銀行按揭貸款、開發貸款與商品房銷售價格的實證關系研究

張喜峰　趙　雪

摘 要:目前我國對銀行信貸與房地產價格關系的研究多集中在銀行信貸的總體規模與房地產價格相互關系的研究上,而基本上沒有區別按揭貸款、開發貸款分別與房地產價格的關系。文章利用上海市2004年1月至2007年12月的商品房按揭貸款、開發貸款和平均銷售價格的月度數據建立VAR模型,使用脈沖分析等方法對上海市的商品房按揭貸款、開發貸款和平均銷售價格之間的動態關系進行了實證研究,分別考察了商品房按揭貸款、開發貸款兩類貸款與商品房平均銷售價格之間的關系。

關鍵詞:開發貸款 按揭貸款 VAR模型 脈沖分析

中圖分類號:F830.572 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2009)09-200-02

一、引言

“十五”期間以住宅為主體的上海房地產業發展迅速,上海商品房平均銷售價格基本上都處于上升通道,特別是2002年之后價格開始快速上漲,2003年上海商品房每平方米均價達5118元,首次超過北京,成為全國房價最高的城市,2004年商品房銷售價格增長率升至26.79%,2005年下半年宏觀調控作用開始顯現,各項指標都有了不同程度的回落,2006年商品房均價與2005年相比只有小幅上漲,2007年上海市商品房銷售價格增長率又有所上升。

在我國,企業的融資渠道還比較單一,主要依靠銀行提供的貸款,這一點在房地產企業中也表現得比較突出,上海市房地產企業開發房地產項目的資金主要來自于國內金融機構貸款、外資、自籌資金等,而其中的國內銀行提供的信貸支持占據了重要的分量。伴隨著房地產價格的上升,受利潤驅動,開發商對開發貸款的需求不斷增加,房地產投資規模不斷加大。從2001開始上海市的房地產開發貸款一直保持了較快的增長勢頭.

從2001年至2007年,上海個人住房按揭貸款額呈現兩階段化,2001年至2004年上海個人住房按揭貸款高速增長,平均增速在55.87%。2004年經濟開始宏觀調控后,個人住房按揭貸款的增長幅度出現跳水,直線下降到10%以下。2006年在各種宏觀調控政策不斷出臺的情況下,個人住房按揭貸款保持低位小幅增長。

二、研究思路

目前我國對銀行信貸與房地產價格關系的研究多集中在銀行信貸的總體規模與房地產價格的相互關系的研究上,而基本上沒有區別按揭貸款、開發貸款分別與商品房銷售價格的關系。傳統理論認為銀行對房地產開發商的項目建設所提供的開發貸款,將提高房地產的投資規模,進而將提高商品房供給,促使商品房銷售價格下降,而銀行對消費者購買商品房所提供的按揭貸款,將提高對商品房的需求,促使商品房銷售價格上升。然而通過對上海市近年來房地產市場運行狀況的觀察發現,商品房銷售價格、按揭貸款、開發貸款在長期內總體上都保持了上漲的趨勢,這種現象似乎違背了傳統理論的觀點,筆者將利用所掌握的數據,實證研究上海市商品房銷售價格分別與按揭貸款、開發貸款之間的動態影響關系。

三、實證研究

(一)數據來源

筆者利用2004年1月至2007年12月上海市房地產市場的商品房平均銷售價格、開發貸款新增余額、按揭貸款發放額的月度數據進行實證研究,其中,商品房平均銷售價格是由商品房銷售額除以商品房銷售面積得來,其中商品房銷售額、商品房銷售面積、開發貸款新增余額來自于中經網統計數據庫,按揭貸款每月發放額由上海易居房地產研究院、上海房地產流通研究所提供。將商品房平均銷售價格、開發貸款每月新增余額、按揭貸款每月發放額實際值分別用PI、HL、AL表示,對上述三個時間序列分別取自然對數,記為LNPI、LNHL、LNAL,這樣處理數據的好處是:一方面可以避免異方差問題,另一方面回歸系數可以理解為一種“彈性”系數,具有很強的經濟學指導意義。

(二)VAR模型脈沖分析

對時間序列的ADF檢驗可知,三個時間序列變量都是平穩的,因此不需進行協整檢驗而可以直接建立無約束的VAR模型,對VAR模型進行Lag Length Criteria檢驗可知,建立1階的VAR較合理,即VAR(1),對VAR模型的AR Boots Table檢驗結果表明所建立的VAR(1)模型是穩定的,可以進行脈沖分析。

脈沖響應函數(impulse response function,IRF)反映了來自隨機擾動項的一個標準差大小的新的信息沖擊(innovation)對內生變量當前和未來取值的影響,以及其影響的路徑變化。試驗結果有圖形和表格兩種形式,筆者分別給出脈沖響應圖和表格。下面各圖是基于VAR模擬的脈沖響應函數曲線,橫軸代表滯后階數,將滯后階數設定為10期,縱軸分別代表平均價格lnpi、按揭貸款每月發放額lnal,開發貸款每月新增余額lnhl對其余各變量的響應程度。

1.商品房平均銷售價格對各變量一個標準新的信息的脈沖響應(如圖1、表1)。

從下面的圖形和表格可以看出,商品房平均銷售價格對自身的波動比較敏感,平均價格變化率1個標準差大小的沖擊在短期內對平均價格本身造成比較大的正沖擊,在第一個月達到18%,第二個月達到8%,其影響在第7月后基本消失。

