談地震災害對房地產經濟的影響及其評估方法

肖 軍 何 鑫

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A

內容摘要:汶川地震災難對今后一定時期房地產業經濟運行態勢存在著較大影響。本文從行業發展以及消費者心理預期的角度對此作了初步分析,以期能對今后一個階段汶川災區房地產市場的恢復起到一定的決策參考作用。

關鍵詞:地震 房地產 評估

地震災害對房地產業產生的影響

地震災害對國民經濟的發展具有重大的影響。首先,造成直接的經濟損失,直接影響到經濟增長,減緩了房地產直接投資增長幅度,災害造成嚴重的社會財富損失,對社會經濟發展產生直接的阻滯和破壞作用。災害阻礙社會經濟的發展,在局部地區及一定時期內甚至使經濟、社會的發展發生倒退,成為國民經濟發展長期性的制約因素。其次,災害問題造成經濟發展成本上升,收益減少,經濟發展速度減緩。國家不得不加大防災減災投入,造成經濟發展的成本或代價上升;同時,在社會總投入一定的前提下,防災減災投入的擴大,導致發展經濟直接投入的減少,社會再生產的發展受到限制。第三,災害往往會造成部分產品的生產在一定時期內不能正常進行,如農作物歉收、能源短缺、隨之而來的部分基礎設施所需的原材料生產受阻等,直接或間接地帶來物價的上漲。

汶川地震災難對今后一定時期房地產業經濟運行態勢存在著較大影響,這種影響將通過不同的途徑得以反映,首先地震摧毀房屋導致大宗財產的毀滅,將給購房者特別是投資和投機性購房者帶來巨大心理壓力。購房者在購房時首先就要考慮防震問題,這意味著,現在市場中龐大的無法滿足消費者安全需求的存量住房,將被釋放出來,導致市場中住房供應量的突然放大,從而,對房價構成強大壓力。根據我國現有規定,新建商品房的竣工質量驗收實行由開發商自行進行、工程監理資料備案制度,開發商只要出具《建設工程竣工驗收備案表》就可以交付,出現質量問題在所難免。而消費者對缺少制度性監督和制約的開發商所建設的房屋質量存在著不信任感,這種不信任感將隨著未來制度的完善和監督機制的健全而逐漸得到緩解。

地震發生后,幾乎所有的銀行業都表示它們并不承擔地震風險,按照正常程序銀行有權追回貸款。其理由是:借款人在向銀行申請貸款時,除了與銀行簽訂借款合同外,還要簽訂房屋抵押合同,這兩份合同屬于主從關系,雖然因為地震導致房屋標的物滅失,從而導致房屋抵押合同終止,但不影響借款合同的有效性,借款人仍要承擔還款責任。這意味著,一旦房屋因地震或其他自然災害發生倒塌,承受損失的既不是銀行,也不是開發商,而是購房者,即使在房屋倒塌,不動產消失的情況下,貸款還必須繼續償還。雖然央行表示,將考慮災區民眾的具體情況,采取妥善的辦法解決這一問題,但是,此事給購房人帶來的震撼是顯而易見的。

公共住宅投入對房地產市場的取代,也將在一定程度上影響房價——主要是針對受災地區而言。受災地區房倒屋塌,一些城鎮甚至被夷為平地,這需要政府投入大量的財政資金,幫助災區重建家園,而這一過程是公共財政投入而非市場化的投入,在相當長的一個時期內,災區沒有發展市場化商品房的能力。這也會對房價產生抑制作用,因為推動房價上漲的市場化因素被公共財政的力量所取代,保障性住房占據了主導,壓縮了商品房發展的空間。無論是新加坡還是我國香港地區的發展經驗都告訴我們,在保障性住房占據較大比例的時候,房價可能步入下跌軌道。

地震災害對房地產開發企業造成的影響

(一)建設成本增加

由于各項相關的建設用物資會出現緊缺的情況(至少是短時間),那么建設成本肯定會增加,即使國家對供應商要求對四川不得高價出售,但是生產商和供貨商會把這些轉嫁到其它省份去,使整個建設用物資的市場價格攀升不下。同時農民工成本增加也會造成建設成本的增加,這些負擔建筑商也會轉嫁到建設方。

(二)短時間內的持幣觀望

由于這次地震達到了幾十年不遇甚至百年不遇的8級,而國家對這種天災的經濟補償還沒有形成完善的制度和體系,所以很多人懷著對地震的驚恐,而放棄了購買房屋的意愿,造成了持幣觀望的態勢,而這種態勢還會持續一段時間,至少要等四川的災后補償辦法出臺后才會有所緩解。

(三)房價

由于對新建住宅將會提出更高的抗震設防要求,各項建設成本肯定會高居不下,開發商存在最低投資收益要求,在目前包括土地在內的各項建設成本越來越高,利潤率越來越低,即使開發商繼續縮小自己的利潤空間不再漲價,但也很難期待大幅度的降價,所以將進一步導致產品銷售周期的延長。

