抵押物評(píng)估宜選用在用價(jià)值類型

近年來，貸款抵押作為抵御貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要手段被廣泛使用，相應(yīng)地，抵押物評(píng)估也日益成為資產(chǎn)評(píng)估的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)內(nèi)容，但是，對(duì)抵押物評(píng)估的研究目前還沒有形成基本的評(píng)估理論體系，實(shí)務(wù)操作也沒有統(tǒng)一的操作規(guī)范。在具體操作中，資產(chǎn)評(píng)估師往往各行其是，評(píng)估結(jié)論五花八門。這種狀況嚴(yán)重影響了資產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量，加大了評(píng)估執(zhí)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，也給銀行決策帶來了不利影響。因此，亟需對(duì)抵押物評(píng)估進(jìn)行全面、深入的研究，以建立一套系統(tǒng)的、科學(xué)的評(píng)估理論，為評(píng)估工作和貸款決策提供一套具有可操作性的統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

抵押物價(jià)值評(píng)估的主要分歧和爭(zhēng)論集中表現(xiàn)在評(píng)估應(yīng)采用的價(jià)值類型上。目前不少人主張采用清算價(jià)值類型，更多的人則主張使用市場(chǎng)價(jià)值類型。采用不同的價(jià)值類型會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)生的評(píng)估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。

筆者根據(jù)對(duì)貸款抵押的理解，以及對(duì)抵押物評(píng)估目的的分析，認(rèn)為抵押物評(píng)估宜選用在用價(jià)值類型。具體分析如下，與同行切磋探討。

一、銀行設(shè)置貸款抵押權(quán)的目的決定了抵押物評(píng)估的目的是評(píng)估借款人的違約成本

在進(jìn)行抵押物評(píng)估時(shí)，不論是否作為委托方，銀行都是評(píng)估報(bào)告主要的使用者。

很明顯，銀行使用評(píng)估報(bào)告是為了進(jìn)行抵押貸款決策。具體到設(shè)置貸款抵押的根本目的，通過查閱文獻(xiàn)資料，以及在評(píng)估執(zhí)業(yè)過程中與相關(guān)當(dāng)事人特別是銀行有關(guān)人員的交流，我們看到無論學(xué)術(shù)界，還是實(shí)務(wù)界，絕大多數(shù)人都認(rèn)為，銀行采用貸款抵押措施，就是要確保銀行的資金安全，在借款人違約時(shí)可以通過處置抵押資產(chǎn)，保證擔(dān)保債權(quán)不受任何損失。通過分析我們可以看出，這種觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是絕對(duì)安全。而現(xiàn)代金融管理強(qiáng)調(diào)從全局的、整體的角度看待問題，要求在相對(duì)安全的前提下，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的最大化。由此可見，這種強(qiáng)調(diào)絕對(duì)安全的觀點(diǎn)并不太適應(yīng)當(dāng)前借貸市場(chǎng)新的形勢(shì)和特點(diǎn)。因此，銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是把貸款違約現(xiàn)象變成可以接受的小概率事件，而不是不可能事件，銀行經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化而非資金的百分之百安全。但是，在當(dāng)前的評(píng)估業(yè)界和銀行業(yè)界，保證資金絕對(duì)安全的觀點(diǎn)還有著很大的市場(chǎng)，特別是銀行資產(chǎn)保全部門在面對(duì)具體的貸款損失時(shí)，表現(xiàn)得尤其強(qiáng)烈。

作為商業(yè)銀行，為了控制違約風(fēng)險(xiǎn)，普遍采用抵押的方式來保證債權(quán)的安全。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法取得和處置抵押財(cái)產(chǎn)來優(yōu)先受償。所以從理論上，抵押貸款方式以資產(chǎn)抵押物代償為條件，比單純把借款人的償還能力作為唯一來源的信用貸款方式多了一道抵御風(fēng)險(xiǎn)的屏障。當(dāng)借款人的償債能力出現(xiàn)問題，沒有足夠的現(xiàn)金歸還貸款時(shí)，銀行可通過處置抵押物獲得補(bǔ)償。但是，這種補(bǔ)償作用應(yīng)當(dāng)是補(bǔ)充的、輔助的，而不是主要的和完全的。

從原因上看，貸款風(fēng)險(xiǎn)可以分為主觀風(fēng)險(xiǎn)和客觀風(fēng)險(xiǎn)。主觀風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為借款人在借款之初就做好了不還貸款的準(zhǔn)備，或者在貸款之后尚具備還款能力的情況下故意違約，具有明顯的騙貸或賴賬的特征。而客觀風(fēng)險(xiǎn)則是指在借款之后，借款人由于經(jīng)營(yíng)失敗，以及不可抗力如地震、戰(zhàn)爭(zhēng)及嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)等原因，導(dǎo)致無力支付到期貸款本息。深入研究風(fēng)險(xiǎn)類別，對(duì)于抵押貸款的評(píng)估和銀行的貸款管理都是極其重要的。

