企業(yè)價值評估中的不動產評估存在的問題

前言:中國資產評估協會在《資產評估準則——不動產》中提出了企業(yè)價值評估中的不動產評估[1]，并把不動產評估分為單獨的不動產評估和企業(yè)價值評估中的不動產評估。無論企業(yè)價值評估中的不動產評估，還是關于上述不動產評估的分類，在國內外還是首次提出。企業(yè)價值評估中的不動產評估這一概念的提出，應該考慮以下兩個方面的因素:一是不動產是企業(yè)資產的一部分，這是企業(yè)價值評估中的不動產評估與單獨的不動產評估的根本區(qū)別;二是不動產評估是企業(yè)價值評估的一部分，這反映了不動產的價值影響因素要考慮企業(yè)對不動產的各種約束，而且，不動產評估只是企業(yè)價值評估這個項目的子項目。

企業(yè)價值評估中的不動產評估作為一個新的概念，無論在法律法規(guī)方面，還是在理論認識上，或是在實踐操作中都存在各種問題。本文闡述了企業(yè)價值評估中的不動產評估存在的問題，這些問題可能早已存在，零零散散地分布在評估行業(yè)及其他行業(yè)中，但是這些問題都與企業(yè)價值評估中的不動產評估有關。

一、土地使用權的轉讓存在法律法規(guī)方面的限制

《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》規(guī)定:投資性房地產包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。其中，持有土地使用權并準備增值后轉讓，存在法律法規(guī)方面的限制。根據《城市房地產管理法》和《城市房地產開發(fā)經營管理條例》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途和動工開發(fā)期限開發(fā)土地。而且對于閑置一年的土地，征收20%土地閑置費，滿兩年未開發(fā)的土地，可由政府無償收回。當轉讓土地使用權時，必須是支付了全部的土地使用權出讓金，獲得了土地使用權證書，并且按照合同的約定進行了投資開發(fā)，其中，屬于房屋建筑類的開發(fā)需要完成開發(fā)的25%以上。對于土地使用權出讓合同規(guī)定了按土地用途和動工開發(fā)期限開發(fā)土地的，是沒有辦法將持有的土地使用權轉讓出去的，因為未經開發(fā)的土地使用權不能轉讓。一般情況下，先是對持有的土地使用權按規(guī)定的用途和期限進行開發(fā)，然后再進行轉讓，如果是這樣，那就不能簡單地稱為“持有并準備增值后轉讓的土地使用權”，而應該改稱為“持有并經過開發(fā)后轉讓的土地使用權”。只有在準則中說得更清楚，才能在實務中更好地避免違反規(guī)定的土地使用權轉讓的事情發(fā)生。

二、對評估值的價值屬性認識不清

在土地使用權評估過程中，可以根據評估目的靈活應用三種基本評估方法對土地使用權進行評估，無論根據何種評估目的，評估值都應該是基于交易假設的公允價值[2]。然而某些概念看起來仍然令人混淆。比如在土地使用權的抵押價值評估中，有評估師認為評估值應該等于公允價值乘以一定的折扣率。以這種思路得到的評估值可能是正確的，然而，上述思路否認了“抵押價值是公允價值”這一命題。根據評估理論[2]的闡述:無論是市場價值還是非市場價值，只要是評估產生的合理價值，都是公允價值。公允價值是一個宏觀的概念，換句話說，抵押價值也屬于公允價值。所以實踐中的做法盡管其評估值正確，可是對評估值的理解是錯誤的。正確的理解是:只要評估主體按照國家法律法規(guī)和評估準則，遵守評估原則，依照相關程序選擇科學方法，得出的評估值都是公允價值。

三、對是否滿足交易假設存在困惑

資產評估都是以交易假設為基礎的，作為土地使用權的抵押價值評估，如果也滿足交易假設，則以抵押為評估目的的土地使用權的評估值似乎應該等于以轉讓為評估目的的評估值，而事實上，兩者并不相等，抵押價值要明顯小于轉讓價值。那么問題出在哪里呢?就出在:抵押資產的交易假設考慮的可能交易是發(fā)生在未來時點。因為未來資產價值變化的風險性，貸款機構不得不壓低資產的轉讓價值。抵押價值低于轉讓價值，通過三種基本評估方法有三種操作路徑:

