中國應(yīng)做好 樓市崩潰的準(zhǔn)備

時寒冰

對于猛漲的房地產(chǎn)，中國現(xiàn)在要擔(dān)心的，不是會不會崩潰的問題，而是萬一房市崩潰了，到底該怎么辦？中國政府、銀行、房產(chǎn)商、購房者、無房者，恐怕沒有一方做好這個心理準(zhǔn)備。

近幾年，在營業(yè)稅負(fù)加重和樓市高回報誘惑的雙重因素下，一些老板關(guān)掉企業(yè)，把大量資金投到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

這也正是次貸危機(jī)之下，全世界房價下跌，唯獨(dú)中國房價率先快速上漲的根本原因。由于大量資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，加速了中國房價的上漲，這種上漲形成的示范效應(yīng)又吸引更多的資金涌向房地產(chǎn)，資金的持續(xù)流入為中國房地產(chǎn)戴上了一個華美的光環(huán)，而在這種光環(huán)之下，則是一個令人憂慮的前景：如果制造業(yè)的基礎(chǔ)松動，過于倚重房地產(chǎn)的中國，如何應(yīng)對未來房地產(chǎn)波動甚至崩盤的隱憂？

廣場協(xié)議簽訂后，日本政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，貨幣供應(yīng)量每年超過10%。信貸投放也持續(xù)放大，比如，1991年，日本銀行總貸款規(guī)模在當(dāng)年國民生產(chǎn)總值中的占比高達(dá)90%，貸款大部分流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

中國在出臺經(jīng)濟(jì)刺激計劃后，信貸投放加快，僅今年前9個月新增人民幣貸款就高達(dá)8.67萬億元。我們無法知道到底有多少資金流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，但我們知道，存量住房幾乎被銷售一空，“地王”在全國各地紛紛出現(xiàn)。今年國內(nèi)主要大城市前三季度土地出讓金已經(jīng)超過2007年全年。

再看一下人口因素。日本二戰(zhàn)后的人口出生率一度達(dá)到33％。，這批嬰兒長大成家后形成對住房的強(qiáng)大需求，推動著房價的上漲。但隨后，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活的改善，人口出生率開始大幅下降，這成為加速日本房價崩盤的一個重要推手。

其實(shí)，中國的人口結(jié)構(gòu)也在快速發(fā)生變化，只是這種變化被忽略了。我們不妨看一下媒體報道的具體數(shù)據(jù)：根據(jù)北京市教委發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2000年是小學(xué)畢業(yè)生人數(shù)的高峰年，小升初人數(shù)為18萬人，但此后逐年遞減，到2005年減至8萬多人。如果把這組數(shù)據(jù)畫成曲線圖，人們很容易發(fā)現(xiàn)未來人口變化的趨勢是何等明顯。

房價連年上漲，既得利益集團(tuán)拼命渲染房地產(chǎn)發(fā)展帶來的好處，而對日積月累的隱患只字不提。如何讓中國房價回歸理性，穩(wěn)定地增長，避免重蹈日本覆轍，我們真的應(yīng)該冷靜思考一下了！▲（作者是南京大學(xué)客座教授。）