危舊房改造市場(chǎng)化模式探討

范仕軍

摘 要:危舊房改造是一項(xiàng)涉及民生與發(fā)展的綜合性工程,以提升人居環(huán)境為宗旨,以城市基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)功能升級(jí)為核心的社會(huì)積極變遷。文章通過(guò)分析危舊房改造的現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題,提出了危舊房改造市場(chǎng)化模式的概念,闡明了實(shí)行危舊房改造市場(chǎng)化的目的與意義,論述推行危舊房改造市場(chǎng)化模式的思路與基本做法。

關(guān)鍵詞:危舊房 市場(chǎng)化模式 補(bǔ)償方式 供求關(guān)系

中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2009)09-279-02

危舊房包括危房和舊房。危房是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重結(jié)構(gòu)已屬危險(xiǎn)構(gòu)件,可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力的房屋。舊房則主要是指竣工年限超過(guò)建筑設(shè)計(jì)使用年限的;結(jié)構(gòu)不合理,使用功能不齊全,配套設(shè)施不完善的;不符合建筑抗震設(shè)防要求的房屋。危舊房改造是指通過(guò)拆遷危舊房而形成開(kāi)發(fā)土地,在該土地上實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行為。

任何一個(gè)城市的規(guī)模增長(zhǎng),都是一個(gè)外部擴(kuò)張和內(nèi)部重組的雙向過(guò)程,對(duì)外以合生的形式增長(zhǎng),對(duì)內(nèi)以替代的形式增長(zhǎng)。危舊房改造就是這種內(nèi)部重組的表現(xiàn)形式。危舊房改造是一項(xiàng)涉及改善民生、美化城市、發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保護(hù)文化的綜合性工程,是一種以經(jīng)濟(jì)效益為前提,以提升人居環(huán)境為宗旨,以城市基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)功能升級(jí)為核心的社會(huì)積極變遷。我國(guó)危舊房改造的總量巨大,僅廣西每年拆遷危舊房200萬(wàn)平方米。可是,危舊房改造中的問(wèn)題與矛盾卻始終困擾各個(gè)利益主體。

一、危舊房改造的現(xiàn)狀與問(wèn)題

1.危舊房改造變成政府行為。對(duì)危舊房改造,政府一般遵循“綜合改造,多方籌資”的原則,按照“政府主導(dǎo),社會(huì)參與,合理補(bǔ)償,和諧拆遷”的工作方法行事。工作機(jī)制往往以成立專門的政府部門綜合管理和協(xié)調(diào)監(jiān)督,其他政府職能部門支持配合的實(shí)施路線。政府不知不覺(jué)地回歸到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的老路上來(lái)了。不僅如此,政府在繁忙的社會(huì)管理工作中,還得騰出手忙乎本應(yīng)由市場(chǎng)解決的事情。

2.資金成為危舊房改造永遠(yuǎn)的瓶頸。地方政府一般都把危舊房改造列為重點(diǎn)工程,甚至作為政績(jī)工程。可是,有些項(xiàng)目雖然已經(jīng)列入年度建設(shè)計(jì)劃,但久久不能動(dòng)遷,其原因之一就是資金緊缺。即使有些項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入拆遷環(huán)節(jié),但拆遷完畢后數(shù)年也沒(méi)有開(kāi)工,致使過(guò)渡期遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)協(xié)議過(guò)渡期,有的長(zhǎng)達(dá)十幾年,其原因還是資金問(wèn)題。其實(shí),作為政府部門也知道資金問(wèn)題,也想辦法各方面籌措資金,可是大部分資金渠道都是非良性循環(huán)的,如政府補(bǔ)貼、發(fā)行債券、銀行貸款等。

3.危舊房的價(jià)格評(píng)估偏離市場(chǎng)價(jià)值。危舊房的補(bǔ)償一般采取貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。現(xiàn)行補(bǔ)償方式偏離市場(chǎng)價(jià)值。貨幣補(bǔ)償價(jià)是以政府公布的房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)為基礎(chǔ),結(jié)合被拆遷房屋所處區(qū)段新建普通商品房市場(chǎng)價(jià)格由估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。產(chǎn)權(quán)調(diào)換按證載面積“拆一還一”的辦法補(bǔ)償安置,等面積內(nèi)不結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià),只結(jié)算樓層差價(jià)。