開發貸款每月新增余額變化率的1個標準差大小的沖擊在第一個月對平均價格幾乎沒有影響,而在第二個月產生2.51%的正沖擊,其影響從第六個月開始基本消失。筆者認為:開發貸款對商品房平均銷售價格造成正向沖擊而非反向沖擊的原因是:由于房地產開發周期大概在一年左右,短期內供需矛盾不會因開發貸款增加——引致投資增加而緩解,上海市商品房銷售價格會繼續上升,長期內,理論上當期開發貸款的增加會增加下期商品房的供給,但是事實上由于土地的稀缺性、壟斷性和不可再生性,中長期看土地供給是有限的,因此銀行信貸增加對于商品房供給的增加的貢獻是有限的,隨著上海城市化進程的加快,人口的增加,商品房銷售價格會維持在較高的水平;而對于國家對銀行開發貸款的調控,房地產開發商由于開發資金受限必然會尋求外資以及其它行業的資金向房地產市場轉移,這在一定程度上抵消了國家對銀行開發貸款的調控效果。從最近這些年的統計數據也可以發現上述兩個事實,2006以前開發貸款的規模不斷增長,2007年出現小幅回落,但從長期來看,價格并未出現明顯的下降,反而在總體上保持了較快的增長勢頭。

按揭貸款每月發放額變化率的1個標準差大小的沖擊無論在短期還是長期,對平均價格的影響都是很小,在第一個月為零,第二個月產生-0.3%的負沖擊,第三個月產生0.35%的正沖擊。按揭貸款對平均價格的影響不強表明:商品房按揭貸款的增加雖然可以緩解個人可支配收入對住房需求的當期約束,但是降低了家庭以后的可支配收入,同時也降低了以后對住房的需求,綜合前后的正負兩方面的影響因素,因此,按揭貸款的變化對商品房的需求——進而市場價格,影響較弱。

從上述的分析結果可以發現,價格主要受其前期水平的影響較大,且影響時間較長顯示了房地產市場上心里預期的巨大作用;按揭貸款對價格的影響較弱;開發貸款的增加在短期并不能促使價格下降,商品房銷售價格會繼續上升,在長期由于受土地的這一制約因素的影響,長期內價格依然會在高位運行。

2.開發貸款每月新增余額對商品房平均銷售價格變化率1個標準新的信息的脈沖響應(如圖2、表2)

圖中表明商品房平均銷售價格變化率1個標準差大小的沖擊在短期內對開發貸款每月新增余額造成比較大的正沖擊,在第一個月達到29.9%,第二個月達到34%,第三個月為11.1%,第四個月為6.4%,其影響在第九月后基本消失。

對于價格的上漲,一方面受預期利潤上漲的刺激,房地產商會增加對銀行開發貸款的需求量,以增加對房地產市場的投資,追逐更大的利益;另一方面,從銀行的角度看,銀行的房地產開發貸款多以開發商的房地產資產做抵押,當房地產價格很高時,會提高了房地產抵押貸款的市值,導致房地產信貸可觀測風險的向下修正,銀行愿意放松貸款條件并提供更多的房地產開發貸款。受此兩方面的影響,當房地產價格上漲時,會導致銀行對房地產開發貸款的發放有較大的擴張沖動。

3.按揭貸款每月發放額對平均價格變化率1個標準新息的脈沖響應(如圖3、表3)。

圖中表明商品房平均銷售價格變化率1個標準差大小的沖擊在短期內對每月發放按揭貸款造成的負沖擊,其峰值出現在第二、三月,在第二個月達到-4.63%,第三個月達到-4.6%,第四個月為-3.2%,造成的影響在第九月后基本消失。

當價格上漲時,一方面,銀行會考慮到個人消費者的還款壓力增大,相應的按揭貸款的風險加大,因此價格上升會在一定程度上抑制銀行按揭貸款的發放規模;另一方面,個人消費者也會因為價格上漲所帶來的還款壓力增大,而減少對按揭貸款的需求。綜合兩方面的因素考慮,價格上漲會對銀行房地產按揭貸款的規模產生向下的壓力。

四、結論與政策建議

筆者通過對上海市房地產市場的商品房平均銷售價格、開發貸款新增余額、每月發放按揭貸款額的月度數據進行實證研究,結果發現:

1.商品房銷售價格受自身前期價格水平影響較大,說明無論是在長期還是短期,商品房銷售價格具有一定的慣性。

2.按揭貸款的變化對房地產市場價格沒有明顯的影響;相反商品房銷售價格的上升會對按揭貸款的發放產生一定的負向影響。

3.開發貸款的增加在短期內并不能對市場價格造成向下的壓力,價格依然上升,在長期內,由于土地等因素的制約,開發貸款的增加對商品房供給的增加的貢獻不大,價格將維持在高位;而商品房銷售價格的上升會對銀行開發貸款規模的擴張造成較大的正向沖擊。

根據上述實證結論,筆者認為:國家應該嚴格關注伴隨商品房銷售價格的上漲,銀行開發貸款發放量會產生較大的擴張沖動,應制定相應的調控政策,以防止房地產開發貸款規模的過分膨脹給金融運行帶來的系統風險。同時由于按揭貸款的變化對房地產市場價格的影響力較弱,因此國家希望通過調控按揭貸款規模來影響房價的政策效果將不會很明顯,國家對于按揭貸款的調控重點應放在:規范按揭貸款市場操作,防范少數人利用按揭貸款的過度投機行為給銀行信貸造成的潛在風險。而對開發貸款進行調控的同時,應特別注意外資的涌入以及其它行業資金向房地產行業的轉移,否則,單純對開發貸款的調控將起不到明顯的降低房地產市場投資規模的作用,尋求開發貸款受限必然會使房地產開發商尋求其它方面的資金來源,目前國內社會資金和境外資金占房地產投資資金比重平均已超過40%,因此國家對房地產開發貸款進行調控的同時必需同時監控外資及其它行業資金向房地產市場的轉移,這樣才能有效控制房地產投資規模。

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(作者單位:上海大學經濟學院 上海 200000)(責編:呂尚)