安邦行業數據信息

大型房企二線城市新增土地儲備占比近50%

2009年以來，大型房地產企業新增土地儲備逐月放量，不約而同地，二線城市成為這些大型房企重點布局的區域。據最新初步統計，大型房企在二線城市的新增土地儲備占比已經接近50%，達到歷史最高值。有研究機構統計顯示，2009年一季度時，萬科、招商、保利、首創、富力等30家大型房企僅在1月和2月新增5幅土地儲備，新增土地儲備建筑面積約218萬平方米，新增土地儲備金額僅14億元。進入4月以來，全國土地市場走出交易淡季，開始恢復活躍，大型房企新增土地儲備逐月攀升，2009年二季度時，還是這30家大型房企，新增土地儲備建筑面積1180萬平方米，環比增長441%，新增土地儲備金額約280.22億元，是一季度的20倍。在2009年前7個月，30家大型房企在二線城市新增土地儲備的建筑面積約為980萬平方米，占總新增土地儲備建筑面積的49%;在三、四線城市新增土地儲備占總土地儲備的29%;在一線城市新增土地儲備則占總量的22%。與2008年同期相比，大型房企拿地的速度有所回落。2009年前7個月，30家大型房企新增土地儲備建筑面積約2023萬平方米，新增土地儲備投資額約516億元，同比降幅超過34%。其中萬科1-7月份新增土地儲備面積同比減少1.37%，保利同比減少15.37%。

8月十大標桿房企銷量持續下滑趨勢

據相關市場測，8月十大標桿房企銷量持續了下滑的趨勢，總量為232萬平方米，環比上月下降7%。而八大主要城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、杭州)上月一手住宅成交量環比降17%。據悉，8月十大房企新增預售許可證46個(7月為27個)，新增供應量110萬平方米，環比增加22%。8月推盤量較大的開發商有萬科、保利、中海;推盤項目主要集中在廣州、成都、上海和北京。8月底，十家標桿房企已領預售證而未銷售的庫存面積總量達720萬平方米。業內人士分析，招商8月成交主要依靠剛剛面市的深圳瀾園，而其余多個項目面臨進入尾盤銷售，新增供應未能及時跟進。復地的成交主要來自一兩個大型項目，而可售量充足的上海地杰國際，錦繡華城等項目則銷售平平。萬科低迷則受累于分布項目較多的南方城市8月中端住宅普遍成交不佳。而富力等企業銷量增加主要得益于高端物業的銷售。富力在廣州的物業盈悅國際被一次性收購7整層樓面，出讓面積1.2萬平方米，折現3億。華潤銷量主要來自成都項目，成都銷量在所有監測城市內僅次于佛山居第二位，穩定的市場環境為華潤項目的銷量提供保障。綠城位于杭州及上海的項目依然暢銷，銷售仍以高端住宅為主。

9月上旬北京二手房網簽量激增64.23%

北京市房地產交易管理網網簽數據顯示，9月上旬北京市二手房住宅網簽總量突破萬套關口達到11102套，環比前月同期顯著攀升64.23%。與此同時，我愛我家的統計信息顯示，本月上旬的二手房交易均價為14761元/平方米，較上月同期再漲5.05%。我愛我家認為，剔除正常工作日天數的影響，9月上旬二手住宅網簽總量的大幅反彈主要與北京銀監局《關于規范存量房貸款業務有關問題的通知》的出臺有關。《通知》下發后，由于北京市各銀行對于政策條款的執行時間略有不同，其中部分銀行嚴格參照《通知》中9月1日的時間節點辦理二手房相關業務，這就導致部分購房者因網簽合同不符合貸款要求而進行退改簽;而另外一部分銀行則因暫無細則出臺，貸款面簽時政策執行出現了相應延后，從而造成了部分購房者的集中簽約，但毫無疑問，上述兩種方式最終都在一定程度上助推了二手住宅網簽總量的非正常漲勢。

沈秋季房交會成交63.44億，創歷屆之最

9月19日，歷時5天的沈陽2009秋季房地產展示交易會落幕。展會實現房屋成交面積162.04萬平方米，成交額63.44億元，成交金額創歷屆房交會之最。其中，商品住宅成交面積105.59萬平方米、成交額45.73億元;存量住宅成交面積56.45萬平方米、成交額17.71億元。至此，沈陽市今年商品房銷售面積突破千萬大關，達到1015萬平方米，實現銷售額410億元，創下歷史同期新高，比去年前三季度分別增長2.17%和10.36%。