4.新房開(kāi)發(fā)偏離市場(chǎng)需求。開(kāi)發(fā)商取得了土地使用權(quán)后,作為市場(chǎng)主體的開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)行為屬于市場(chǎng)行為,而安置被拆遷戶卻帶有強(qiáng)烈的政府行為性質(zhì)。面對(duì)商品房的需求者,有兩類,一類是來(lái)自市場(chǎng)不確定的消費(fèi)者,另一類是待安置的被拆遷戶。被拆遷戶在開(kāi)發(fā)商眼里不是消費(fèi)者,而是負(fù)擔(dān)與成本。所以,開(kāi)發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目標(biāo),只有最大限度地壓縮成本。因而,用于安置被拆遷戶的房屋的功能、面積、宜居性自然被嚴(yán)重忽視了。待安置的被拆遷戶也只能享受非消費(fèi)者待遇了,這與危舊房改造的民生初衷也是背道而馳的。

5.城市功能的重構(gòu)成為開(kāi)發(fā)商應(yīng)付的行政責(zé)任。危舊房改造最終要降落實(shí)到開(kāi)發(fā)商的頭上,作為市場(chǎng)主體的開(kāi)發(fā)商自然也要對(duì)項(xiàng)目的盈虧負(fù)責(zé)。危舊房改造不是純商品房開(kāi)發(fā),往往捆綁了各種附加條件,如市政配套、城市景觀、非盈利性設(shè)施等。這些附加條件必然成為開(kāi)發(fā)成本的一部分,致使危舊房改造項(xiàng)目變得微利甚至無(wú)利。所以很多開(kāi)發(fā)商不愿意涉足這類政府干預(yù)很強(qiáng)的項(xiàng)目。

二、危舊房改造市場(chǎng)化模式的目的與意義

我國(guó)已經(jīng)建立了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制,能用市場(chǎng)手段解決的事,就不要采用行政與計(jì)劃手段去解決,市場(chǎng)手段效率高成本低。危舊房改造當(dāng)然可以采用市場(chǎng)手段,用市場(chǎng)機(jī)制去解決問(wèn)題,這就是危舊房改造市場(chǎng)化模式。所謂市場(chǎng)化模式,就是在開(kāi)放的市場(chǎng)中,以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向,以競(jìng)爭(zhēng)為手段,實(shí)現(xiàn)資源充分合理配置、效率最大化的機(jī)制。

1.讓政府部門回歸行政本職。在市場(chǎng)環(huán)境下,政府的職責(zé)是制定游戲規(guī)則和維護(hù)競(jìng)爭(zhēng)秩序。在危舊房改造中,政府卻以“主體”角色出現(xiàn),肩負(fù)著策劃、籌資、拆遷、開(kāi)發(fā)等多重責(zé)任,卻不對(duì)項(xiàng)目的盈虧負(fù)責(zé),自然就會(huì)帶來(lái)諸多的問(wèn)題與矛盾。市場(chǎng)化模式讓政府部門從具體實(shí)務(wù)中抽身出來(lái),回歸讓政府部門應(yīng)該承擔(dān)的行政本職。

2.使危舊房開(kāi)發(fā)資金形成良性循環(huán)。在市場(chǎng)環(huán)境下,各企業(yè)由于資本有機(jī)構(gòu)成不同或資本周轉(zhuǎn)速度不同,其利潤(rùn)率也不同。危舊房改造項(xiàng)目相對(duì)普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,資金周轉(zhuǎn)慢、不確定因素有多,利潤(rùn)率自然就低一些。這是資金不愿進(jìn)入危舊房改造項(xiàng)目的根本原因。要想使市場(chǎng)的資金流向危舊房改造項(xiàng)目,只有兩個(gè)辦法:一是通過(guò)調(diào)控使普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率降下來(lái),接近或者低于危舊房改造項(xiàng)目的利潤(rùn)率;另一個(gè)辦法就是調(diào)控危舊房改造項(xiàng)目的利潤(rùn)率,使其接近或高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率。危舊房改造市場(chǎng)化模式就是項(xiàng)目運(yùn)作市場(chǎng)化,使資金愿意進(jìn)入危舊房改造項(xiàng)目,并能獲得行業(yè)平均利潤(rùn)。

3.讓被拆遷物業(yè)真正體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值。危舊房項(xiàng)目的最大的難點(diǎn)在拆遷環(huán)節(jié),補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)普遍低于市場(chǎng)價(jià)格,所以才形成所謂的“釘子戶”。開(kāi)發(fā)商不以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買拆遷戶的房屋,新開(kāi)發(fā)的房屋卻以市場(chǎng)價(jià)賣給消費(fèi)者,這是矛盾的根源。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》明確規(guī)定,貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。危舊房改造市場(chǎng)化模式一方面要求以市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估補(bǔ)償安置被拆遷戶,另一方面在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)也按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行結(jié)算。

