房?jī)r(jià)可能在年底出現(xiàn)明顯回調(diào)

近期房?jī)r(jià)飛速猛漲。人們的目光聚焦在不斷上漲的房?jī)r(jià)上。高房?jī)r(jià)的擠出效應(yīng)嚴(yán)重影響到了居民的日常生活和消費(fèi)行為，社會(huì)各界關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的爭(zhēng)論日益激烈，如何降低房?jī)r(jià)、讓普通居民買得起住房，再次成為社會(huì)各界關(guān)注的話題。

近期房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)因素

近期房?jī)r(jià)地價(jià)之間的口水戰(zhàn)愈演愈烈。一些一線城市雖然房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)下跌，但土地哄搶、地價(jià)上漲則如火如荼，一時(shí)讓人無法對(duì)房市的未來進(jìn)行明確判斷。那么，究竟是哪些因素推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲呢?在我看來，2009年的房?jī)r(jià)上漲，主要因素是從事投機(jī)的各種資金，包括寬松貨幣政策下的大規(guī)模信貸投放，特別是銀行大面積推出的住房貸款，這成為房?jī)r(jià)上漲的最大攤手。因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲速度明顯，很多家庭由于擔(dān)心通貨膨脹引起的貨幣縮水，紛紛拿出儲(chǔ)蓄購買住房，這也是今年房?jī)r(jià)上漲的重要推力。當(dāng)然，根本的原因還在于國家對(duì)于房?jī)r(jià)缺乏必要調(diào)控。目前，我國繼續(xù)把房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。但是歷史證明，任何國家的這種增長(zhǎng)模式是注定要出問題的。即使是世界上經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的日本、美國，依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)最終還是會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的回落。而導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和金融危機(jī)。

在各種推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，政府的房地產(chǎn)支柱戰(zhàn)略起了重要作用。因?yàn)槲覀儑揖用袷杖氩罹噙^大，占絕大多數(shù)的普通居民消費(fèi)能力明顯不足。所以我國主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)力量是依靠外部需求，也就是出口，依靠美日、歐盟等國家對(duì)我國產(chǎn)品的進(jìn)口，而在國內(nèi)似乎就必須依靠房地產(chǎn)。這是一種畸形的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。雖然可能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)一時(shí)，但由此引起的透支居民消費(fèi)、阻礙產(chǎn)業(yè)國際競(jìng)爭(zhēng)力提高，加大金融風(fēng)險(xiǎn)等問題，將給我國經(jīng)濟(jì)帶來巨大的長(zhǎng)期潛在風(fēng)險(xiǎn)。

目前在一線城市，像北京、上海這樣的大城市，每年面對(duì)眾多的外來人口，但是這些涌入的外來人口只有少量的人有買房能力。我們假定有一半的人有買房能力，這個(gè)需求量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上新建項(xiàng)目的供給量。所謂的房屋緊缺其實(shí)都是炒作出來的，根據(jù)我的觀察，目前全國各地市場(chǎng)上的房屋供給量，完全能夠滿足消費(fèi)者的需求。

在房?jī)r(jià)上漲中，地價(jià)在里面占有了極大的比重。在一線城市、二線城市，地價(jià)甚至占到了房?jī)r(jià)的90％。根據(jù)我的認(rèn)識(shí)，一套房子的售價(jià)是15000／平方米，期中造價(jià)占到1500／平方米，剩下的都是地價(jià)，它由各種暴利、賄賂和政府稅費(fèi)構(gòu)成。其實(shí)在這里面政府和開發(fā)商都是炒地皮的，因?yàn)樗麄儾皇莿趧?dòng)者，地方政府把地征來轉(zhuǎn)手就賣了，開發(fā)商經(jīng)過一個(gè)周期開發(fā)，只是提供了一些資金和管理。對(duì)土地投機(jī)的放任，實(shí)際上是由政府開始的，然后到開發(fā)商，再到各個(gè)房屋投機(jī)者，他們的本質(zhì)其實(shí)都是在變相的炒地皮。

房?jī)r(jià)將在年底出現(xiàn)明顯回調(diào)

