上海１６００億老洋房盛宴

高艷平

“現在的市場狀況又回到了2007年。我剛剛跟房東談了兩小時，價格就往上跳了100萬，從2100萬到了2200萬。”7月的上海，房產經紀人李楠(化名)抹著臉上的汗水，對記者說。

他剛從一家房產中介公司跳槽出來，準備單干，和幾個合伙人注冊的新公司馬上就開張了，辦公室就在徐匯區一棟花園洋房內，主要買賣還是瞄準老洋房。

“老洋房標的大，一年賣一套，比賣好幾套普通的新房子傭金高。”3年前，李楠到上海做房產經紀人，第一筆生意就是賣掉一套張愛玲常德公寓里的房子，從此就把自己的目標定在了老房子上。

他狡黠地不肯透露自己賣了多少套房子，但是，在經濟走勢仍不明朗的時候，李楠干勁十足，對未來的市場前景相當看好。

“老洋房價格還有上升空間，畢竟市場上換手率比較高的投資性老洋房只有十幾套，買來賣去。但是想買老洋房的人卻很多。”李楠說，“2008年，有人看中了徐匯區永福路上一套房子，想出20萬每平方米買，人家房東不賣，老洋房始終是供少于求。”

1999年，上海老洋房開始解禁，上市交易，伴隨著房價的上漲，曾經養在深閨人未識的老洋房身價倍增。每平方米從原來的萬元，增至到如今的10萬元左右。

老洋房價格的上升，源于房產熱潮推動，也源于老洋房的歷史文化逐漸被重視。同時也源于；老洋房在上海各級政府加強保護的號召下，逐漸從原來的國家直管、老百姓擁有使用權，到現在越來越多地成為地方國企性質的房地產開發商的財產，無法再在市場上自由買賣。

老洋房之所以被人津津樂道，不僅僅是因為那些老建筑之美，很大一部分是因為老洋房曾經的主人，他們賦予了房子獨特的魅力。然而在住房私有化發展數十年后的今天，這些記載了百年城市人文歷史的奇葩，卻走上了另外一條路，日漸成為城中盆景。

限量版老洋房

老洋房，即老式的獨棟花園洋房，在舊上海，都是達官貴人、社會名流的居所。到1949年，上海在近代建造了近5000幢各種樣式的花園住宅，總面積達300萬平方米，其中，僅高級花園洋房的面積就達160萬平方米，主要集中在徐匯、盧灣、長寧、靜安等幾個區。

以160萬平方米高級花園住宅、目前市場單價10萬元計，截至目前，上海老洋房的價值已經達1600億。

解放后，老洋房歸國家所有，逐漸淡出人們視野。但是，經歷了50多年的歷史變遷，有數據顯示，老洋房占上海全市建筑的比例在逐年降低，從1950年占9.47％，到1995年已經降到了13％。

1998年左右，老洋房解禁，允許私人買賣。據史丹福老洋房租售中心的統計，2003年之后，老洋房的上市量逐年增加。2004年60套，2005年80套。近兩年上市量有所下滑。

“目前老洋房產權清晰、能夠自由交易的很少，也就60套左右。”李楠說，“絕大多數老洋房是系統產、軍產，還有國家直管的使用權房。”

系統產是指產權歸市區級政府、國有的企事業單位，“譬如花園飯店、興國賓館、瑞金賓館產權歸由東湖集團所有，名人故居的產權歸文物保護單位所有”。

國家直管老洋房，類似于直管公房，由上海各區房管所脫胎的房產集團，譬如徐匯區的徐房集團，盧灣區的永業集團委托管理，產權國有，使用權歸花園洋房里的老百姓。

以盧灣區為例，盧灣區房管局副局長包華向本刊介紹說，盧灣區共有歷史優秀建筑59處，獨棟老洋房15處，其中包括孫中山故居、周公館等名人故居，還有原屬舊上海跑狗場老板英商馬立斯的瑞金賓館，及馬歇爾下榻的太原別墅瑞金賓館分部。15處花園洋房中，有9處為系統產，6處是屬于國家直管。

除個人產權可以自由買賣之外，按照上海市房地局2004年第17號文件的規定，系統產和授權區房地集團直管的花園洋房，一般不得進行產權處分，如特殊情況要處分，必須經過上海市房地局的審核。

“這些國家直管的使用權房，在前幾年都是可以通過使用權轉產權的方式買賣，但是2007年之后逐步停止。”上海祺家老洋房投資顧問公司總經理蔡芒華對《瞭望東方周刊》說。他曾是史坦福老洋房租售中心的總經理。

投資者收益豐厚

政策對花園洋房產權買賣的限制，使得市場上能自由流通的老洋房存量非常少。稀缺，價格自然不菲。

“2003年，一棟老洋房每平方米三四萬。人們已經覺得很貴了，當時的高端公寓價格也就每平方米1萬多。但是現在已經到了每平方米10萬左右。”公恒房產總經理盧海龍說。

公恒地產專做老洋房的買賣，2006年成立，目前在上海老洋房集中的地塊，已經擁有三家店面。

根據盧海龍的說法，花園洋房的價格跟新公寓衡量標準不同，“主要看地段、弄堂環境和花園面積，而且老洋房的單價是以占地面積計價的，而不是房屋的建筑面積。現在上海最好地段的土地面積是2000萬元一畝，實際上，這個價錢買得到地嗎?買不到。”

“目前成交的老洋房基本上都在5000萬元以下，這是一個分水嶺，5000萬以上的頂級花園洋房，不是產權不清晰，就是有其他歷史遺留問題，絕少拿出來賣。”盧海龍說。

就在本刊記者采訪公恒地產之前，店里來了看似非常普通的顧客，“出12億想買一套洋房，因為涉及法院查封等問題，談不下來。”

購買老洋房的人往往神秘而低調。早些年，“老洋房的買家以老外、海外華人、港臺人士為主。2005年以后，江浙一帶的人開始占絕大多數，一些企業家新貴，企業上市了，有錢了，就會來買老洋房。”公恒地產業務員林浩說。

而買老洋房的目的，據李楠的觀察，80％都是投資加自住，有些人是自己住兩年，然后就拋出去。

在老洋房價格飆升的這幾年，投資老洋房收益豐厚。以李楠獨家代理的烏魯木齊北路一處清末翰林張翰卿的老宅為例，建筑面積358平方米，2003年，房東買進的價格是800多萬，到現在，掛牌價已經達到4650萬，增值5倍有余。

不僅可買下產權增值，承租之后做二房東也獲益頗豐。史坦福老洋房租售中心就曾經承租多幢使用權的花園洋房，通過裝修，進行二次出租，獲得很好的收益。

以長寧區鎮寧路一套3層的老洋房為例，三層兩幢相連的大宅，帶2000平方米花園，解放前曾是大中華橡膠廠老板的寓所。“史坦福拿到10年的租賃權，在保留原來結構的同時，對門窗等多處翻新，分割改造成了16套大小不一的公寓，每套都有獨立衛生間和廚房，還帶一個或露臺或花園的空間，配上專門的保安、保潔及物業管理人員。租客大多以外籍人士為主，每月投資回報為1500～3000美元。”蔡芒華說。