寫字樓，抄底時節(jié)到來

趙文哲　徐麗梅

面對瘋狂火熱的住宅投資，北京、上海的甲級寫字樓依然處于冷冬。寫字樓市場與實體經(jīng)濟密切相關(guān)，受經(jīng)濟的基本面影響，甲級寫字樓的租金從往年下半年以來不斷大幅下滑甚至“腰斬”，大批中外企業(yè)搬出甲級寫字樓或者減少辦公面積，消費與實體經(jīng)濟對于樓市的真實需求仍顯萎靡，并沒有復蘇的跡象。

不過，固然投資者對辦公樓的投資需求比較弱，而處于恢復元氣中的企業(yè)，其辦公需求也有一定的滯后性，這決定了辦公樓市場遠不可能像住宅市場那樣對市場有快速的反應。而隨著2009年上半年經(jīng)濟數(shù)據(jù)出現(xiàn)反彈形勢，短期看經(jīng)濟底部回穩(wěn)的跡象趨于明顯，第四季度或者明年，投資甲級寫字樓首先應該保持謹慎守舊的態(tài)度，但是對于有些價格低洼地帶和拋售項目，逢低吸納不失為明智之舉。

上海 保持謹慎，逢低吸納

由于實體經(jīng)濟受金融危機影響加深，相較于全國市場，上海的甲級寫字樓市場的租金和空置率的變化更加劇烈，存量上升，空置率增高，租金卻大幅下滑，更多的選擇逐漸把上海的甲級寫字樓推進了一個“租方市場”。

租金“跌跌不休”，空置率節(jié)節(jié)上升作為浦東乃至上海甲級寫字樓的坐標，國內(nèi)第一高樓環(huán)球金融中心依然處在艱難的招租中。根據(jù)最新的數(shù)字統(tǒng)計，現(xiàn)在的租金水平為天天8元~10元/平方米。而在2007年年底，這一高樓的叫價曾一度高達天天20元/平方米左右，上海寫字樓租金下降已然成風。

針對此現(xiàn)狀，《投資有道》記者近日采訪了易居(中國)克而瑞研究中心分析師程志成。據(jù)他分析，一季度，由于上海甲級寫字樓市場長寧古北財富中心一期和陸家嘴東亞銀行金融大廈，分別為市場帶來2萬、7.5萬平方米的市場供給量，而新增需求持續(xù)萎縮，市場延續(xù)上季度的下行態(tài)勢，甲級寫字樓吸納量繼續(xù)為負值，市場總體空置率上升1.5個百分點，攀升至14.8％，再創(chuàng)近年來的新高。因而，一季度甲級寫字樓業(yè)主大幅調(diào)低報價，同時也愿意接受更大的議價空間，均勻租金繼續(xù)環(huán)比下跌7.59％至7.3元/平方米/天。

到了第二季度，上海甲級寫字樓市場延續(xù)前兩個季度的下滑趨勢，甲級寫字樓均勻租金為7元/平方米/天，環(huán)比下跌4.1％，和一季度7.6％的跌幅相比，租金下滑幅度有所放緩。自2008年第四季度以來，上海甲級寫字樓市場已連續(xù)三個季度出現(xiàn)吸納量為負的情況，新的甲級物業(yè)項目不斷交付使用，而租戶卻縮減面積，使市場空置率不斷上升，二季度末甲級寫字樓空置率為16.5％，比1季度上升1.7個百分點。

商住型寫字樓受青睞

相比租金的下跌，供給量卻大幅上升，進進第二季度，上海寫字樓銷售雖不如住宅市場火爆，但近幾個月的交易量，較年初增色不少。根據(jù)易居數(shù)據(jù)顯示，銷售型寫字樓市場供給出現(xiàn)大幅增加，環(huán)比1季度增長30％。同時住宅市場成交火爆也帶動了商住混合型辦公產(chǎn)品近期大量成交現(xiàn)象，使得二季度寫字樓成交量環(huán)比大漲78％。由于大量投資者又重新涌進寫字樓市場，帶動成交均價小幅上漲8％。以小戶型LOFT產(chǎn)品為主的商住型辦公產(chǎn)品受到市場的肯定，由于相對較低的總價贏得了一些中小投資者的青睞，成為第二季度市場成交的主力。但對于投資者來說，上海寫字樓市場難言真正“回熱”，可能進進重新調(diào)整期，投資應保持謹慎。不過，最近有一些外資機構(gòu)拋售物業(yè)，因而，逢低吸納是個不錯的選擇。

