地價彈性:房地產市場壟斷勢力度測量方法探析

[摘 要] 房價問題是當前政府及社會各界共同關注的焦點。在房價快速增長的背景下，準確衡量房地產市場的壟斷勢力已成為政府宏觀調控房價的關鍵。本文在分析公開房價成本法測量壟斷勢力的使用效果基礎上，根據彈性理論，提出了房地產市場壟斷勢力準確測量方法——地價彈性，同時以天津市商品住宅市場為例進行分析。

[關鍵詞] 地價彈性 房地產市場 壟斷勢力度 公開房價成本法

雖然房地產市場已過了暴力時代，但在房價飆升的背景下，“開發商利潤率有多高?房地產市場是否存在高壟斷?”的問題仍是當前政府、業界人士、消費者所共同關心的問題。而且，準確衡量房地產市場的壟斷勢力，能夠為政府在平衡各方利益的基礎上，宏觀調控房價提供參考建議，可以減少泡沫發生的可能性，從而實現房地產行業合理、規范發展。因此，如何準確測量房地產市場壟斷勢力度的問題，至為重要。本文試從房地產市場勢力度測量的現行方法——公開房價成本法入手，結合壟斷勢力度的一般測量方法——勒納指數及房價成本數據實際采集、公布的困境，分析該方法的使用效果，提出準確測量房地產市場壟斷勢力度的方法——地價彈性，并對其作一初步探討。

一、公開房價成本法——目前房地產市場壟斷勢力度測量方法使用效果的分析

1.公開房價成本法的理論基礎

在房價是漲是跌的喧嘩尚未走遠之時，是否公布“房價成本”的爭論又在業界響起，掀起了房價成本公開熱。很多業內人士及各級政府試圖通過房價成本的公開，透視出房地產市場的壟斷勢力情況，根據公開房價成本的目的，筆者將“公開房價成本”視為衡量房地產市場壟斷勢力度的一種方法，并對其作出如下定義:

所謂公開房價成本法是指通過精確測算房價成本并加以公開，使房地產開發商利潤率透明化，從而實現房地產市場壟斷勢力度的準確把握。

根據定義，“公開房價成本法”有三個關鍵點:(1)目標——準確衡量房地產市場的壟斷勢力度;(2)精確測算成本;(3)成本公開。其中，后兩個關鍵點是公開房價成本法使用的必備條件，二者缺一不可，故三個關鍵點可簡稱為“一個目標，兩個條件”。

為實現房地產市場壟斷勢力度的準確衡量，公開房價成本法的提出事實上是在勒納指數的理論基礎上提出的。勒納指數是由著名經濟學家阿巴·勒納于1934年首次提出并建立的，旨在通過計算價格超過邊際成本的程度來測量壟斷勢力，用公式表示為:

勒納指數L的值總是在0～1之間，L越大，壟斷勢力度越大。

由此可見，衡量壟斷勢力度的途徑就是找出價格與成本的差距。因此，公開房價成本法的提出具有一定的理論依據。

2.公開房價成本法的實施效果分析

盡管公開成本法的提出和使用具備一定的理論基礎，存在合理的理論依據，但其在具體操作上能否有效實施，是否可行，除了需要理論依據支撐之外，還需具備 “精確測量”和“公開”這兩個條件。如果，房價成本可以得到業內有關專家精確測量，但不能公開，抑或可以公開，但公開的成本數據并非精確，那么均達不到房地產行業信息透明化和壟斷勢力精確測量的目標，因此，兩個條件缺一不可。

(1)房價成本精確測量的可行性分析。“房價成本能否被業界專家學者及相關政府主管部門精確測量?”是有效使用公開成本法的必備條件之一。

按照普遍可測算的標準，房價成本分為土地取得費用、前期工程費用、建安成本、附屬公共配套設施費、公共基礎設施費、期間費用、代繳的行政事業性收費等7個部分，這些成本基本上是可以公開的。但是，這7個部分并非是房價成本的全部。

從開發商的角度來說，在開發商的賬本里，還有兩個至關重要的成本，一個是他們所稱的“融資成本”，在這方面每個開發商的渠道不一樣，就更難統計了，另一個則是業內俗稱的“隱性成本”。這一成本不一定能拿上臺面，見得了陽光。“而且，房地產行業本身就相對復雜，這中間牽扯的利益誰也說不清。”一位地產老總表示，有些東西無法對外公布。

從專家學者的角度來看，認為目前房地產行業存在嚴重的信息不對稱問題，在一定基礎上政府并不完全掌握開發商的信息，消費者就更無從掌握;而且房地產屬于非標準化行業，差異性很大，建立一個完善的測算體系需要下大力氣作“細功夫”，即建立測算體系的成本較高。

因此，房價成本能否被精確測算就是一個值得商榷的問題了，在具體操作過程中，缺乏一定的可行性。

(2)房價成本的公開。盡管房價精確測算遭受重重障礙，但很多業內專家學者及各級政府還是公布了很多關于房價成本的數據，如建筑安裝工程費用占了大概35%，利潤則占15%左右等，較具代表性的是以福建省福州市物價局為代表的地方政府于2005年7月在全國率先嘗試公布房價成本，隨之江蘇、浙江等地方也進行了公布房價成本的嘗試，但目前多數地方已經草草收場。

據暨南大學法學院院長、教授符啟林介紹說，地方政府公布的房價成本一般是社會平均的商品房成本價格，這只能是一個參考價格成本，而事實上，房價成本很難確定，每一個開發商，其商品房的價格成本是不一致的，沒有一個統一的成本價格。

