的同時，2005年底傳出在小區西門邊上建設110千伏的駿景變電站、并于2006年3開始動工的消息。由于業主提出強烈意見，南方電網廣州供電局當時暫停了施工。

一些駿景業主堅稱，在開發商銷售房子時，并沒有公示這個變電站的規劃。一位梁姓業主說，他在2003年購房時還專門登錄了廣州市規劃局的網站，編號為AT0908的詳細控制規劃圖上顯示西門那塊地為綠地，直到2005年2月，規劃局網站才作了更新，公示了這個變電站規劃。

廣州市官方通報提到，去年12月初，駿景變電站準備復工的消息一傳出，部分過激的居民通過召集、動員其他居民參加反對變電站復工的活動，多次采取形式不同的過激行為。

從去年12月31日起，在未經批準的情況下，部分業主決定每晚在小區西門堵塞本來就相當擁擠的出入口。有人還向現場維持秩序的公安民警和保安人員投砸石塊、雞蛋。

今年1月1日晚，有業主從高空投砸硬物，造成兩名警察、9名保安受傷。聚集砸物事件發生后，仍有封堵馬路等過激違法行為。天河區公安分局為避免事態惡化，維護現場人員生命安全，依法采取措施，將其中13名滋事人員帶離現場。經審查，對2人刑事拘留、1人行政拘留、10人教育釋放。

規劃部門說，廣州市規劃局在文件(穗規復字[1998]第306號《關于送審總平面規劃局部調整方案的復函》 )中，已經明確規劃駿景變電站。靠近變電站的樓宇均是在規劃方案確定之后進行建設和銷售的，其中北苑駿宇軒于1999 年9月開始發售，2001年5月售罄；南苑駿仁軒于2001年11月開始發售，2004年12月基本售完。

“合生系”有無債局

2009年2月20日，合生創展在香港聯交所發出關于朱孟依被調查及限制出境的報道“并無事實根據”的澄清公告之后，又發出另外一條公告：合生創展已經按照約定，支付2008年12月拍下的北京朝陽區大望路地塊大部分地價。

公告所披露的地塊是合生創展在2008年12月2日以8.59億元的價格投標中得的一幅位于北京新天嘉園南區的商業用地，平均樓面地價約6167元/平方米 。

這是合生創展2008年間的第四次出手買地。朱孟依在土地市場的逆勢表現，沒有引起資本市場的廣泛好評，一些投行甚至認為“這是典型的高負債杠桿的投資行為”。對合生2008年4月、7月和12月的三次拿地，評級機構穆迪都給出了“復評并可能下調”或“展望修訂為負面”的評級。

有分析人士認為，外部的擔憂可能來自合生創展的財務數據。他們認為，合生創展2008年的中報已透出一些信號：報告期內，合生創展的資產負債總額與上年同期相比上升了17個百分點，達到326.27億港元，其中銀行借貸總額達到102.7億港元，較上年同期上升25％。負債比率在半年之內由52％上升至59％，多了7個百分點。在報告期末，合生創展的現金及短期銀行存款為18.71億港元，其中約9100萬港元存款已經作為銀行批準其業主按揭貸款的抵押。

合生創展對此作出的解釋是：公司2008上半年在北京、上海、廣州等地新增了266萬平方米的土地儲備，負債比率的上升主要是由于建造及收購這些地塊所支付的大量現金所致。

穆迪助理副總裁曾啟賢表示，這幾年合生創展的債務增加，是因為這幾年合生創展拿地積極而銷售業績沒有像過去那樣理想，導致收入少、支出多。

“合生的資金狀況在業內不是什么大新聞了。超級大盤需要持續投入、滾動開發，需要依賴銀行貸款和銷售回款，而去年特別是去年下半年樓市持續低迷，可能會卡住資金的來源。”一位地產同行如此分析判斷。

今年春節后，當萬科等房地產商在上海等地重燃價格戰烽火的同時，北京傳出了合生創展位于北京東三環和東四環間的“珠江帝景”項目七折變現的消息。

合生創展一位內部人士向《瞭望東方周刊》透露，由于加大了促銷力度，從春節到現在，合生樓盤的銷售非常理想，全國的銷售額接近20億元，如果繼續加大促銷力度，資金回籠對合生而言應該不是問題。他說，從發展的眼光來看，合生的財務還是相對比較穩健的。