1.市場途徑:直接用轉讓價值乘以一定的折扣率。

2.收益途徑:用更高的折現率來計算抵押價值。

3.成本途徑:用轉讓價值減去由于風險追蹤產生的成本。

因此，評估值總是以交易假設為基礎，但是交易假設的時點可能不同，可以是當前時點，也可以是未來時點。

四、混淆資產重置與資產的歷史取得方式

資產的歷史取得方式與評估值的大小之間沒有必然的聯系，但是有評估師認為，它們是有聯系的。比如在無償劃撥的土地使用權的評估中，因為土地使用權由人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后被無償交付使用，所以有的評估師提出，在用成本法評估時，評估值不應該包含土地出讓金。他們認為，在成本法中，土地的評估值一般等于土地取得成本、土地開發(fā)成本、資本成本、土地增值額、稅收等各項成本之和，如果土地取得成本為零，那么評估值中自然不包含土地出讓金。本文認為，這種觀點一方面是因為對重置成本的理解不夠深入，另一方面是因為對我國傳統評估實踐中所使用方法的慣性依賴。在國有企業(yè)改制上市中，評估實踐由于各種原因，廣泛使用成本加和法，而在市場經濟逐漸形成的今天，部分評估師依然僵化地使用這種評估方法，以致于淡化了成本法中的“重置成本”概念。正確的做法是，無論土地使用權過去如何取得，都按評估基準點重新設置該資產的代價來考慮取得成本、開發(fā)成本、資本成本等內容。

五、很難獨立評估投資性房地產中部分資產的市場價值

根據《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十八條:“土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物和其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得出租。”因此，受讓的土地使用權是要經過一定的投資開發(fā)之后才可以出租的，一般在出租之前，就可能已經在土地上建造了可供出租的有特定功能的建筑物或構筑物。因為是土地使用權和建筑物或構筑物一起出租，租金的談判和收取一般也是考慮了兩者之和，而不會分別給出土地使用權和建筑物的價格，所以在投資性房地產的評估中，可能難以得到部分資產的市場價值。

六、評估缺乏獨立性

資產評估的獨立性包括兩層含義，一是資產評估機構在組織上獨立;二是資產評估機構及其評估人員在執(zhí)業(yè)過程中獨立。評估機構在組織上獨立是保證其在執(zhí)業(yè)過程中獨立的基礎，但是在以財務報告為目的的投資性房地產的評估中，由于業(yè)務興起時間不長，比較容易發(fā)生有關獨立性的問題。在上述業(yè)務中，經常要用到經過審計的企業(yè)財務報告。如果評估機構和會計師事務所同屬一個集團，那么會計師在審計過程中，可能會委托集團內部的資產評估機構對以公允價值計量的投資性房地產進行評估咨詢，由此會造成評估師在做評估項目時，會簡單套用財務報告中已經采用公允價值計量的賬面價值，或者依照會計師的愿望進行評估。因為資產評估機構缺乏獨立性，可能會使投資性房地產的評估值偏離特定評估基準日的公允價值。

七、多數上市公司不接受投資性房地產以公允價值進行后續(xù)計量

從2007年開始，上市公司必須按照新的會計準則編制財務報告，但是根據2008年所披露的2007年年報，關于投資性房地產，采用公允價值計量的公司并不多[3]。

數據顯示，公允價值變動損益對2007年上市公司的利潤影響相對有限，公允價值變動凈收益為68.73億元，占2007年利潤總額的0.51%[4](這里的公允價值變動所指的資產沒有包含可交易的金融資產，僅包括投資性房地產、非貨幣性交易產生的資產、并購行為產生的資產等)。由此可見，公允價值變動帶來的利潤只是2007年上市公司利潤總額的很少一部分，少到甚至可以忽略不計，因此，投資性房地產作為影響公允價值變動的因素之一，對2007年上市公司利潤的提升沒有起到明顯的作用。事實上，2007年是中國房地產市場價格飛速上漲的一年，而它對上市公司利潤的貢獻竟是如此之小，惟一的解釋就是:絕大多數上市公司沒有采用公允價值對投資性房地產進行后續(xù)計量。