4.市場(chǎng)需求將是新房開(kāi)發(fā)的基本出發(fā)點(diǎn)。對(duì)于危舊房項(xiàng)目的回建安置房,開(kāi)發(fā)商是拆多少安置多少,一個(gè)平方也不想多給,并且還限定某些戶型,這些戶型在朝向、通風(fēng)、采光等方面都是較差的。顯然,作為被拆遷戶,享受不了普通消費(fèi)者的待遇了。危舊房改造市場(chǎng)化模式將改變這種情況,被拆遷戶也是消費(fèi)者。這必將促使開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行新房開(kāi)發(fā)以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向。

5.充分利用市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段,完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。危舊房改造實(shí)行市場(chǎng)化模式是利用市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段來(lái)實(shí)現(xiàn)危舊房改造。房地產(chǎn)市場(chǎng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的重要組成部分,危舊房改造市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。所以,危舊房改造實(shí)行市場(chǎng)化就是完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。

三、危舊房改造市場(chǎng)化模式的構(gòu)建

1.明確三組供求關(guān)系。供求關(guān)系是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最基本關(guān)系。要實(shí)現(xiàn)危舊房改造市場(chǎng)化,首要明確三組供求關(guān)系:第一組供求關(guān)系是被拆遷戶與開(kāi)發(fā)商;第二組供求關(guān)系是土地部門與開(kāi)發(fā)商;第三組供求關(guān)系是開(kāi)發(fā)商與被拆遷戶。

被拆遷戶與開(kāi)發(fā)商是危舊房改造中最初形成的供求關(guān)系,被拆遷戶是供給者,開(kāi)發(fā)商是需求者,不管開(kāi)發(fā)商采用哪種補(bǔ)償方式,實(shí)質(zhì)是被拆遷戶將自己的房地產(chǎn)賣給開(kāi)發(fā)商。所以他們應(yīng)是平等的交易關(guān)系,交易的價(jià)格應(yīng)該是市場(chǎng)價(jià)格。實(shí)際上,被拆遷戶與開(kāi)發(fā)商在信息知曉與價(jià)格談判能力方面是不平等的。第二組供求關(guān)系是土地部門與開(kāi)發(fā)商,土地部門是供給者,開(kāi)發(fā)商是需求者,土地部門將土地的使用權(quán)出讓給開(kāi)發(fā)商。土地部門具有政府行為性質(zhì),出讓的土地往往附帶一些強(qiáng)制屬性,如規(guī)劃屬性、開(kāi)發(fā)條件等。如何整合危舊房改造土地將成為危舊房改造市場(chǎng)化的關(guān)鍵。第三組供求關(guān)系是開(kāi)發(fā)商與被拆遷戶,在回建與安置層面,開(kāi)發(fā)商是供給者,而被拆遷戶是需求者。開(kāi)發(fā)商將建造好的房屋作為回建房補(bǔ)償給補(bǔ)拆遷戶,開(kāi)發(fā)商明顯具有價(jià)格談判優(yōu)勢(shì),而且被拆遷戶在選房環(huán)節(jié)并不具有一般消費(fèi)者的優(yōu)惠待遇。

2.構(gòu)建危舊房改造市場(chǎng)化平臺(tái)。危舊房改造市場(chǎng)化的推動(dòng)者在政府部門。作為政府部門,其職責(zé)不在于對(duì)危舊房改造親力親為,而在于搭建平臺(tái),讓社會(huì)參與。危舊房改造市場(chǎng)化模式至少有兩種思路:一種是將危舊房拆遷與土地捆綁出讓;另一種政府部門負(fù)責(zé)拆遷,純土地出讓。這兩種思路其實(shí)就是當(dāng)前危舊房改造的普遍模式,但市場(chǎng)化模式關(guān)鍵在于每一個(gè)環(huán)節(jié)都用市場(chǎng)來(lái)解決問(wèn)題,而不使用行政手段來(lái)解決問(wèn)題。

危舊房拆遷與土地捆綁出讓模式,關(guān)鍵在于危舊房拆遷補(bǔ)償安置市場(chǎng)化和土地出讓市場(chǎng)化。危舊房拆遷補(bǔ)償安置市場(chǎng)化首先要明確的是拆遷戶與開(kāi)發(fā)商之間是一種供求關(guān)系,是一種平等交易關(guān)系。補(bǔ)償方式有兩種即貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換,拆遷戶應(yīng)該可以自由選擇。補(bǔ)償價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)價(jià)格,市場(chǎng)價(jià)格確定機(jī)制的公平公正將是危舊房改造市場(chǎng)化模式的核心所在。土地出讓市場(chǎng)化其實(shí)已經(jīng)十分成熟,關(guān)鍵在政府部門對(duì)土地的規(guī)劃屬性、開(kāi)發(fā)條件、市政要求、景觀配套等規(guī)定,還在于對(duì)拆遷內(nèi)涵的確切把握,使得危舊房改造項(xiàng)目具有必要的利潤(rùn)空間,足以激發(fā)開(kāi)發(fā)商的積極性。

