地王＋捂盤，可以說事兒

助推房價上漲的因素

從年初樓市大規模的打折促銷，到年中風風火火的漲價熱潮，短短的半年之內，國內樓市的價格天平經歷了一場蹺蹺板式的博弈過程。

有專家認為，目前至少有三個原因支撐了上半年房價的持續上漲：“利好的宏觀政策面，充裕的流動性和對通脹的預期。”

隨著宏觀調控力度的不斷加強，充裕的流動性使得大量資金進入樓市，增強了人們對房地產市場率先復蘇的信心。同時，隨著市場流動性的不斷加大，對通脹的預期也不斷增強，投資性需求開始趨向旺盛。在多重因素共同的作用下，上半年中國的房地產市場成為最先露出復蘇征兆的領域。在政府房地產政策、銀行信貸、消費者需求等種種因素的共同作用下，開發商們已經熬過了最悲觀的時期，無論是現金回款還是銀行貸款，原本繃緊的資金鏈又得到了極大緩解。

國務院發展研究中心產業經濟研究部研究室主任楊建龍表示，由于開發商之前通過降價促銷回籠了一部分資金，緩解了緊張的資金鏈，所在漲價決策上也有了“底氣”。

不斷上漲的房價引發了人們對后市的種種猜測，在貨幣政策和財政政策不會發生大的改變的前提下，下半年的中國樓市是否仍將保持現有的溫度，已經重回高位的房價是繼續保持上行的姿態，還是在“高處不勝寒”后出現階段性的回調?

“目前房價與2007年的瘋勁相比，還有些距離。”業內人士認為，三季度房價增幅還是會慣性上行，同比增幅有可能達到1％之上，但很難超過2007年月度同比上漲1.70％的峰值。四季度，漲幅可能會有所回落。

也有人表示，目前供不應求的緊張局面仍會繼續，所以房價在未來一段時間將繼續攀升，而且目前開發商投資熱情高漲，新一輪的“搶地運動”便是證據。

與此同時，開發商制造人為的房荒。2008年的樓市冰河期令許多發展商放緩開發節奏，延遲旗下項目的入市時間。以深圳市為例，今年上半年全市新增供應只有212萬平方米，但是成交一手住宅388萬平方米，比去年同期增加149％。需求的快速釋放以及供應的不足，導致房價迅猛上漲，開發商惜售心理蔓延。

早在6月份開始，北京、上海、深圳等一線城市便刮起了惜售捂盤之風。由于預期未來房價繼續上漲，許多項目或以各種理由延遲開盤，采取分批領證分批推盤的方式放緩銷售進度。開發商此舉無疑“火上澆油”，加劇樓市供需緊張局面，人為制造房荒。

一次只開一棟樓盤，慢慢推高房價，是開發商最常見的做法。以北京市世紀星城為例，自2007年一期開盤以來，共分批拿了8次預售證，未來還需要申請2次。在北京市房地產交易管理網上不難查出，該樓盤號稱已經銷售完畢的20號樓和22號樓，尚有近80套房子沒有售出。深圳南山區某豪宅開盤推出8萬元／平方米的天價，為的是延緩銷售，保證高額利潤。

上海浦東豪宅世茂濱江花園7月底進行封盤調升價格，從今年3月份開始，該豪宅400多套房源銷售完成四分之三，成交均價已經從35萬元／平方米升至4.8萬元／平方米。易居中國的監測數據顯示，7月份上海共有68批房源上市，有高達57批房源申請預售面積低于3萬平方米，張江名流豪庭、地杰同際城等一批著名樓盤預售面積1萬平方米都不到。

廣州同樣由于新盤遲遲不拿預售證出現了可售房源下滑的情況。珠江新城的君玥公館、星匯云錦大廈等多個樓盤都達到預售條件，卻放緩上市。數據顯示，7月份廣州市十區批準預售的商品房項目共14個，批準預售商品房2354套，同比減少77.35％，環比減少30.46％；批準可預售商品房面積為28.74萬平方米，同比減少74.07％，環比減少34.74％。

廣州一家地產企業的銷售經理介紹，現階段由于缺乏相關細則，開發商有很多辦法繞過規定，以達到惜售。可以資金、建材供應等原因放緩施工進度，延遲兩三個月；可以將毛坯房改為裝修房，延緩上市時間；由于申請預售手續繁多，要經過測繪、資質認定、批準預售等多個環節，開發商只要故意不交齊材料，也可以贏得大量時間。此外，對于進入銷售階段的樓盤，如果把價格定得奇高，也可以“嚇退”購房者，達到惜售目的。

中原地產相關人士坦肓，開發商“拿到預售證而長期不銷售”存在的并不多，但晚領證分批拿證卻相當普遍。這種方法不僅可以先賣掉項目中品質較差的房源，還可以制造熱銷場面，為后續項目逐次推盤逐步提價。