因此，即使房價成本被公布，公布的也只是參考價格成本。

綜上所述，可以得出結論，公開房價成本法雖然有其理論依據，但在具體操作上由于缺乏“精確測量”和“公開”條件，所以，不具備可行性，抑或該方法的分析結果不具備真實性。

二、地價彈性——準確測量房地產市場壟斷勢力度的方法

如果把勒納指數化簡，可以發現，

這里，表示廠商面臨的需求曲線的彈性，取值總為負值，其中，負號表示價格與需求量的反向關系，絕對值表示彈性的大小。因此，如果彈性越大壟斷勢力就越小，彈性越小壟斷勢力就越大。

這樣，我們可以利用彈性來分析房地產市場的壟斷勢力度，但由于消費者的需求很難真實測量，所以需求彈性很難計算。但是，由于在我國房地產市場上，土地的供應和價格的變化是由政府調控掌握的，所以，可以根據地價的漲幅變化對房價的影響來反映房地產市場的壟斷勢力。

1.地價彈性的建立與分析

我們引入經濟學上一個常用的概念“彈性”，構造“地價彈性”的概念。

地價彈性指得是在其他成本不變的情況下，地價每變動一個百分比，房價所變動的百分比，用公式表示為:

Y-房價

X-地價

地價彈性一般情況下都為正的，表明地價和房價有一個正相關的關系。和經濟學中常用的價格彈性一樣，地價彈性也分成三種情況:大于1、等于1 和小于1。地價彈性大于1 表明在其他條件不變的情況下，地價上漲(或下跌)一個百分點，房價上漲(或下跌)的百分點大于1，表現為房價上漲(或下跌)得比地價快。地價彈性等于1 說明地價上漲(或下跌)一個百分點，房價也上漲(或下跌)一個百分點，也即地價與房價同步上漲。地價彈性小于1 說明地價上漲(或下跌)一個百分點，房價上漲(或下跌)的百分點小于1，即房價上漲(或下跌)得比地價要慢。

當地價彈性小于1 時的情況，此時地價上漲的幅度大于房價上漲的幅度，即地價的上漲將會擠掉房價的部分利潤空間，地價上漲的成本主要由房地產開發商來承擔，這種情況多半發生在買方市場(房產供應商充分競爭)，因為此時房地產開發商沒有壟斷性、缺乏定價能力，如果它稍微提價則會趕走很多消費者，房價呈現一種剛性的特征。另一方面，當地價彈性大于1 時的情況，此時地價上漲速度小于房價上漲的速度，地價一提升則房價上升得比它還要快，這種情況下不僅地價上升的成本會完全轉嫁到消費者身上，而且消費者還得承擔額外的房價上升費用;之所以會發生這種情況是因為此時的房地產市場是一種賣方市場，房地產開發商具有完全的壟斷定價能力，當地價上漲時，他們會趁機以此理由調高房價(而且幅度比地價上漲的幅度還高，但又不會太高畢竟還存在一個居民可支配收入的約束與國家的政策調控因素)以攫取超額利潤。

因此，可以通過地價漲幅由有誰來消化，透視房地產市場的壟斷勢力度。簡言之，

(1)當地價彈性≥1，則表明地價漲幅≤房價漲幅，房地產開發商具有完全壟斷勢力，將地價漲幅轉嫁給了消費者，故地價漲幅完全有消費者消化。

(2)當地價彈性<1，則表明地價漲幅>房價漲幅，房地產開發商壟斷勢力較弱，而且地價彈性越接近于0，則壟斷勢力就越弱，地價漲幅由房地產開發商與消費者共同承擔。

2.以天津市商品住宅市場為例分析

筆者收集了天津市2000年～2004年地價與商品住宅交易價格的數據，根據調查數據對房價與地價采用線性回歸方法進行分析，得到線性回歸方程:

Y=26.149+0.737X(Y-普通住宅房屋銷售價格指數，X-土地交易價格指數)

(3.000) (8.889)

括號內數據為t值，95%的大于95%的置信水平的臨界值

(2.1788)，

相關系數R=0.982

F=79.002

說明線性回歸效果是顯著的，可以判定土地價格交易指數對普通住宅價格交易指數具有顯著影響。

根據房價交易指數與地價交易指數的回歸分析模型、地價彈性公式及數據資料，計算出2000年～2004年地價彈性。

根據計算結果(見上表)，可以看出:2000年～2004年地價彈性E一直約75%左右，0

下面筆者以2004年各季度房價、地價變化幅度為例，來驗證結論(見下圖)。

從圖中可以看出，房價與地價的變化呈正向關系而且地價變化幅度比房價變化幅度大。因此，我們的分析與實際情況吻合，分析合理。

根據上面的分析，天津市目前的住宅市場結構既不屬于完全壟斷，也不屬于完全競爭，應該介于二者之間，具有壟斷競爭特征。而且開發商具有一定的壟斷定價能力，這樣開發商會將地價提高帶來的大部分成本轉嫁給消費者。

三、結束語

為保證政府在平衡買家與賣家利益的基礎上，指導房地產價格更加理性，準確度量房地產市場的壟斷勢力度，已成為關鍵。公開房價成本法的使用雖然有其一定的理論依據，但缺乏操作條件——“精確測量”和“公開”，因此，測算結果缺乏可信度。而地價彈性的使用能夠通過計算地價漲幅的轉嫁程度，來度量房地產市場的壟斷勢力度，從而實現監督房地產行業合理、規范發展的目標。

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