判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫有很多指標(biāo)，例如房?jī)r(jià)一家庭收入比、房?jī)r(jià)租金比、房屋空置率等。我認(rèn)為房?jī)r(jià)中地價(jià)所占比例，就是一個(gè)非常直觀的指標(biāo)。所謂房?jī)r(jià)中的地價(jià)部分，就是房?jī)r(jià)扣除施工造價(jià)之后的余額。一般而言，施工成本在房?jī)r(jià)中所占的比例低于50％，或者說地價(jià)在房?jī)r(jià)中的比重超過了50％，就可以認(rèn)定出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。現(xiàn)在在我們的一些一線城市，地價(jià)甚至占到了房屋銷售價(jià)格90％以上，可以說已經(jīng)出現(xiàn)了極度嚴(yán)重的泡沫。如果商品房的建造價(jià)格連售價(jià)的1/10都不到，可以肯定這是極度的暴利，也是極度的泡沫，目前很多人擔(dān)心“地王”對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生推動(dòng)，我認(rèn)為“地王”對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)是暫時(shí)的，目前金融、貨幣政策是影響房?jī)r(jià)不正常上漲的關(guān)鍵因素。一旦信貸收縮，那些拿到“地王”土地的房地產(chǎn)公司將成為“裸奔”的笑話。

現(xiàn)在有些專家不承認(rèn)房?jī)r(jià)中存在泡沫，他們認(rèn)為土地是不可再生的資源，很稀缺，所以地價(jià)、房?jī)r(jià)才會(huì)越來越高。我不這樣認(rèn)為，現(xiàn)在土地的供給是設(shè)有問題的，不存在所謂的土地短缺。例如北京市政府就儲(chǔ)備了幾千公頃的住房建設(shè)用地，只要向外擴(kuò)張，還有很多地。東京的GDP產(chǎn)出大約是上海的10倍，土地面積是上海的1/3，按理說其地價(jià)和房?jī)r(jià)應(yīng)該為我國上海市的30倍，但是目前上海市的中心區(qū)如陸家嘴的地價(jià)、房?jī)r(jià)已經(jīng)超過了東京中心5區(qū)價(jià)格水平，說明泡沫有多么嚴(yán)重。即使在東京這個(gè)全球最富裕、寸土寸金的城市，地價(jià)在1991年的時(shí)候，曾經(jīng)超過了全美國的地價(jià)。當(dāng)時(shí)的理由就是土地具有稀缺性，在政府?dāng)U張性財(cái)政政策和寬松貨幣政策的刺激下，整個(gè)東京的地價(jià)在很高的基礎(chǔ)上又上漲了3倍左右。當(dāng)然最終還是崩盤了，東京的地價(jià)持續(xù)了20年的回落狀態(tài)。可見，地價(jià)上漲不是一個(gè)必然現(xiàn)象，更多的情況是政府政策、人為推動(dòng)的。

關(guān)于房?jī)r(jià)什么時(shí)候出現(xiàn)拐點(diǎn)，我認(rèn)為房?jī)r(jià)將于今年年底回落并深度下行。做出這一預(yù)測(cè)的原因有三：一是信貸微調(diào)和收緊二套房政策對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)打擊非常大；三是中國經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期不景氣的局面難以改善，二是全國城市房地產(chǎn)供過于求的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。

至于明年年初房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)出現(xiàn)反彈，一定程度上會(huì)受到銀行信貸政策的影響。如果政府為保2010年的增長(zhǎng)而再次大規(guī)模放貸，誘發(fā)明顯的通貨膨脹，不排除回落的房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈的可能，但較之2009年將明顯減緩：在貨幣擴(kuò)張空間出盡之后，房?jī)r(jià)將持續(xù)2009年底的回落走勢(shì)而深幅長(zhǎng)期調(diào)整。

面對(duì)高房?jī)r(jià)的理性消費(fèi)心理

面對(duì)史無前例的高房?jī)r(jià)，消費(fèi)者應(yīng)該理性面對(duì)。目前在北京市的月租金和售價(jià)相比，有的達(dá)到了1/800，而國際水平一般在1/100左右，所以無論從哪個(gè)層面看，目前租房比買房便宜。在北京，如果你把一套房子買下來，除去一大筆首付，剩下的每個(gè)月的月供至少是租金的兩倍：但是同樣的房子，如果你一直租下來住上幾十年，你自然得到了房屋的全部使用價(jià)值，實(shí)際上是賺了。現(xiàn)在房子的供應(yīng)是很充足的，不是由于結(jié)婚、小孩讀書等必須的購買，就先不要買房；必須要住的話，也要優(yōu)先選擇租房而非買房。在一些城市，如果規(guī)模足夠大，我認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房也是個(gè)比較好的選擇。