“珠投系”棋局

關于朱孟依，一個流傳甚廣的故事是他的發家史。朱孟依的家鄉是廣東豐順縣東口埔村，上世紀80年代中期這里曾是做生意的好地方，吸引了不少人開設攤檔擺賣貨品。

當時年約20歲的朱孟依，覺得家鄉生意雖然大旺，卻存在“人頭分散”、交易不便等問題，于是他想出一個能將大小攤檔凝聚在一起的方法──興建一條商業街。而后，朱孟依向鎮政府提出自行出資興建商業街，鎮政府認為朱孟依的構思新穎，又有人斥資振興當地經濟，樂意讓這名年輕人去實踐，并答允跟他分享租金利潤，結果商業街的鋪租表現得超乎理想，亦令朱孟依獲得了第一桶金。

把策劃投資、參與經營與地產開發捆綁在一起，這已超出了建筑工程承包商的工作范圍。有人說，從一開始，朱孟依就自覺地成為了地產開發商，對于“開發”二字，這位富豪有一種與生俱來的理解力，這使他得以始終走在別人前面，地產之外亦是如此。

1992年，朱孟依在香港成立了合生創展。第二年，珠江投資在廣州成立。這家通過層層股權關系由朱氏家族控制的公司，自成立之日起，就一直是合生創展在內地房地產市場拓展的開發實體，合生創展大約70％的房地產項目都是與珠投合作開發：珠江投資作為內地公司可以順利拿地，合生創展在香港上市能夠成功募資。有一種說法是，在2003年以前，“ 合生珠投”僅廣州一地的項目利潤就超過行業龍頭萬科全公司的利潤。王石也曾說過：“合生創展才是中國房地產界真正的航空母艦。”

2003年CEPA政策實施后，香港地產商赴內地投資開發的限制已經取消，合生與珠投“兩條腿走路”的做法變得沒有必要，一向聯合合生創展進行投資的珠江地產開始獨立運作多個項目。目前珠江地產在全國獨立運作的商業項目、建設項目超過50個。

與此同時，朱氏家族朱慶依與朱拉伊開始圍繞珠江地產整合旗下地產業務，一方面是朱慶依與朱拉伊旗下的新南方集團與珠光集團合并，將資產合二為一，而近年來珠光新南方更是將旗下資產不斷注入珠江投資。

珠江投資的業務絕不僅僅限于地產領域，朱孟依對它顯然有另外的要求。

1999年，珠江投資參股建設全長153公里、總投資人民幣62億元的廣惠高速公路，占30％股權，成為國內第一家參與國家重點基礎設施建設的民營企業。廣惠高速已于2003年底正式建成通車。

2004年3月，珠江投資9億入股上海電氣，開辟鋼鐵新戰線。

2005年7月，全長97公里、初步預計投資達150億元的廣深沿江高速路動工，珠江投資作為廣州、東莞段的控股股東，股權比例達65％。

與此同時，珠江投資全面發力能源領域，謀劃一盤更大的棋局：目前已開工和正準備開工的項目還有100億元投資規模的陽江、惠東等4個電廠；山西大同、內蒙等4個煤礦；運煤專線的鐵路項目??朱氏家族圍繞著珠江投資打造的“珠投系”開始形成，并逐步進入公眾視野。

高利潤也可能伴隨高風險。有分析人士認為，“珠投系”在基礎設施、能源類投資高回報的前提，是要以高投入作為支撐，否則這種棋局有可能異化成一盤賭局。

廣東省交通廳一位官員向《瞭望東方周刊》透露，目前珠江投資參股的廣深沿江高速，由于征地拆遷、施工管理等問題的困擾，進展緩慢。去年，另一參股股東東莞路通公司一度提出退出，因苦于無下家接盤，無法脫身。

中海地產一位高管告訴本刊記者，珠江投資對資金的需求肯定要比它們大得多，因為珠江投資要把地產的利潤源源不斷地投向基礎設施建設、能源等領域。

那么，“珠投系”在投資戰略上的種種變化，是希求全面轉型，還是進一步擴大多元化投資力度?業界對此也有種種猜測。有人提出了這樣的問題：A股上市未果的“珠投系”如何面對這輪席卷全球的金融海嘯的洗禮?朱孟依遇調查的傳聞是否會影響“珠投系”的多元化棋局?這些問題，可能還要由“珠投系”自己來解答。