北京:住宅市場供需雙降

2009年1月因隨著春節假期的臨近，以及傳統銷售淡季的到來，開發商普遍放緩推盤腳步，市場供應和需求均大幅萎縮，市場持續低迷。為了在低迷市場中提升銷售量，各大樓盤進一步下調項目售價，北京各物業指數全面下滑，但下降幅度較小，環比降幅均在1％以內。

價格走勢

北京房地產市場持續低迷，各項指數全面下滑

步入2009年新的一年，北京房地產市場持續2008年的低迷狀態，隨著春節以及傳統銷售淡季的到來市場更加冷清，樓盤促銷活動及優惠政策更加豐厚，但市場熱度仍未提升，住宅、寫字樓以及商鋪指數全面下滑，也促使城市綜合指數持續下滑。

供應情況

企業放慢推盤速度，住宅新增上市面積大幅萎縮，且保障性住宅新增供應量為零

2009年1月，北京市住宅市場持續低迷，加上元旦和春節的影響，市場觀望氣氛明顯，開發企業信心不足，紛紛放慢推盤速度，使得住宅新增供應面積大幅萎縮，僅為32.52萬平方米，環比下降61.24％，同比下降70.17％；從上市結構來看本月住宅供應全部為商品住宅，沒有保障性住房上市。

成交情況

住宅成交量環比減半，保障性住宅占比大幅下降

2009年1月，受傳統淡季及春節假期的影響，住宅成交大幅縮水；住宅成交套數和成交面積分別為5941套、57.00萬平方米，環比降幅度分別為50.92％和51.19％；與去年同期相比成交面積下降9.99％，而成交套數出現3.65％的上漲，可見本月住宅成交戶均面積在下降，主要是因為2009年1月保障性住宅成交比例較2008年1月要高出14.57個百分點；本月保障性住宅成交面積為10.44萬平方米，環比下降81.00％，成交占比也從上月的47.05％下降到本月的18.31％。

剝離春節因素的影響，1月北京市住宅成交量環比去年12月下降了40％左右。如果再剔出政策性住房(臺經濟適用房和限價房)的影響，1月份市場下行態勢稍有緩和。

供需對比

一年來單月新增上市面積首次低于銷售面積，但累計供給規模仍十分突出

新增上市面積與銷售面積比值自2008年9月達到峰值(3.74)以來持續回落，本月為0.70，首次小于1，雖然比值出現回落，但以往累計未銷售面積仍達到1880.30萬平方米；按照前六個月包括本月月均銷售面積計算出清周期，還需要將近23個月才能消化完畢；所以北京住宅市場仍將持續供過于求的狀態，銷售壓力仍舊很大。

新增上市住宅面積萎縮，但出清周期仍保持高位

2007年11月至2008年11月，北京住宅庫存持續上升，2009年出現回落，住宅可售套數和可售面積環比分別下降2.50％、1.74％；住宅庫存面積與去年同期相比，高出38.51％。2009年庫存量之所以回落，主要原因是開發企業推盤速度下降，新增上市量大幅萎縮。

住宅開發投資波動起伏變化，整體呈下滑趨勢

2008年，北京市住宅開發投資經歷了增長、放緩、下降、回升四階段。其中，1-6月累計開發投資額達到391.85億元，同比上漲7.28％，處于增長階段；第三季度由于奧運原因施工限制的影響，處于放緩和下降階段，第四季度開發投資額有所回升。

市場總結

受元旦、春節的影響，北京住宅新增供應和成交環比同比均出現下降，從同比來看，住宅新增供面積和成交面積分別有70.17％和9.99％的下降，北京樓市仍處于低迷狀態。從成交結構來看，保障性住宅成交環比大幅下降，所占比重從12月的47.05％下降到本月的18.31％，從而使整體住宅成交均價上漲7.22％；從供需對比來看，雖新增供應有所減少，但累計可售面積仍很大，庫存壓力較大。