關于災害經濟損失的研究

(一)直接災害損失和商業中斷引致損失

經濟學家們的研究工作重心之一就是建立一個損失估算的堅實的實證基礎。Kates(1971)運用調整跨學科綜合研究的分析框架,強調不同風險類別的判別、理解決策過程和社會脆弱性,以風險視角看其對于經濟發展階段的影響并需要對其作出區分。Arthur Atkisson,William Petak和Dan Alesch(1984)提出一個基于計算機處理的風險可能性分析模型,得出1970年的自然災害所造成的經濟損害超過了其他類別如交通事故、犯罪與污染等所帶來損害的結論。

Delaware大學災害研究中心的Tierney(2001)和她的同事們所進行的產出調查,試圖確定商業中斷損失的主要來源與主要處理機制,并指出商業中斷損失在量上足以相當于直接財產損害。關于自然災害對區域經濟影響的研究在這一時期尚未引起足夠的重視,但是Cochrane(1984)用一般均衡模型對預想的災害進行模擬后發現,災害對區域經濟的影響與收入的邊際效用、消費和生產函數中的替代彈性、區域間的價格差異、最大勞動力人口以及資本的流動性有關,其研究對后來的災害經濟學的研究者具有重要的啟示。

(二) 自然災害預測和修正的經濟效應

二十世紀七八十年代,關于災害的預測和修正的研究主要集中在天氣預測和對暴風雨等的即時修正在減少災害損失的作用。Howe和Cochrane(1976)通過檢驗市政管理者對于暴雪災害預報所采取的相對應的決策,指出在處理未來可能的暴風雪時,天氣預測能有效地減少這種長期投資的成本。在闡述存在一個決策區間使得預期的處理暴風雪的總成本只有細微地差別的同時,他們還說明了提高預測精確性所能帶來的巨大潛在收益。RA Howard,JE Matheson和Merkhofer(1972)介紹了決策分析怎樣運用于決定是否在某一海岸地區播種一個颶風來減少原來颶風的風速。盡管科學證據表明播種颶風能減弱原颶風的風速比增加其風速的可能性要大的多,但是政府卻因為需要對這場災難所可能造成的任何損害負責而有所顧慮。

(三)災害保險與其他個人保護措施的投資

早期的研究較少涉及自然災害保險和個人保護措施,Jaffee和Russell(1997)指出保險人不愿意對災難風險提供保險的主要原因是他們被要求持有大量的流動資產。Ehrlich和Becker(1972)提出:如果保費是基于風險而定,那么市場保險鼓勵個人投資在具有成本效益、能減少損失可能性的保護措施上,但減少未來損失規模的自我保護措施,可能會導致道德風險問題。Lewis和Nickerson(1989)考察了災害救助項目會在什么程度上阻止個人購買保護措施。

對災害經濟影響的評估

(一)評估角度

評估災害經濟的影響,從三個角度展開:災害對實體經濟的直接破壞(如地震中的房屋倒塌);政府調控措施;情緒的蔓延。

災害對于實體經濟的影響,較易測算,主要通過調查統計方法取得相應數據,政府調控措施可以提供兩方面的信息,首先政府認知的災害嚴重程度(假定當局更能清楚認識災害破壞力),可以作為參照。其次政策措施本身也會影響宏觀經濟走向,需要與災害一并考慮。具體來看:財政撥款、貨幣政策與其他宏觀政策和行政管制,代表著災害程度的依次升高。

情緒的蔓延:考慮到人們傾向夸大概率小、危害大事件影響的心理特征(而非遵從傳統經濟學中數學期望值的決策規則)。而災害發生本身又會刺激大眾更多關注災害,更加劇上述心理傾向。

直接損失的統計調查包括:固定資產現值、原值(推薦計算殘值),原材料損失,生產損失(停工時日的產值利潤),居民財產損失,恢復重建的投入成本。間接損失包括:恢復重建的機會成本、災害導致經濟增長減緩所造成的損失等,但同時應注意政府在支持房地產及其相關產業過程中的基礎設施的成本收益分析。成本:防災減災投入固定資產,運行管理成本。收益:避免災害損失。避免氣象災害的支付意愿,因為收益的不確定性與成本的確定性,加上初期投入高,受資本可用性約束,同時這樣的投入具有公益性、長效性,在決策指標上選擇,投資回報期,凈現值大于零。

擬構造關于房地產投資變化率、房價變化率的固定效應面板模型來估計房地產受自然災害影響的程度,關于銷售進度以及建設成本沖擊對房地產價格波動的影響,本文提出以下理論假設:銷售進度與房地產價格存在負相關關系;建設成本與房地產價格存在正相關關系。

在房地產價格指數與單位投資回收周期及建設成本間建立VAR模型,進行計量檢驗。研究單位投資回收周期及建設成本變化對房地產價格的影響。為了提高實證研究的有效性,擬運用統計月度數據,在誤差糾正模型(ECM)框架下利用格蘭杰因果檢驗(Granger-causality test)方法對我國的房地產價格和投資回收期之間的關系進行實證性檢驗。應用多變量 VAR模型探討房價變化的路徑,然后再用截面數據多變量回歸模型探討地價、房價波動的傳導機制。擬應用simulation的方法,對模型進行預測。