產生上述現象的原因有三:一是新會計準則對投資性房地產的后續(xù)會計計量是否采用公允價值無強制規(guī)定;二是大多數會計師對資產評估價值增值的謹慎表現;三是房地產市場的非理性發(fā)展，會導致價值扭曲。

八、使上市公司股票價格產生更大的波動

雖然采用公允價值計量投資性房地產這一做法遭到上市公司的冷遇，但是這一觀察來自于新會計準則開始實施后的第一年，隨著評估工作和評估技術的完善，不排除有更多的上市公司采用公允價值來計量投資性房地產。如果是這樣，又會產生何種潛在的影響呢?那就是:會使上市公司的股票價格產生更大的波動。

企業(yè)價值評估不僅僅發(fā)生在企業(yè)上市、重組、并購等經濟活動中，而且經常發(fā)生在投資者的決策咨詢中，這些決策咨詢會以影響上市公司股票交易行為的方式進而影響企業(yè)的股票價格。當投資性房地產以公允價值計量時，它將以財務報告的方式向投資者傳達企業(yè)價值波動的信息，這種信息會直接影響股票價格的漲落。

當房地產市場價格持續(xù)上漲時，采用公允價值計量投資性房地產的企業(yè)，其股票價格可能會被推到一個過高的位置。造成這一結果的原因:一是租金收入的增加使得企業(yè)利潤增長，從而推高股價;二是投資性房地產價值的增加計入當期損益，增長了企業(yè)利潤，從而推高股價。而且它對股價的推動幅度可能遠遠大于租金收入增加的情形，這種沒有現金流入的房地產價值的增加放大了有現金流入的企業(yè)主營業(yè)務增長對股價上升造成的影響。在上述兩種原因中，后者的危害性更大，一方面是中小投資者容易被由于房地產市場波動帶來的企業(yè)利潤所蒙蔽，另一方面是投資性房地產價值可能會被內部人用作操縱企業(yè)利潤的工具，從而達到某種特殊的目的，這些目的包括:(1)企業(yè)為了得到再融資資格，可能會借投資性房地產價值評估人為增加企業(yè)利潤，進而推高股價。這樣的話，企業(yè)不但更容易獲得再融資資格，而且可以在一個很高的股價水平上獲得高額的融資。在實務中，企業(yè)的高管們不排除以利益輸送或其他手段引誘評估師對投資性房地產出具過高的評估值。(2)設計了股票期權激勵的企業(yè)，有可能在企業(yè)沒有明顯的現金流增加的情況下，借投資性房地產增加企業(yè)利潤并拉抬股價，從而給高管們輸送巨額的利益。

當房地產市場價格持續(xù)下跌時，以公允價值計量投資性房地產的企業(yè)，會因為租金收入的減少降低企業(yè)利潤，從而造成股價的下跌，而且下跌幅度會因為投資性房地產價值的減少被放大，尤其是當虛假的投資性房地產價值評估被揭露后，這種放大效應就更加明顯。此時，受害的不僅僅是投資者，還有企業(yè)的長遠發(fā)展動力。

企業(yè)價值評估中的不動產評估所存在的上述問題，歸根結底都是我國轉軌經濟的大環(huán)境帶來的，在轉軌經濟中，不但科學技術是舶來品，而且管理技術也是舶來品，資產評估業(yè)務也不例外。資產評估業(yè)務起源于歐美等發(fā)達國家，落地于各方面都不成熟的發(fā)展中國家，自然會有諸多的不適應，而這一切問題的基本解決，都要等到經濟大環(huán)境的進一步發(fā)展，首當其沖的，是法律環(huán)境的完善。

(作者單位:上海對外貿易學院)

參考文獻

[1] 中國資產評估協會.資產評估準則——不動產.

[2] 全國注冊資產評估師考試用書編寫組.資產評估.經濟科學出版社， 2009.

[3] 孫聞.投資性房地產公允價值評估受冷遇.證券時報， 2008.1.10

[4] 商文.證監(jiān)會:07年上市公司累計投資性收益占兩成.上海證券報， 2008.5.26