客觀風(fēng)險(xiǎn)是所有種類的貸款都要面對(duì)和防范的風(fēng)險(xiǎn)，因借款人惡意違約而產(chǎn)生的主觀風(fēng)險(xiǎn)可以通過設(shè)置貸款抵押加以防范。在設(shè)置了抵押權(quán)的情況下，如果借款人欲違約逃債，他就必須在貸款本息和放棄抵押物所付出的代價(jià)之間進(jìn)行權(quán)衡。如果違約成本大于違約收益，借款人就不會(huì)選擇違約，銀行的貸款安全就有了保證。因此，銀行要做的工作，就是站在借款人的角度，用借款人的價(jià)值觀去估計(jì)違約行為的得與失，從而得出合理的結(jié)論，找出相應(yīng)的對(duì)策。借款人是否會(huì)違約，關(guān)鍵要看兩點(diǎn):一是企業(yè)是否能持續(xù)經(jīng)營(yíng)，有持續(xù)、穩(wěn)定、足夠的現(xiàn)金流和良好的信譽(yù);二是在前款成立的情況下，抵押資產(chǎn)對(duì)借款人的價(jià)值與貸款本息的對(duì)比。若貸款本息遠(yuǎn)高于抵押資產(chǎn)對(duì)于借款人的價(jià)值，在不考慮信譽(yù)損失等因素的情況下，違約就成了借款人的理性選擇。從這個(gè)角度看，企業(yè)是否違約與抵押資產(chǎn)的處置收入是沒有關(guān)系的。所以，作為貸款銀行，單從拍賣能否補(bǔ)償損失的角度來判斷是否適合抵押和發(fā)放貸款是不科學(xué)的。

通過以上分析可以看出，銀行設(shè)置貸款抵押權(quán)的目的不應(yīng)當(dāng)是為了在借款人違約時(shí)通過處置抵押資產(chǎn)來收回貸款本息，確保銀行資金的絕對(duì)安全，而是為了保證貸款資金的總體的、相對(duì)的安全，最終實(shí)現(xiàn)信貸資金的最優(yōu)配置和最佳利用，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。這個(gè)目的決定了銀行要做的是對(duì)到期貸款本息和借款人違約成本進(jìn)行比較和判斷，需要評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的是借款人的違約成本，筆者以為這才是抵押物評(píng)估的根本目的。這個(gè)評(píng)估目的從本質(zhì)上規(guī)定了貸款抵押物評(píng)估應(yīng)當(dāng)采用的價(jià)值類型的內(nèi)涵是借款人的違約成本，也就是抵押物在持續(xù)使用前提下對(duì)于借款人的效用和價(jià)值。

二、抵押物評(píng)估目的是評(píng)估借款人的違約成本，這個(gè)評(píng)估目的從本質(zhì)上決定了評(píng)估應(yīng)采用的價(jià)值類型是在用價(jià)值類型

抵押物評(píng)估的目的是評(píng)估抵押物的價(jià)值，以便銀行在借款人的違約成本和違約收益之間進(jìn)行比較和判斷，并最終制定科學(xué)的貸款決策。那么，貸款抵押物評(píng)估究竟應(yīng)當(dāng)采用什么樣的價(jià)值類型，什么樣的價(jià)值類型才能體現(xiàn)抵押物對(duì)于借款人的價(jià)值呢?

借款人的違約成本表現(xiàn)為由于失去資產(chǎn)，借款人將減少的收入或增加的成本，最終表現(xiàn)為借款人因此付出的代價(jià)。換個(gè)角度看，這種損失表現(xiàn)為借款人由于擁有和使用資產(chǎn)，可能會(huì)增加收入、減少成本、獲得利益。不難看出，作出這種判斷的主體是借款人，進(jìn)行判斷和估計(jì)的假設(shè)條件則是借款人按原來使用方式使用資產(chǎn)。抵押物價(jià)值評(píng)估強(qiáng)調(diào)的主體是特定主體而非全部市場(chǎng)主體，使用用途為現(xiàn)有方式而非最佳用途。因此，筆者認(rèn)為，使用在用價(jià)值類型來評(píng)估抵押物價(jià)值是比較合適的。

首先，使用清算價(jià)值作為抵押物評(píng)估的價(jià)值類型時(shí)，存在著不足之處。

銀行在設(shè)定抵押時(shí)，一般都會(huì)使用抵押率對(duì)抵押物的評(píng)估價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，以確定貸款的數(shù)額。一般來說，清算價(jià)值約為正常市場(chǎng)價(jià)值的50%左右，相對(duì)于在用價(jià)值可能更低，而抵押率則根據(jù)銀行和抵押物種類的不同，一般取值在40-70%之間。也就是說，借款人提供市場(chǎng)價(jià)值100萬元的抵押物，只能貸到多則35萬元少則20萬元的貸款。因此，如果采用清算價(jià)值作為抵押物的評(píng)估價(jià)值類型，就會(huì)出現(xiàn)這樣的局面:一方面，由于借款人抵押資源是有限的，過低估計(jì)抵押物價(jià)值會(huì)導(dǎo)致一些優(yōu)質(zhì)客戶無法得到足夠資金而放棄貸款，或因得到資金不足而經(jīng)營(yíng)失敗;另一方面，銀行由于擔(dān)保不足而放不出貸款，失去客戶和市場(chǎng)，資金也將閑置而不能產(chǎn)生效益，最終降低經(jīng)營(yíng)效益。這顯然是與銀行辦理抵押貸款的目的背道而馳的。顯然，清算價(jià)值不太適合用作抵押資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型。