9月上半月廣州商品住宅市場總體成交走勢

2009年9月1日-15日，廣州市十區二市共簽約成交住宅3037套，成交面積35.31萬平方米，約為7月份一半的成交量。全月商品住宅成交金額達到35.14億元，整體成交均價為9953元/平方米。住宅成交面積集中在中心城區的白云、天河、海珠與近郊區域的番禺、花都、增城等六個區域，主要是受新上市面積分布的影響。住宅成交金額集中在中心城區的白云、天河、海珠三個區域，超過50%商品住宅成交金額集中在上述三個區域。成交均價最高的為天河區，越秀、荔灣、海珠、蘿崗、白云的成交價格均在萬元之上。增城的成交價格為各區中最低。2009年9月，市場已經進入了傳統的“金九銀十”銷售旺季，市場上供應量開始增多，商品住宅可售面積明顯回升。2009年1月1日，廣州市住宅可售套數為79591套，可售面積約為898.85萬㎡。截至9月15日，廣州市住宅可售套數為50635套，可售面積為622.67萬㎡，與1月相比，分別下降了36.38%和30.73%。

2000億保險資金即將入市支撐商業地產回暖

從8月6日到9月10日，短短1個多月的時間，平安信托分別與金地、綠城簽署了共計250億的合作投資房地產的協議，一時間，保險資金借道信托“潛伏”房地產投資領域成為人們的新鮮談資。據《華夏時報》統計，目前超過10家大型保險公司通過特批形式直接購買或間接投資商業地產，大都是以經營性物業為主，打投資房地產的“擦邊球”。不過，將于今年10月1日實施的新《保險法》明確規定允許保險資金投資不動產，將會使其離“陽光化”的日子越來越近了。9月15日，參與修訂新《保險法》的中央財經大學保險學院院長郝演蘇表示:“可以投資不動產的保險資金量估計在5%-8%之間，據此粗略統計，資金量至少近2000億。”保監會主席助理兼新聞發言人袁力曾表示，保險公司在投資不動產的試點初期，暫時不能直接參與房地產開發，只能購買辦公用房、投資廉租房、養老實體和商業物業等。但分析人士指出，事實上，保險公司投資不動產早已是“公開”的秘密，2006年起，保險公司以“辦公自用”名義搶奪核心商務區商用物業的步伐明顯加快。而據相關統計，從2006年到2009年5月，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米。上述分析人士表示，2000億的天量保險資金一旦開閘涌入商業地產市場，保險公司一方面會根據市場價格波動，繼續投資購買寫字樓等商業地產，拉動商業地產的市場需求，另一方面，保險公司旗下的投資控股公司也將與房地產開發企業進行投資開發項目的合作，這都有利于促進商業地產的整體回暖。

9月濟南土地市場競爭依然將十分激烈

據悉，8月份濟南共有29塊土地成交，其中居住用地19塊，創單月成交量最高。據了解，濟南這批成交的土地大部分為7月進入市場。數據顯示，7月份濟南單月供應土地31塊，總面積229.56萬平方米，是2008年以來單月供應量創新高的一個月，31塊土地中有28塊為居住和商服用地。業內人士認為，自今年上半年以來，全國樓市普遍回暖，土地市場也逐漸火爆，開發企業回籠資金加速，充裕的資金使得開發商購地意愿增強。與此同時，上半年的樓市旺銷已經消化掉大部分存量房屋，土地是限制開發企業后續開發的主要因素。同時，濟南土地部門的招、拍、掛信息還顯示，8月份濟南土地市場又有17塊居住、商服用地進入市場，土地供應面積達41.8萬平方米，雖然與7月份相比，8月份濟南國土部門推地節奏有所放緩，但仍高于本年度其他月份。而基于對濟南樓市下半年保持穩定成交的判斷，9月濟南土地市場競爭依然將十分激烈。

陶冬預計明年上半年樓市可能迎來新一輪調整

中國房地產市場近月出現了量跌價升的“滯脹”。有人將銷售量下跌，歸咎為房價過度炒高后，購房人入市變得審慎，甚至認為房市已經見頂。陶冬認為，房市和股市之間，熱錢有相當大的互通性，投資情緒也相互感染。A股8月份出現的調整，的確對買房人的入市時機有影響，資金有觀望的傾向。但導致目前“滯脹”的最大原因，筆者認為是一手市場新盤推出的驟減。筆者測算目前的庫存大約相當于4-5個月的銷售量，開發商在推盤上變得審慎，在定價上變得更進取，是“滯脹”的根本原因。房市供應受到建筑周期、庫存周期的制約，短期政策運作空間較小。供應有限，是筆者看好今年最后四個月房價的第一個原因。下半年，用家需求下降，投資需求上升。目前中國流動性泛濫，資金缺少出路，政府無意真心收緊銀根，是筆者看好短期房價的第二個理由。近來許多樓盤在星夜趕工。地方政府對囤地的開發商開出高額罰單，以盡快增加供應。這個趨勢帶出以下兩個市場含意:首先，房地產建設活動可能比想象的更活躍，由此而生的對建筑材料的需求，可能比預期的更大。其次，這似乎孕育著新一輪供需失衡。當明年上半年大量新盤預售涌出來時，也許就揭開了房市調整的大幕。