根據(jù)調(diào)查，在現(xiàn)在房?jī)r(jià)持續(xù)高升的情況下還是有一部分消費(fèi)者寧愿買房也不租房，您怎樣看待這種“追漲”心態(tài)呢?我認(rèn)為這是一種本能，是人逐利的本性決定的，他們買房的根本原因就是想要等著房子升值。人在心理學(xué)上有一個(gè)巨大的缺陷，就是容易受到“羊群效應(yīng)”驅(qū)使。大家都去追逐某一東西的時(shí)候，理性的人倒像瘋子了，其實(shí)“追漲”是種不理性的心態(tài)。如果現(xiàn)在房?jī)r(jià)在跌，買了房子是有損失的，他們肯定不會(huì)再這樣想。拿2008年來看，很多人都會(huì)選擇觀望的態(tài)度，就因?yàn)樘叶寂沦I回來的房子轉(zhuǎn)眼就縮水了，所以二手房的成交量是非常少的。

是什么原因?qū)е孪M(fèi)者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)居高不下?因?yàn)槿藗兊倪m應(yīng)性預(yù)期，就是根據(jù)過去來推導(dǎo)未來。如果所有消費(fèi)者都選樣看待未來的房?jī)r(jià)，那么大家都去買，房?jī)r(jià)肯定會(huì)一直保持這種上漲的態(tài)勢(shì)；反之如果太家買了房子都拋掉的話，房?jī)r(jià)就會(huì)降下來，就像股票一樣。

所以，希望消費(fèi)者看到房?jī)r(jià)上漲時(shí)一定不要盲從，因?yàn)檫@個(gè)房?jī)r(jià)漲肯定是要落的。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為房?jī)r(jià)還是要漲，但消費(fèi)者還是應(yīng)該多把投資放到家庭醫(yī)療保險(xiǎn)、孩子教育上去。而且像現(xiàn)在北京富余的空房很多，囤房現(xiàn)象也很嚴(yán)重，早晚要大跌下去，所以目前消費(fèi)者最好還是不要買房，能租房盡量租房。

解決高房?jī)r(jià)問題需要政府政策轉(zhuǎn)變

解決房?jī)r(jià)問題還是要從政府著手。目前，政府實(shí)際上是推高房?jī)r(jià)的主要力量，這主要是由于地方政府的利益機(jī)制和中央政府的保增長(zhǎng)。從這個(gè)意義上說，降低房?jī)r(jià)、解決高房?jī)r(jià)問題主要還是要依靠政府。從實(shí)際的效果看，目前擴(kuò)張性貨幣政策已經(jīng)失去了操作空間。事實(shí)證明，大規(guī)模的信貸資金投放并沒有效地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際增長(zhǎng)，反而由于投機(jī)資金泛濫，使得政府債務(wù)和信貸資金風(fēng)險(xiǎn)大大增強(qiáng)，金融風(fēng)險(xiǎn)的危險(xiǎn)加劇。要解決高房?jī)r(jià)問題，需要政府對(duì)現(xiàn)有政策做大幅度調(diào)整。例如，應(yīng)該允許農(nóng)村的房屋跟城市一樣，擴(kuò)大化，政府要做好城市規(guī)劃，多提供經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)棚戶區(qū)的改造。

作為平抑房?jī)r(jià)的重要工具，經(jīng)濟(jì)適用房面主要面向中低收入家庭。由于近期經(jīng)濟(jì)適用房地價(jià)過高，而且多放在偏遠(yuǎn)地段，經(jīng)濟(jì)適用房在解決住房民生方面的作用日益式微。廉租房的享用者條件就更苛刻了。例如在北京市，申請(qǐng)人必須符合以下條件：申請(qǐng)家庭是上年人均月收入連續(xù)一年低于580元，被拆遷，有特殊病。重殘人員，有60歲(含)以上人員，居住市政府確定的解危排險(xiǎn)范圍內(nèi)房屋。因此，經(jīng)濟(jì)適用房成了杯水車薪，更由于分配中的腐敗問題，成了公眾討伐的對(duì)象。一些別有用心的專家和媒體甚至力主取消經(jīng)濟(jì)適用房。這是一種混淆黑白、顛倒是非的陰謀。

從長(zhǎng)期看，高房?jī)r(jià)的道路在中國，絕對(duì)是走不通的。解決中國城市的高房?jī)r(jià)問題，我認(rèn)為應(yīng)著力實(shí)施以下思路和措施：一是改革土地制度，杜絕地方政府通過土地交易的牟利機(jī)制，迫使政府退出房地產(chǎn)利益鏈；二是推進(jìn)多元化的住房開發(fā)建設(shè)模式，使廣大人民群眾能夠通過購房、自建房、租房等多種形式，做到“居者有其屋”；三是促使政府大力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房；四是逐步解決小產(chǎn)權(quán)房的歷史遺留問題，實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的合法化；五是嚴(yán)控住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，防止信貸過度投放推高房?jī)r(jià)；六是積極推進(jìn)物業(yè)稅制度建設(shè)，發(fā)揮其對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)作用。