第二、使用市場(chǎng)價(jià)值類型來評(píng)估抵押資產(chǎn)價(jià)值也存有缺陷。

市場(chǎng)價(jià)值是在滿足公開市場(chǎng)和資產(chǎn)有效使用假設(shè)的前提下，相對(duì)于整體市場(chǎng)而言的合理或公允價(jià)值。而抵押資產(chǎn)對(duì)于借款人這個(gè)特定主體所具有的價(jià)值，不同于市場(chǎng)對(duì)該資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)同，因此，市場(chǎng)價(jià)值類型作為抵押物評(píng)估的價(jià)值類型也存有缺陷。

在過去，銀行普遍采用商業(yè)和民用房地產(chǎn)作為抵押物。這些普通房地產(chǎn)對(duì)于一般的市場(chǎng)參與者和借款人來講，效用基本上是一樣的，在市場(chǎng)交易的稅費(fèi)等成本不大的情況下，市場(chǎng)價(jià)值和在用價(jià)值也基本上是一致的。也就是說，一般情況下使用市場(chǎng)價(jià)值類型來評(píng)估借款人的違約成本是基本準(zhǔn)確的。近些年來，借款人中從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的比重越來越大，抵押資產(chǎn)中也更多地出現(xiàn)了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。而這些用作抵押的工業(yè)房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備及無形資產(chǎn)，有的具有很強(qiáng)的專用特性，如多數(shù)的化工生產(chǎn)用廠房和專用設(shè)備(如槽、罐等)，只能在特定的少數(shù)企業(yè)使用，有的需要安裝、調(diào)試，而且安裝調(diào)試費(fèi)在資產(chǎn)價(jià)值中占有較高的比重，如某些精密設(shè)備、工業(yè)鍋爐、中央空調(diào)等，安裝調(diào)試費(fèi)一般要占到其價(jià)值的30%以上。對(duì)于這些資產(chǎn)，若拿到市場(chǎng)上去出售則需要扣除功能性貶值(由于不能按最佳用途使用)、安裝調(diào)試費(fèi)用等，其市場(chǎng)價(jià)值有可能會(huì)很低，如有些工業(yè)窯爐的市場(chǎng)價(jià)值可能接近于零。這時(shí)使用市場(chǎng)價(jià)值類型來評(píng)估借款人的違約成本就不合理了，與采用在用價(jià)值類型的評(píng)估結(jié)果相比，二者的差距會(huì)很大。

筆者以為，作為評(píng)估報(bào)告的主要使用者，銀行對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的本質(zhì)要求，是為了在到期貸款本息和借款人的違約成本之間進(jìn)行比較。也就是說，貸款抵押物評(píng)估的真正目的，是求出借款人的違約成本，也即抵押物對(duì)于借款人的價(jià)值，這個(gè)目的決定了抵押物評(píng)估宜采用在用價(jià)值類型——抵押物在資產(chǎn)持續(xù)使用前提下對(duì)于借款人的價(jià)值。當(dāng)然，在評(píng)估實(shí)務(wù)中，對(duì)于某些資產(chǎn)來說，其在用價(jià)值有時(shí)會(huì)與市場(chǎng)價(jià)值、重置價(jià)值在數(shù)值上相等或接近，但是這與筆者的結(jié)論并不矛盾。可以這樣說，使用在用價(jià)值作為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估貸款抵押物價(jià)值是準(zhǔn)確和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹?/p>

三、結(jié)語

通過分析，筆者得出這樣的結(jié)論，抵押物評(píng)估目的的本質(zhì)是評(píng)估抵押物的在用價(jià)值，以便貸款銀行對(duì)到期貸款本息和借款人違約成本進(jìn)行比較，最終做出正確的決策，降低貸款違約的主觀風(fēng)險(xiǎn)。在評(píng)估中宜選擇在用價(jià)值作為抵押物評(píng)估的價(jià)值類型。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告只是咨詢依據(jù)，是銀行進(jìn)行貸款決策的眾多依據(jù)之一，而是否貸款、貸多少、期限多長(zhǎng)則是銀行貸款決策的內(nèi)容。銀行在進(jìn)行貸款決策時(shí)應(yīng)綜合考慮經(jīng)濟(jì)及政治環(huán)境、企業(yè)資信狀況、盈利前景及資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論等諸多因素的影響。銀行在做好不可抗力的預(yù)測(cè)和防范以及貸款企業(yè)的信用和經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估工作的基礎(chǔ)上，參考資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論制定貸款決策，通過加強(qiáng)貸款的全程管理，必然會(huì)提高貸款決策的科學(xué)性，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營(yíng)效益。

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[2]孫以洲，張文鋒. 抵押評(píng)估中價(jià)值類型的選擇. 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估，2008(5).

(作者單位:河南瑞華資產(chǎn)評(píng)估有限公司)