1-8月成渝房市成交量保持正增長

6-8月的樓市，中西部城市成交量相對穩定，重慶、成都保持了成交量的正增長。通過對70個片區的分類分析，城南大源組團、城西外光華由于多屬于新興發展區，2007年大量地塊積壓，且高價地較為集中，可供應量巨大，均未面市等原因成為高存量、低銷量片區。1-8月成都住宅成交量910萬平米，保持了平穩的增長勢頭，房屋存量消化周期僅5.4個月。隨著樓市的回升，土地市場呈現活躍跡象，供應加速。截至9月4日，成都市區共成交13宗住宅類土地，平均樓面地價約為2069元/平米，再加上后期開發成本及合理靜態利潤10%，測算出售價約為5576元/平米，與2009年1-8月市區住宅約5547元/平米的成交均價基本持平。

南京樓市迎來了“金九”的第一波熱潮

剛剛過去的周末，南京樓市迎來了“金九”的第一波熱潮。周末兩天市場相繼推出了1000多套新房源，多個樓盤的售樓處排起了長龍。據初步統計，這個周末南京共有10家樓盤推出新房源，從30平方米的小戶型公寓到200平方米的大戶型，分布在各個板塊的新房源總計超過了1000套。這是進入“金九”之后，市場推出新房源規模最大的一次。不少樓盤在開盤銷售的時候，都聘請了公證員進行搖號銷售。萬科金色里程由于購房者眾多，即便是搖號銷售也難以滿足登記客戶的需求。為此，開發商不得不臨時加推了兩棟房源。金色里程遮掩多日的價格也正式公布，71平方米和105平方米的兩種主力戶型，銷售價格在10000元/平方米到11000元/平方米之間。南京樓市此次開發商的扎堆開盤，并沒有像預想中的那樣造成“撞車”，各大新推房源的售樓處仍舊是人山人海。業內人士分析認為，最近兩周來，由于新上市的房源量十分有限，因此需求得以集中釋放。此外，盡管樓市進入了敏感時期，但是基本面的強行勢態短期內仍然不會改變。

庫存量首次回升可能逐漸逆轉樓市供求關系

據媒體報道，全國商品房空置面積指數在連降7個月之后，8月首次出現了回升，新房入市節奏加快;樓市投資剛見端倪，庫存量卻已經出現回升。據中國不動產研究中心近日發布的最新報告顯示，8月北京期房庫存量首次出現了上升，達到了7.24萬套，環比微漲4.6%。“由于政策層面出現微調，開發商對后市走向難以把控，加快了推盤力度，同時，為了迎接傳統旺季‘金九銀十’的到來，開發商希望能夠促進項目銷售，因此，8月份的新增供應大幅放量。”亞豪機構市場總監郭毅指出。此前，國家統計局發布的數據顯示，8月全國房屋新開工面積達6.31億平方米，同比下降5.9%，但相比前7個月降幅收窄了3.2個百分點，較7月環比更是增長14%。分析人士指出，8月份新開工增長是反季節的，2000-2008年，8月新開工面積環比都是下降的。這反映了房地產企業普遍積極回補庫存、加大新開工的行業狀態。針對目前市面上“供應量減少造成成交量縮減”的說法，郭毅認為，8月份還有不少庫存需要消化，目前的可售期房房源仍然在7萬套以上，8月期房庫存量首次回升顯示了市場供求形勢發生了變化。而根據北京市房地產交易管理網的數據顯示，9月上半月商品房總成交量相比8月同期下降幅度高達14.99%，而商品房的成交均價則出現了今年以來的首次微調，下降了1.37%。另最新數據顯示，9月份第二周，北京、上海和廣州成交量環比均出現再次回落，深圳新房成交量也繼續低位震蕩。

廣州房管局就限價房問題展開大規模調研

在9月20日的拍地會上，廣州市房管局副局長黃文波透露了下半年的一系列計劃。黃文波表示，廣州今年2.5平方公里的供地計劃將不會改變，到目前為止還沒有調整計劃。查看資料可知，廣州今年從5月份開始拍地，已經拍出13塊用地，總計用地面積551791.55平方米，建筑面積919871.035平方米。接下來還有約200萬平方米的土地供應量。黃文波就接下來供應的土地分布情況表示，大學城還會有一部分，商業地產中珠江新城最多還有一兩塊。廣州市房管局最近主要研究的是亞運新村的善后處理計劃，包括運動員村、教練村和記者村將向社會公開出讓。此外，他還透露，房管局將對限價房做一次大規模的社會調研，包括是否需要限價房以及限價房需求群體的構成情況。

