當心學區房的溢價陷阱

朱　藝

資源的稀缺導致學區房價格的一路狂漲，房價高企的背后，隱藏著怎樣的投資邏輯和風險?

位于北京中關村的龍湖唐寧·ONE，在今年迎來了“大陽春”。

自2008年12月下旬開盤以來，唐寧·ONE入市僅8個月，北京市房地產交易管理網上顯示的銷售額已攀升至22.79億元(截至8月27日)，每平方米均價也從最初的23000元左右上漲到目前的40000元。

龍湖唐寧·ONE項目營銷總監鄒墨遠認為：“唐寧·ONE位于國家最核心的一處稀缺優質不動產。項目周圍環布著北京大學、清華大學等多所名牌大學，這種稀缺資源在全國范圍內都不可替代?！鼻迦A大學MBA畢業的鄧先生在某知名證券公司上班，孩子還不到一周歲，但卻已經為了孩子上學問題忙乎起來。之前在華潤西堤紅山購買了一套90平方米左右的房子，但卻因為孩子將來只能就讀北京小學分校有些發愁。

在考察了幾個樓盤后，發現還是唐寧·ONE簽約的“中關村小學”比較讓自己中意。但房價的突然飆升，已經讓他已經覺得有些無法承受。他告訴記者：“如此一來，我只能考慮在億城·西山華府或附近買一套可以滿足孩子將來上學需要的二手房了?！辟Y源的稀缺導致學區房價格的一路狂漲，房價高企的背后，隱藏著怎樣的投資邏輯和風險?

開發商投資熱點

剛過而立之年，孫棟已經在樓市觀望了兩年多，最近他終于將目標鎖定在西南三環的萬年花城。眼見房價從谷底漲回高點，他很后悔沒早出手?！艾F在就算高價也不等了，眼光要放長遠?！睂O棟告訴記者。

孫棟購房的理由之一就是給即將出生的孩子提供良好的學習環境。為此他曾在海淀中關村區域“糾結”了很長時間。“但那里的樓盤要么貴得嚇人，要么舊得過分?！辈痪们?，孫棟得知萬年花城引入北京小學分校的消息，這才將目光轉移過來。

現在，他正計劃以16000元／平方米的價格買下一套兩居室。盡管價格比自己的預期高出不少，但他認定為了孩子的前途，這筆花銷值得?！凹韧顿Y了房產，又投資了教育，一舉兩得?！毕駥O棟這樣為教育投資的購房者正越來越多，但城市中傳統的教育核心區顯然已經“不堪重負”，居住產品已是“僧多粥少”。精明的開發商也意識到了這一點，近年來標榜“教育地產”的樓盤不斷面世，其中不少項目則是將名校引入社區或板塊內。

進入2009年，包括著名的黃岡中學、陳經綸中學乃至歐美名校，紛紛在新興住宅板塊設立分校。北京的教育資源似乎正在由傳統的海淀區向全城范圍擴展，CBD區域、中央別墅區等成了新興“教育優勢區”。

在商務氛圍濃厚卻缺少優質教育資源的CBD，同樣上演著名校聯姻的故事。

位于東四環的珠江帝景與陳經綸中學合作，其帝景實驗學校已經開學。在這所學校中，有70％的教師資源來自本校，另30％的師資力量均通過嚴格篩選招聘而來。而四方橋旁邊的華僑城并沒有引入本地的重點中學，而是把湖北名校黃岡中學嫁接到自己的地盤上。

除了海淀北部和CBD東部之外，西南三環和亞奧地區也紛紛引入名校資源。再加上近期中央別墅區和潮白河別墅區也有海外名校進駐，讓這幾大區域的教育配套得到很大提升，結合原有教育資源，儼然成為新的教育集中板塊。

購房者投資沖動

身貼“教育地產”標簽的樓盤仿佛一塊“香餑餑”，即便在樓市最低迷的2008年底仍然表現搶眼。

去年底，唐寧·ONE由于先期大力宣傳項目和中關村二小簽約，業主子女可以不限戶口就讀的賣點，讓其備受矚目。

在唐寧·ONE最先開盤的房源中，戶型面積以40-70平方米為主，總價在90萬元～150萬元之間。雖然單價超過了20000元／平方米，但低總價的優勢仍舊吸引了大批購房者，開盤第一個月便成交70余套?！斑@樣的成績在當時冰冷的樓市‘寒冬幾乎是一個奇跡?！睒I內人士表示。

在教育區熱銷的不僅是高品質新盤，其二手房曾經一度成為市場的主角。從北京市房地產交易管理網數據顯示，2月份中關村地區二手房網上簽約1373套，環比1月份同期上漲28％。

“春節后店里的二手房交易一直很活躍。好房子一般不出一周就被客戶買走了，比一手房賣得都好。”戀家地產蘇州街店銷售人員對記者說，由于區域肉擁有最好的教育資源——學院路，很多投資者都把這里當作抄底首選。“每年春節后高校就進入租房旺季，二手現房的投資收益顯然更快?！贝汗澾^后，北京樓市展露出整體復蘇跡象，而學區房成了率先回暖的產品。2月底，位于廣渠門東南角的冠城名敦道新一期房源開盤。由于臨近口碑不錯的崇文區光明小學，再加上開發商采取低價策略，項目當期260套房源開盤之前就被訂購一空，成了當時北京樓市的一大“另類”現象?！皡^域內除了首都經濟貿易大學外，并沒有其他名聲響亮的學校，但北京小學到來后情況發生了變化。”據附近“我愛我家”一位門店經理介紹，如今很多購房者前來尋購二手房時咨詢得最多的便是將來孩子能否進北京小學分校就讀。

這些項目的熱銷并非個案。在今年上半年住宅成交額排行榜上，億城·西山華府、遠洋沁山水、遠洋萬和城和華潤·兩堤紅山分列前4位?！扒珊稀钡厥?，這4個項目都是將名校引入社區的“學區新貴”。

高價背后有陷阱

21世紀不動產監測數據顯示，當前學區內的樓盤或小區，周圍的房價要比同等地段的房子高出5％～8％；而房子如果能夠通過落戶后進入名校讀書。房價會更高，比同等地段房子要高出10％～15％。

但高價位運行也為投資學區樓盤帶來一定風險。“這些樓盤的價值很大程度是建立在教育資源的基礎上，一旦這些資源消失或等不到兌現，那項目也就不值錢了。”一位代理行資深人士就提醒投資者，樓盤究竟能從學校中獲益多少應該是核心關注點。

2008年之前，各個大學城的興建無一例外地激活了當地“學院派”房產市場。像2002年開始建造的南京仙林大學城，云集了11所高校和16萬就讀大學生，在校大學生人數接近南京大學生總數的1／3，大學城所在區域是公認的最有投資價值的板塊。

隨著大學城建設的逐步推進，房價也水漲船高?！?006年房價突破5000元，平方米，目前已經超過10000元／平方米?！弊∩滩粍赢a仙林店的經理說。“2008年以前，投資客利用大學城的概念炒房，但是宏觀調控政策一來，投資客被擠出市場，幾乎所有的大學城周邊房產都出現了銷售的陣痛期?！薄拔覑畚壹摇备笨偨浝砗皶熤赋?。

房價的高企讓風險也隨之凸顯，而學區房產本身也存在一定的風險。即便是宣稱與學?！昂灱s合作”的樓盤，也很難提供可靠的入學保障。因為這種“特殊待遇”是無法寫入購房合同中去的。“購買這些‘名校宅邸需要有很強的風險意識，以免跳進了高價房陷阱?！敝性禺a華北區董事總經理李文杰提醒。