冷靜對待世博、兩個中心

明年的世博會，以及國務院批準的2020年將上海基本建成國際金融中心和國際航運中心的政策，似乎為上海甲級寫字樓市場注進了強心劑。但是易居(中國)克而瑞研究中心分析師程志成以為，這兩個利好消息積極作用的發(fā)揮都不是短期可見的，令上海寫字樓市場的遠期遠景更加光明，然而這并不能有助于在短期內(nèi)緩解市場當前面臨的過量供給題目。鑒于全球經(jīng)濟基本面尚無明顯轉(zhuǎn)好的跡象，企業(yè)信心預計仍會處于低迷狀態(tài)，而2009年剩余時間里還有相當數(shù)目的供給上市(這個數(shù)字在1季度統(tǒng)計時是70萬方)，租金的繼續(xù)下滑和空置率的繼續(xù)上升可能性較大。

◆ 真如副中心3-5年將現(xiàn)雛形

由于古北路橋的貫通、軌交2號線西延伸段通車、中環(huán)線浦西段的開通、祁連山路橋的在建，使得真如副中心成為值得期待的區(qū)域之一。其中上海西站A類綜合交通關(guān)鍵、李嘉誠真如項目均在今年開工正式建設。相關(guān)負責人透露，預計經(jīng)過3~5年時間，真如城市副中心雛形將顯現(xiàn)出來。真如副中心功能定位為承擔市級CBD的部分功能，重點發(fā)展各類專業(yè)性生產(chǎn)服務功能，逐步發(fā)展建設成為面向上海和長江三角洲的生產(chǎn)力服務中心和生活服務中心。按照規(guī)劃，真如城市副中心的功能定位是作為輻射長三角的開放性生產(chǎn)力服務中心(包括產(chǎn)業(yè)服務中心、技術(shù)服務中心、現(xiàn)代物流服務中心和企業(yè)總部中心等)、服務上海西北地區(qū)的公共活動中心。其中位于真如板塊內(nèi)金沙江路以北，曹陽路以西的甲級辦公樓耀光中環(huán)國際將成為標桿，目前均價17000元/平方米。

◆ 五角場地區(qū)潛力巨大

以標志性彩蛋為核心，目前五角場環(huán)島區(qū)域形成以東方商廈、萬達貿(mào)易廣場、百聯(lián)又一城三足鼎立的狀態(tài)，集商務、購物、娛樂、文化、休閑功能為一體。據(jù)了解，五角場城市副中心規(guī)劃總面積3.11平方公里。根據(jù)規(guī)劃，中部是楊浦知識創(chuàng)新區(qū)中心小區(qū)，規(guī)劃面積0.86平方公里。北部是知識創(chuàng)新基地，同新江灣城連接，規(guī)劃面積1.29平方公里，而南部是0.96平方公里的貿(mào)易商務區(qū)。

目前五角場的新建寫字樓租金在3-5元/平方米/天，萬達貿(mào)易廣場的甲級寫字樓在4.5元/平方米/天左右，是中心商務區(qū)租金的一半。有代表性的甲級寫字樓如綠地匯創(chuàng)國際均價在2.2萬元/平方米左右。隨著10號線的開通以及多個大型項目的進住，五角場的投資潛力不斷彰顯。

◆ 大寧商務區(qū)宜居宜商

閘北大寧商務區(qū)依托大寧地區(qū)便捷的交通區(qū)位上風和良好的生態(tài)環(huán)境，以創(chuàng)意高端產(chǎn)業(yè)基地為基礎(chǔ)，將形成現(xiàn)代購物中心、商務樓宇、星級賓館及相關(guān)娛樂休閑、生活配套等綜合功能較為集中，商務、生態(tài)和人文環(huán)境相協(xié)調(diào)的現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)。固然目前大寧貿(mào)易氣氛已經(jīng)比較濃郁，但是辦公樓市場還未形成大的天氣，不過，隨著大寧國際貿(mào)易廣場、上海多媒體谷、東方環(huán)球貿(mào)易中心、物流園區(qū)、大寧凱德置地等多個定位明確的園區(qū)或辦公樓的建設，以及位于中環(huán)的上海市北產(chǎn)業(yè)園加上板塊內(nèi)的生態(tài)上風，使得大寧地區(qū)的甲級寫字樓成為相對“稀缺”狀態(tài)。

北京 今年觀看 明年抄底

根據(jù)專業(yè)人士猜測，今年最后一季度，北京甲級寫字樓市場將持續(xù)調(diào)整狀態(tài)。明年，租售價格將會“見底”，隨著宏觀經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，市場將逐步回熱。投資者不妨先看好一些重點樓盤，到時再往愉快地“抄底”。