深圳樓市可能逐步調整到價跌量漲的回升通道

在9月份已經過去的19個交易日里，深圳新房成交仍舊維持在每天近100套左右的低水平，最高時候的日銷量也不足今年上半年銷售旺季時的一半，最低的時候，羅湖、福田、鹽田等區域一天的成交量僅為三兩套。這種成交數據甚至比今年以來最為低迷的8月份還要低迷。近期深圳市規劃和國土資源委員會發布的《2009年1-8月深圳房地產市場分析報告》顯示，1-8月，深圳新建商品住宅銷售規模以及價格均同比增幅較大，但進入二季度總體呈現環比“量跌價升”的態勢。其中8月份深圳商品住宅成交面積回落至36.1萬平方米，較前7個月平均水平大降近5成。進入9月份，深圳樓市下跌趨勢并沒有改變。根據深圳房地產信息網以及中國房地產指數研究院的數據，截至9月19日，深圳樓市新房成交量日成交面積比8月份還要低。按照上述數據估算，如果這種狀況繼續下去，9月份深圳樓市新房成交面積將比8月份還要低20%左右。被房地產開放商期待的樓市“金九”基本上不可能會出現。與成交量持續低迷相伴隨的是，深圳樓市的新房成交價繼續創出新高。數據顯示，自2月以來，深圳房價已經連續出現6個月上漲，8月份上漲幅度更是高達32.17%，達到歷史罕見的19368元/平方米。進入9月份房價仍維持在高位。截至9月19日，深圳樓市有6個交易日的日均成交價超過每平方米2萬元，其中9月19日這一天成交均價達到每平方米22323元，為9月份最高單日成交均價。近期房價的快速增長以及投資需求的出現對市場上的自主需求產生了擠壓，抑制了大量普通需求的釋放，所以導致新房成交下降。深圳樓市已經低位調整了近兩個月，進入到9月以后，價格下調的樓盤比例開始增多，而價格上調的樓盤數量正逐漸減少，隨著豪宅熱銷的勢頭過去，深圳樓市有可能從目前價高量低的階段，逐步調整到價跌量漲的回升通道。

房地產信托規模逆市下降

面對房地產行業的現狀，信托公司采取了審慎的態度，正在有節奏地控制投資于房地產領域的資金。當今年上半年銀行貸款放出巨量之后，下半年銀行貸款不會很寬松已經成為了市場各方的共識。事實上，8月銀行貸款也的確比上半年特別是7月份減少了不少，此時正應該是市場對信托資金需求最旺盛的時候，但數據卻不支持這個常規的判斷。統計顯示，8月集合資金信托產品發行下降，共有22家信托公司發行44款新品。參與的信托公司家數同比、環比分別下降45.46%、12.00%，新發數量的同比、環比分別下降38.33%、21.43%。與此同時，成立的集合資金信托產品也出現下降，8月共有28家信托公司成立58款集合資金信托產品，同比減少4.92%，環比減少42.57%。數據顯示，8月集合資金信托產品發行數量減少主要集中在房地產和工商企業領域，分別僅發行8款、9款，較上月減少42.86%、30.77%。而受益于政府加強基礎設施建設以提振經濟的政策指導，今年以來基礎設施類信托產品發行大幅提升，8月發行10款，環比增長42.86%，為全月發行數量惟一增長的產品類型。這樣的數據所揭示出的事實是:8月集合資金信托產品發行下降的原因是投資于房地產領域的信托資金正在減少。

央企合謀地方政府一起“燒包”房地產

作為一攬子經濟刺激計劃的受益者，央企揮舞著支票四處拿地的鏡頭為其賺足了眼球;與此同時，一些地方政府則從中嗅出了商機，他們也四處出擊，開始了一場央企爭奪戰。最新的一個例子是，安徽合肥市日前在京舉辦一場老城區改造項目推介會，吸引到了多達61家央企，幾乎占到現有央企總數135家的近一半。該市主要官員以“只要你愿意來”這樣的語氣，盛邀這些企業前往合肥投資。央企與地方政府的合作似乎一拍即合。上述北京房地產投資公司人士表示，“這些央企受益于國家投資計劃，擁有充裕的資金，而這些資金在尋求規避通貨膨脹風險的出口時，房地產成為最好的選擇。從地方上來看，中央投資連續下發四批后，地方對于后續項目的資金支持已經非常困難，項目的建設資金缺口也比較大。地方政府希望通過與央企的合作，來得到資金的支持。”而另一方面，央企則期冀背靠更多的地方資源來壯大自己，并使自己在2010年繼續留在80到100家央企名單中。中國城市建設控股集團副總裁葛津直言:“經過金融危機后，國家把很大一塊資源都給了央企，從融資角度來講，央企在資金方面是有優勢的。央企要想完成國資委布置的利潤目標，在傳統行業是很難突破的，而房地產恰恰可以成為利潤增長的支撐。”