(二)在情景分析的基礎上進行社會經濟影響分析

以情景分析技術為基礎,在調查數據基礎上,構建房地產業投入-產出模型反映災害條件對市場影響的有效性,合理的考慮個體行為與區域的彈性恢復能力,同時避免對經濟損失的過分估計,通過構建包含空間特征的線性規劃模型,判斷如果諸如土地等稀缺效用資源在地震過后能通過市場或者行政手段來進行理性分配以達到效用最大化的話,是否能夠極大地減少區域損失。同時運用社會核算矩陣模型估計出災害對房地產經濟的生產、消費以及政府稅收等方面的綜合影響。

情景分析法是一種適用于對可變因素較多的項目進行風險預測和識別的系統技術,它在假定關鍵影響因素有可能發生的基礎上,構造出多重情景,提出多種未來的可能結果,以使采取適當措施。確定災害經濟影響情景分析的步驟和方法主要包括:對象和焦點問題及關鍵決策識別,核心要素識別,驅動因子列舉,驅動因子重要性和不確定性排序,核心情景驅動選擇和情景勾畫,情景的豐富和應用。情景分析法是根據發展趨勢的多樣性,通過對系統內外相關問題的系統分析,設計出多種可能的未來前景,然后用類似于撰寫電影劇本的手法,對系統發展態勢作出自始至終的情景和畫面的描述。

當一個項目持續的時間較長時,往往要考慮各種技術、經濟和社會因素的影響,對這種項目進行風險預測和識別,就可用情景分析法來預測和識別其關鍵風險因素及其影響程度。房地產項目因其較長的假設周期,在期間會面對市場狀況的巨大變化,特別在出現較大自然災害以后,市場狀況容易出現難以準確估計的風險,情景分析法對以下情況是特別有用的:提醒決策者注意某種措施或政策可能引起的風險或危機性的后果;建議需要進行監視的風險范圍;研究某些關鍵性因素對未來過程的影響;提醒人們注意某種技術的發展會給人們帶來哪些風險。同時利用系統動力學模型和不確定性模糊多目標模型對情景進行了定量描述和分析。

(三)在問卷調查基礎上構建災后房地產市場結構方程模型

模式構想出發點是以觀察變量為假設的基本因果關系為基礎建立具體的模式。這就需要清晰地說明變量間的因果聯系,即通過路徑圖的方式,對變量間假定的因果聯系予以描述。但模式的建立必須以正確的理論為基礎,如果某一路徑缺乏理論依據,則它無法正確解釋變量間的因果聯系。

模式限定可以用代表因果理論的線性方程系統表示理論上的模式。在研究時,設定主假設是:線性模式可完全代表觀察數據,假設分為:有關觀察指標與潛在變量關系的假設;有關潛在變量或觀察指標因果關系的方向及屬性的假設。

判定模式能否被識別。要能識別某個模式,就需要說明線性方程的各個系統參數。系統參數可根據觀察分數的方差和協方差矩陣所提供的信息進行估計。

模式擬合把統計模式與觀察數據相擬合。根據需要,可選用適當的擬合指標以考察模式與數據的擬合度。

模式擬合檢驗,可采用多種指標。但模式擬合度只表明模式與觀察數據的一致性程度,至于這個模式是否能完全代表觀察數據,這首先還得聯系到模式建立的理論基礎及其它一些重要方面。

模式評價,因模式評價需要表明在現有證據和知識限度內,所提出的模式是否是數據最好的或信息量最大的解釋,這就要求把結構方程分析置于一個更廣泛的證據和理論之中,同時還要討論模式的現實可能性,并進行參數估計。

(四)地震后人們對不動產價值保全的要求

典型的個人保護經濟措施有災害保險和不同種類的金融工具,如災害債券。目前保險人和再保險人不對巨災提供保險,如何運用補充傳統保險手段的金融工具賠付災害損失將成為企業、民眾及政府普遍關心的問題。鑒于此,在現有經濟條件下,探討個人的災害保險形成的可行性,以及政府所應發揮重要的作用,為建立一個可持續的社會保險體系進行理論探討。具體包括災害來臨時的過渡住房安置、長期的住房保障及供應計劃。此外還將探討房地產開發企業通過災難債券、遠期和期權,對災害風險提供保護作用的發展前景,應用風險套期保值等金融工具政府國有資產轉讓、企業項目建設在轉移風險中重要作用,估算其應用效果。

初步繪制不同房屋類型的地震烈度-平均損失率曲線。也就是說,在同一地震烈度下,可以對比出不同房屋類型的平均經濟損失率。以期利用這個曲線找到一個平衡點,使得房屋能夠抵御某一地區通常級別的地震,又不至于成本太高,此外可以利用這一曲線進行房地產開發企業風險管理。

參考文獻:

1.周光全.簡易房屋的地震災害經濟損失評估.地震研究,2007

2.張曉東,朱麗霞.地震災害經濟損失理論估計及初步討論.西北地震學報,1998