純土地出讓模式,是由政府部門委托拆遷公司對(duì)被拆遷戶進(jìn)行拆遷補(bǔ)償,將土地全面騰空,使得開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何安置負(fù)擔(dān),以純土地出讓的模式。對(duì)開(kāi)發(fā)商,操作簡(jiǎn)單,風(fēng)險(xiǎn)降低,加快了開(kāi)發(fā)周期,因而也提升土地價(jià)值。對(duì)于這種模式,難點(diǎn)在于政府部門首先要先墊資進(jìn)行拆遷補(bǔ)償,還有與拆遷公司的價(jià)格談判也是一個(gè)關(guān)鍵。由于拆遷與開(kāi)發(fā)兩者的分離,拆遷戶一般選擇貨幣補(bǔ)償和異地實(shí)物安置。開(kāi)發(fā)商通過(guò)“招拍掛”取得了土地,可以完全按市場(chǎng)需求進(jìn)行開(kāi)發(fā)。被拆遷戶,由于按市場(chǎng)價(jià)格獲得的補(bǔ)償,也可以回原地按普通消費(fèi)者的待遇進(jìn)行購(gòu)買商品房。在拆遷時(shí),也可以約定在相同條件下具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者可以享受一定的價(jià)格優(yōu)惠,由于拆遷補(bǔ)償與開(kāi)發(fā)兩者的分離,這需要在土地出讓的時(shí)候向土地競(jìng)拍者明示。

3.建立被拆遷房和新房實(shí)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估制度。補(bǔ)償價(jià)格始終是危舊房改造的焦點(diǎn)問(wèn)題。一切都按市場(chǎng)規(guī)律辦事,補(bǔ)償價(jià)格更是市場(chǎng)化最本質(zhì)的體現(xiàn)。被拆遷房的價(jià)格,應(yīng)該由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估,價(jià)格評(píng)估委托應(yīng)由雙方(拆遷方與被拆遷方)共同委托,共同承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的新房,也需要進(jìn)行價(jià)格評(píng)估,而不是由開(kāi)發(fā)商單方面確定。兩者的價(jià)格明確后,進(jìn)行差價(jià)結(jié)算。

4.新房開(kāi)發(fā)要以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向。在傳統(tǒng)的危舊房改造模式中,開(kāi)發(fā)商為了降低成本,往往將回建的產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋的面積死死扣緊。主要是由于回建房的差價(jià)結(jié)算都不按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行,開(kāi)發(fā)商顯然不愿多給面積。這樣一來(lái),對(duì)于被拆遷戶,面積與原來(lái)一樣,功能也沒(méi)有明顯改善,再加上朝向、通風(fēng)、采光都次一點(diǎn),居住品質(zhì)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的提升。實(shí)行市場(chǎng)化模式后,開(kāi)發(fā)商完全不必?fù)?dān)憂拆遷回建房會(huì)影響利潤(rùn),因?yàn)楸徊疬w戶要買房子也需要真金白銀。由于存在已知的客戶,對(duì)于開(kāi)發(fā)商還大大降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。反過(guò)來(lái),如果開(kāi)發(fā)商的房子做的不好,被拆遷戶可以不選擇該開(kāi)發(fā)商的樓盤。這也是制約開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)行為必須要以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向。

四、結(jié)論

危舊房改造關(guān)乎民生與發(fā)展,這是城市變遷過(guò)程的必然問(wèn)題,任務(wù)艱巨,困難重重。資金匱缺是危舊房改造最直接的問(wèn)題,而隱藏在背后的非市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償結(jié)算方式和在開(kāi)發(fā)過(guò)程中種種非市場(chǎng)手段的干預(yù)是根本癥結(jié)。市場(chǎng)化模式運(yùn)作將是一條行之有效思路與方法。市場(chǎng)化模式的推動(dòng)者是政府。政府要運(yùn)用市場(chǎng)手段和經(jīng)濟(jì)杠桿化解危舊房改造中的突出矛盾,發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的基礎(chǔ)性作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,只有用市場(chǎng)的手段才能更好地解決問(wèn)題。

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2.謝東曉.北京市危舊房改造的多目標(biāo)分解模式[J].城市規(guī)劃,2007(5)

(作者單位:廣西建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 廣西南寧 530003)

(責(zé)編:賈偉)