ＲＥＩＴｓ在中國發展的模式探討

摘要：2007年初，國內有關REITs的消息更是頻頻傳出。根據目前中國的實際情況，可以先通過成立私募房地產投資信托把商業模式建立起來，等到私募信托發展到一定規模的時候通過推動相關立法尋求稅收上的優惠，完善相關政策法規，然后再把私募信托上市轉化為公募信托或者發起設立新的公募信托。

關鍵詞：REITs；中國；模式

中圖分類號：F830.5文獻標志碼：Ａ文章編號：1673－291Ｘ（2009）10－0049－02

一、房地產投資信托基金概述

房地產投資信托基金(簡稱REITs)，是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者資金，由專門的投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。

二、國外房地產投資信托的主要模式

1.公司型和契約型REITs

契約型房地產投資信托基金，是指在信托人與受托人締結以房地產投資為標準的信托契約的基礎上，將該契約的受益權加以分割，使投資人取得表示這種權利的受益憑證。

2.封閉型和開放型REITs

封閉型房地產投資信托基金被限制發行量，不得任意發行新的股份，它一般在股票交易所上市，若不想持有該股票，可以在市場上賣掉；相反，開放型房地產投資信托基金可以隨時為投資于新的不動產增加資金而發行新的股份，投資者可以隨時買入，不愿意持有可以再贖回。

3.私募和公募REITs

私募REITs是指以非公開方式向特定投資者募集REITS資金并以房地產為投資對象的投資信托。在這種條件下，REITs發起人通過電話、信函、面談等方式，直接向一些機構投資者或富裕個人推銷REITS單位并募集REITS資金。

三、中國REITs的模式選擇及依據分析

根據目前中國的實際情況，可以先通過成立私募房地產投資信托把商業模式建立起來，等到私募信托發展到一定規模的時候通過推動相關立法尋求稅收上的優惠，完善相關政策法規，然后再把私募信托上市轉化為公募信托或者發起設立新的公募信托。今天的房地產開發公司將會逐漸走向分化，有的能夠發展成為專業的房地產投資管理機構，有的則會繼續開發成為房地產投資管理機構的商業合作伙伴，也有的會二者兼備但是投資和開發功能相對獨立。

在契約型還是公司型的選擇問題上，按照中國目前的情況，成立契約型基金可以規避中國現行的《公司法》和《稅法》的管制，如果采用公司型REITS，由于沒有相關的稅收法律作為必要的支持，利潤必須稅后分配從而會極大程度地影響收益水平。由于中國市場經濟遠遠沒有完善，公司治理水平根本不可能達到發達國家水平。由于信息不對稱，公司經理人往往會作出逆向選擇，即為了自己的利益而不選擇能為股東創造更大價值的投資方式，從而損害股東的權益；再加上根據中國目前的法律設立的證券投資基金不管是開放式還是封閉式都是契約型，這為中國發展REITs提供豐富的運作經驗。為了更好地保障投資者的權益，從長遠來看，應該選擇公司型，并且像美國的REITs基金一樣可以上市流通。從立法角度來說，可以專門對房地產投資信托基金進行立法，以規范整個行業，保護投資者的合法權益。在目前階段，成立房地產投資信托基金應采用契約型。

在開放式還是封閉式的問題上，從美國REITS發展的經驗來講，開放式REITs比封閉式REITS有更多的優勢。但開放式REITs要求具備規模較大、較為成熟的房地產市場。為減少風險、擴大投資領域，開放式REITs不僅必須投資分散，而且還必須充分利用現有的發達的房地產市場和投資工具。而且開放式REITs規模是不確定的，其金額可能會非常大，在這種情況下，要求房地產資產市場必須有足夠的容量，不至于因為基金的增大導致無對象可投。而中國房地產投資對象還不是十分巨大，再加上中國目前還沒有具備跨地區進行房地產投資的能力基金管理公司或者信托公司。況且在房地產投資信托發展初級階段，基金管理者沒有太多的經驗可以借鑒，顯然都不適宜于滿足開放式基金的發展。再加上中國的資本市場不夠規范，基金管理者往往不能及時、真實地披露信息，因此可以說在中國發展開放式REITs的條件并不成熟。中國如果要發展REITS應先發展封閉式的REITS。

從商業模式上說，房地產投資信托將把募集到的資金主要用于購買現成的物業，然后委托專業的物業銷售和管理公司經營這些物業并收取租金，最后再把收上來的租金以投資回報的形式返還給投資信托的投資人。不同的房地產投資信托會有不同的投資范圍和投資理念。房地產投資信托在選擇投資目標的時候考慮問題的唯一出發點應該是未來現金流的數量和質量，是投資信托全體股東的投資回報，而不應該是關聯房地產開發項目的銷售和關聯房地產開發公司的回報。在中國，這里面會有一定的道德風險。如果房地產開發商同時具有房地產投資信托的功能，一定會有短視的房地產開發商地把房地產投資信托看做自己房地產開發業務變現和解套的工具。如果開始的幾家混業經營的房地產投資信托這么做了，那么它們很有可能會因為敗壞了房地產投資信托的聲譽而斷送了這個行業。因此，從避免利益沖突的角度，在剛開始的一段時間內只能允許房地產投資信托購買非關聯物業。我們在發展房地產投資信托時也應注意房地產投資信托的發展要規范運作，真正做到“受人之托，代人理財”的信托原則，避免陷入以前某些金融市場不規范運作的困境。規范運作的一個重要方面就是嚴格執行利潤分派，使得投資者的利益能夠得到充分的保障，并防止房地產投資信托濫用經營收益，避免其過度膨脹，對市場產生負面影響。同時要積極尋求國家政策支持，為設立房地產投資信托以及保障其自由交易，提高其流動性和價值，掃除政策障礙。

四、結語

REITs在中國作為一種嶄新的融資手段，必定會遇到其他的難題。只要通過企業、社會、和政府三方面的配合，必定能夠推動REITs在中國的發展。

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[責任編輯陳麗敏]