中國(guó)樓市不會(huì)馬上崩潰

丁 剛

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的說(shuō)法最近占了上風(fēng)，讓那些想買房又看著房?jī)r(jià)往上躥的人更不敢買房。按照傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，這些預(yù)測(cè)和分析可能沒(méi)錯(cuò)，但放到中國(guó)卻未必有效。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)崩潰，房?jī)r(jià)適當(dāng)調(diào)整可能會(huì)有，但在一些大中城市還會(huì)走高。這是由中國(guó)的基本國(guó)情決定的。

現(xiàn)在中國(guó)的問(wèn)題是希望擁有自己房子的人太多，等著買房子的人太多，人們手中的錢太多。我說(shuō)的不是這部分人在中國(guó)居民總數(shù)中的比例，而是這部分人的總量和他們持有貨幣的總量。

我們以往過(guò)多關(guān)注的是中國(guó)貧富差距在拉大的現(xiàn)實(shí)，而一個(gè)被忽視的問(wèn)題是，富人和中產(chǎn)階層在中國(guó)雖是少數(shù)，甚至在一些地區(qū)是極少數(shù)，但他們的總量在世界上卻是罕見(jiàn)的，況且這個(gè)群體正以前所未有的速度在增加著。而最關(guān)鍵的是，它的經(jīng)濟(jì)能量和市場(chǎng)導(dǎo)向的力量是巨大的。

社科院最近發(fā)布的經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書說(shuō)，全國(guó)85%的家庭買不起房，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出家庭收入，我不懷疑這個(gè)數(shù)據(jù)的真實(shí)性。但只有把這個(gè)數(shù)據(jù)放到中國(guó)13億人口、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的大背景下去看，才能準(zhǔn)確把握。即便只有15%的人買得起房，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展也遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了這部分人的需求，更何況還有不少的家庭隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不斷加入到可以買得起房的行列之中。

這個(gè)道理用不著復(fù)雜的演算。北京的常住人口2007年時(shí)大約為1700萬(wàn)，約560萬(wàn)戶。從近年來(lái)人口增加的幅度看，總戶數(shù)現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)達(dá)到600萬(wàn)戶。如果按照社科院的報(bào)告，85%的家庭買不起房，那也就等于是說(shuō)15%的家庭買得起房，放到北京就是90萬(wàn)戶。根據(jù)北京市的規(guī)劃，“十一五”期間每年提供的住宅總面積是2500萬(wàn)平方米，而北京待售房屋平均套型面積約為140平方米，按這個(gè)面積算，平均每年最多可提供20來(lái)萬(wàn)套住房。只要能買得起房家庭的1/4要買房，房子就會(huì)不夠。實(shí)際的情況是，這些人很可能會(huì)買第二套房子。

需要加以說(shuō)明的是，這個(gè)計(jì)算很不精確。從北京住房的需求看，一是北京買得起房的家庭在全市家庭中所占的比率，肯定要遠(yuǎn)高于全國(guó)平均數(shù)；二是每年都有相當(dāng)數(shù)量的家庭加入到可以買得起房的行列中；三是全國(guó)還有很多家庭打算在北京買房；四是只有買房可能最能保值。

這就是北京的實(shí)際，中國(guó)的實(shí)際，任何脫離了這個(gè)實(shí)際的解讀，可能都是不對(duì)的，不管你用的是哪個(gè)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家的理論，或是在哪個(gè)國(guó)家得以證實(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。中國(guó)的特殊性就在于此。

的確，中國(guó)存在著嚴(yán)重的貧富差距。但中國(guó)人多，能買得起房的人的比例就是再小，總量也不會(huì)太小。這些人的購(gòu)買力更不可小視。更何況我們幾乎是從城市居民私房擁有率的零點(diǎn)起步，如果未來(lái)80%的中國(guó)人將在城市居住，需要多少房屋？

正是這樣一種擁有私產(chǎn)、過(guò)上好日子的欲望在驅(qū)使著越來(lái)越多的中國(guó)人加入到購(gòu)房者大軍的隊(duì)伍中。有些學(xué)者用房?jī)r(jià)與租金的比例或是收入比例等國(guó)際慣例來(lái)說(shuō)明房?jī)r(jià)太高，但就像很多類似的國(guó)際慣例“水土不服”一樣，這些慣例在中國(guó)恐怕也未必適用。

13億人從無(wú)產(chǎn)到有產(chǎn)，是一場(chǎng)人類歷史上劃時(shí)代的所有制變化“運(yùn)動(dòng)”。盡管他們只擁有房屋，不擁有土地，但這已經(jīng)是史無(wú)前例了。經(jīng)濟(jì)學(xué)在相當(dāng)?shù)某潭壬鲜且婚T經(jīng)驗(yàn)科學(xué)，我敢說(shuō)世界上沒(méi)有一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家有過(guò)中國(guó)這樣的經(jīng)驗(yàn)。怎樣估計(jì)這場(chǎng)“運(yùn)動(dòng)”對(duì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、法律，以及人們的道德觀念的影響，應(yīng)該都不過(guò)分。我真心希望經(jīng)濟(jì)學(xué)家們能夠從人口總量的角度來(lái)思考一下中國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題，否則永遠(yuǎn)也無(wú)法找到解決問(wèn)題的方法。▲（作者是人民日?qǐng)?bào)高級(jí)記者。）