拿到地王才好忽悠投資者

兩波地王潮最大的不同在于：2007年，拿下地王的多為港資和內地民企；而2009年的地王，卻大多落入國企手中。

國企在融資上的優勢，被普遍認為是造成這種局面的重要原因。

根據國家統計局公布的數據，2009年上半年房地產開發企業資金來源中，國內貸款為5381億元，同比增長32-6％；再加l_個人按揭貸款2829億元，增長63.1％，總量已經超過8000億元。

中國不動產研究中心的一份報告則明言，國企不但白有資金推厚，而且在獲得信貸、政府幫助以及其他各種有助于降低成本的方面有著其他企業無法比擬的優勢。所以，國企不惜重金拿地，其實更多的是“當前流動性充裕、信貸規模擴張的產物”。

但國企頻繁拿下地王，另一個不可忽視的原因是，在2007年拿地潮中活躍的港資企業和內地民營房地產企業的“退讓”。

“從目前的地王價格來看，開發商利潤有限。”新加坡紅木集團總經理張永河告訴記者，與國企的高歌猛進相反，港資和內地民企依然“戰戰兢兢”。

因為心態不同，張永河說，2009年上半年國企拿地王，就好像是“一個大百貨公司，開了一家奢侈品店，賺不賺錢其實不重要，關鍵在于提升這個百貨公司的檔次，對于那些房地產業并非主業的國企尤其如此”。但對于資金實力有限的港資和民企來說，“年頭不好的時候，我們可不敢隨便開店，因為我們是靠這個店吃飯的。”

但在2009年下半年，蟄伏的港資企業和內地民企，不會再甘于讓國企獨霸。因為在地王所帶來的隱性收入中，資本市場的收益才是最大的一塊。

2007年的那波拿地潮中，大批開發商一邊競拍地王，一邊排著隊去香港上市，不僅造就了碧桂園市值千億的神話，更造就了拿地王——上市圈錢——增發新股—一發債或者引入投行資金——再拿地王——刺激股價抬高股價——再圈錢的“地王圈錢模式”。

從2009年6月開始，歷史似乎又在重演。

6月，金地的第四次定向增發獲得了證監會的批準，再次股權融資41億元。隨后，就有了上海趙巷新地王。

7月1日，北京廣渠路15號的地王產生，就在這一周，A股房地產板塊的資金凈流入達32.52億元，房地產指數上漲14.06％，房地產股票周平均漲幅超過10％。

按照天相投顧提供的數據，2009年1-7月，房地產業的融資規模總量已達313億元，為A股各行業之首，此外，還有5家個股在6月份公布了定向增發方案。

已經上市的地產企業圈錢之后拼命拿地，準備上市的企業也要拼命拿地，為上市后做準備。就在不久前舉行的博鰲房地產論壇上，瑞銀集團投資銀行亞洲區主席蔡洪平還透露，在之前的3周里，向香港聯交所遞交上市申請的內地房企已經達到12家。“上半年在香港資本市場投資中國房地產的資金達到40億美元，市盈率由4倍左右提升至目前的15-20倍，甚至25倍。”

摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄也公開表示，2009年上半年，中國房地產在海外融資已經有幾十億美元，下半年更多。整個加起來全年可能會超過100億美元。

業內一個主流的說法是，在本次IPO重啟后，已經有超過20家房地產企業計劃在A股和H股上市，募集資金規模將超過1000億元。

“所謂開發商，其實就是賣房子的工廠，如果沒有地，那還叫什么開發商呢?如果沒有地乇，那怎么才能吸引很多人來買你的股票呢?”一位業內人士說，2009年上半年，“搶地王是因為有錢”，2009年下半年，“搶地王是因為需要拿著這個地王，給投資者講一個好的故事，才能圈到錢。”

價格面臨拐點

政策層面，對地王不利的消息也陸續傳來。

8月4日，國家統計局發文，特意提到當前很多紡織企業、制藥企業等高價拿地殺人房地產行業時，產業結構及經濟的可持續發展令人擔憂。業內一個普遍的看法是，這是對一些以房地產業為副業，但此次大手筆拿地的國企發出風險預警。國土資源部同時也宣布，將對全國主要城市的地王地塊進行跟蹤。國土部內部權威人士透露，國土部門將對地王的開發進行全程監管，包括從合同簽訂到開工竣工期間的各個環節，“要從頭查到尾，監管到底”。

國土資源部近日表示，在確保拉動內需項目和民生項目用地的情況下，下半年要加強土地的批后監管，防止趁機搭車圈地。國土資源部總規劃師胡存智在近日出席世界華人不動產論壇時回應：我國城鄉發展建設用地預留數量是足夠的，對開發商閑置及低效利用土地，國土部將進一步予以規范住宅市場供應不足。