第四季度繼續(xù)調(diào)整

截至6月，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓供給面積為729.3萬平方米，在上半年新增供給減少的同時，市場需求也呈下降趨勢，而整體空置率則走高，達到23％，較往年同期上升了3.4個百分點，達到近5年來的最高點。

需求下降直接導致寫字樓租金走低，均勻租金報價為每月每平方米192.5元，比往年同期下降9％。市場吸納量減少，下調(diào)空間已經(jīng)逐步縮小。由于寫字樓出售價格的變動相對于租金有一段滯后期，因此，均勻售價在上半年比較平穩(wěn)，隨著后幾個月需求繼續(xù)下降，預計售價將開始下降，幅度可能達到15％-20％。

從需求方來看，外資公司受金融危機影響較重，其對北京優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求受到抑制。而內(nèi)資公司和機構(gòu)所受影響相對較小。因此，上半年，內(nèi)資公司在北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場中表現(xiàn)活躍，成為市場需求主體——部分內(nèi)資公司受益于政府4萬億經(jīng)濟刺激政策得以發(fā)展，擴張寫字樓面積；另一方面，優(yōu)質(zhì)寫字樓均勻租金不斷下滑，部分在老、舊寫字樓辦公的國企，趁機以較低租金本錢租賃優(yōu)質(zhì)寫字樓來提升辦公環(huán)境。例如，中國職能交通控制有限公司租賃了嘉盛中心9,000平方米；智聯(lián)招聘承租了復興國際金融中心4,500平方米；在北京設立分支機構(gòu)的淘寶(中國)軟件股份有限公司承租了泰康金融大廈4,400平方米寫字樓。同時，中國銀行間市場交易協(xié)會在位于金融街的金融街中心租賃了7000平方米面積。

整體來看，由于整體需求的疲軟，第四季度，寫字樓市場不會出現(xiàn)大的波濤，調(diào)整將繼續(xù)。

扶持政策 優(yōu)惠多

盡管目前市場表現(xiàn)疲軟，但是北京各區(qū)域政府在今年出臺了不少對經(jīng)濟的刺激政策，應該說，寫字樓市場利好消息不斷。這些政策即便不能在今年內(nèi)使寫字樓市場走出困境，但為其長期發(fā)展提供了動力。

例如，在朝陽區(qū)工商登記注冊納稅、使用面積在5萬平方米以上的5A級或甲級商務樓宇，今后在吸引金融、商務服務、文化創(chuàng)意、跨國企業(yè)地區(qū)總部以及擁有關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)資源等5類企業(yè)后，均可獲得朝陽區(qū)政府提供的為期3年的財政補貼。這有利于CBD(中心商務區(qū))的寫字樓市場的回熱。

中關(guān)村的核心區(qū)海淀園將開展科技金融綜合配套改革試點，實施金融改革和金融創(chuàng)新的政策措施。對注冊資本達到1億元、5億元、10億元的金融機構(gòu)，將分別給予500萬元、800萬元、1000萬元的一次性補助。對金融機構(gòu)購房，按一定面積標準，給予每平方米1000元的補貼；對金融機構(gòu)租房，給予第一年50％，第二年30％，第三年10％的租金補貼。

西城區(qū)政府安排固定資產(chǎn)的投資達到了50億，并將全力打造金融街拓展項目。一些非金融功能的寫字樓，要逐漸騰退。這將提升金融街寫字樓的整體層次。

寫字樓投資的特點是面積大、資產(chǎn)活動性小、投資回報穩(wěn)定，主要吸引長期性投資需求，受經(jīng)濟基本面的影響明顯。隨著全球經(jīng)濟逐漸復蘇，尤其是中國經(jīng)濟的率先復蘇，部分跨國公司開始調(diào)整全球戰(zhàn)略，將中國市場地位進步。預計2010年至2012年，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場將開始回熱。

根據(jù)CRRC(中國不動產(chǎn)研究中心)的研究數(shù)據(jù)，2010年，北京甲級寫字樓的吸納量會有小幅回升，在30萬平方米左右；新增供給量2010年會有較大幅度下降，供給仍然會大于需求，空置率仍然會上升，但隨著供需之間缺口的縮小，空置率上升幅度會比較小，可能達到25％。

2010年租金仍無法停止下跌趨勢，但考慮到經(jīng)濟回升影響，租金跌幅將會趨緩；到2011年以后，由于吸納量的回升，供需之間會重新達到平衡，空置率有出現(xiàn)下降的可能。甲級寫字樓租金會重新上漲，出售價格也會回升。

因此，預計明年整個北京甲級寫字樓市場開始見底，之后將緩慢回升，因此是抄底的好機會。