統計顯示，深圳近期新房創下今年新低，二手房市場也連續6周下跌。在國內其他一線城市，如北京、上海等地，也都同樣出現了“價格滯漲、成交量萎縮”的現象。

縱觀今年的樓市表現，“先揚后抑”的特征已越來越明顯。如果以國內一些地區房價創出歷史新高來看，今年秋天極有可能成為房地產市場運行的拐點，而當下的房地產市場價格則將成為歷史頂峰。

房價拐點并非是主觀臆斷，市場內外部因素的共同作用決定了這一結果。從市場運行的基本規律而言，從來都沒有只漲不跌的市場，特別對于股市、樓市等具有投資屬性的市場更是如此。中國房地產市場價格牛市始于1998年的房產改革，持續上揚11年從未出現過真正意義的調整。2007-2008年間，房地產市場受到海外金融危機影響，本應出現一輪調整，但該行業的投資帶動潛力挽救了自己。在經濟總量政策的支持下，房地產市場不僅調整幅度遠小于其他行業，甚至在今年春天開始翻身向上，最終走出了一波熊市中的“牛行情”。

該跌不跌的結果就是讓市場風險進一步積聚，并導致未來市場調整的慘烈程度更加巨大。今年上半年的房價飆升，政策推動與投機炒作是兩大主要原因。各地為了優化投資增長數據，對于房地產信貸政策大幅放寬，二套以上購房都能夠輕松地獲得優惠利率貸款，由此導致房價上漲的屬性明顯變味。年初至今的整個房價上漲過程。大體可劃分為三個階段，1-3月購房的主要是自住型購房者，即剛性需求壓抑一年半之后爆發；3、4月份后，改善需求和部分投資資金進入市場；5月份之后，入市的投機資金大幅度增多，并成為主流。

既然市場需求已經被投機因素所控制，那么影響投資收益與資金供給的因素就會決定房價走勢。從投資回報率看，房價的租金回報率近期創出歷史新低，目前國內房價與租金比例大致在1：400以上，超過1：500的也不少見。這意味著單靠租金收入收回投資需要長達40年－50年時間，而國際上的租售比一般在1：200左右。從資金供給狀況看，央行列貨幣政策所進行的“動態微調”，其資金收縮力度之大、速度之快要遠超市場預期。特別是針對房地產市場的信貸發放，近期已經出現明顯緊縮。

投機性購房者的資金來源絕大多數都依賴于銀行貸款。一旦貨幣政策開始收緊、信貸審核趨于嚴格化，就將逆轉市場趨勢。

這一規律其實是投機市場運行的必然結果，而在當下房地產市場出現拐點的可能性已經越來越大，最重要的決定因素在于經濟形勢的積極變化。隨著“保八”等總量經濟政策目標得到實現的基礎趨于穩固，調控部門擁有了政策調整的騰挪空間。直白地說，在經濟形勢企穩向好之后，調控政策已經不再需要房產投資的“保駕護航”，與此同時房地產“一枝獨大”的弊病則越發明顯，相關政策導向已經由支持轉為抑制。由此，失去支持的高房價根本無法獨木強撐，價格拐點的出現成為必然。

觀點

著名評論員陳芳：

共同推高房價的背后主要有四重力量，第一個就足開發商這個強大的陣線聯盟。他們一般都在制作這個搶房潮，為什么說他們是最強大的。我可以看到胡潤排行榜上，前10名中至少有4到5名以上都是開發商，而剩下的幾名也是或多或少與這個房地產有各種關聯的，他們都采用一剃，什么方式，就是要么制造搶房潮，要么就是囤地，然后捂盤惜售，通過這些方式來讓大家感覺樓房非常緊俏。

中國社科院金融研究所研究員易憲窖：

囤地不建的情況能否解決，關鍵是看地方政府的態度。住房不是財富，它沒有抵御通貨膨脹的功能。投資住房未來的結果是相當不確定的+投資者密切關注，中國股市是最好的參照。

易居·克而瑞(中國)首席研究最陳嘯天：

政府能做的，是加快供應。一個方面是加快新建商品住宅市場的供應，另一方面加快動遷配套和經濟適用房的供應。作為前者來說，它能夠很好地平抑市場的價格，作為后者來說，它能很有效地解決社會和諧的問題。

上海中原物業顧問有限公司副總經理陳宇玨：

銀監會近期表示，要嚴防房地產市場風險，嚴格按規定執行住房按揭貸款首付比例和貸款利率。我想是一個信號，政府希望大家比較理性地去面對，不要人云亦云，也不娑去跟風，說我湊足了首付款，我就去買一套房子，還是要根據自己的實際需求出發。對開發商也是一樣，現在表面上看樓市是非常火，但要知道你現在拿地，蓋完的樓是兩年以后才上市的。兩年以后的市場情況怎么樣，還是要有專業的眼光進行判斷。