城市新區(qū)房地產(chǎn)市場研究

摘要:通過對南京市河西新城區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，得出以下結(jié)論:在經(jīng)濟(jì)過熱，國家宏觀調(diào)控失靈的背景下，河西地價(jià)、房價(jià)高位運(yùn)行，新城規(guī)劃利好助推房價(jià)，難以發(fā)揮應(yīng)有作用。對此，本文提出了一些意見，即政府應(yīng)該正視房地產(chǎn)市場存在的問題，通過改變市場供求和約束地方政府使房價(jià)恢復(fù)合理的水平;房地產(chǎn)開發(fā)商、媒體和金融機(jī)構(gòu)等組織應(yīng)著眼于長遠(yuǎn)利益，擔(dān)負(fù)起社會(huì)責(zé)任;購房者有必要認(rèn)清市場本質(zhì)，理性投資。

關(guān)鍵詞: 城市新區(qū);河西新城區(qū);房地產(chǎn)

隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性快速增長，中國城市化進(jìn)程進(jìn)入了一個(gè)非常關(guān)鍵的階段，各個(gè)大中型城市都試圖通過發(fā)展城市的副中心與衛(wèi)星城來滿足不斷增長的需求，其中，房地產(chǎn)的投資占據(jù)了一個(gè)極其重要的位置。南京市作為長江三角洲的中心城市之一，影響力正在逐步擴(kuò)大。為了進(jìn)一步提升其國際地位、增強(qiáng)南京對周邊城市的輻射力，南京正在著力打造新的都市圈，河西地區(qū)即是正在規(guī)劃建設(shè)的新城區(qū)之一，“十運(yùn)會(huì)”以及城市發(fā)展的需求將其推上了新城區(qū)發(fā)展的風(fēng)口浪尖。同時(shí)，近幾年中國的房地產(chǎn)業(yè)受到國內(nèi)外的廣泛關(guān)注，國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，而房地產(chǎn)市場卻依然供需兩旺，房價(jià)一路攀升，業(yè)界及學(xué)術(shù)界對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的泡沫之爭也愈演愈烈。在這樣一個(gè)大背景下，有必要對南京市河西新城區(qū)的房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究，在此基礎(chǔ)上，探索政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及購房者的應(yīng)對策略。

一、南京市河西新城區(qū)房地產(chǎn)市場狀況

1、宏觀背景。2003年至2008年，我國經(jīng)濟(jì)過熱、房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象非常明顯，市場醞釀著越來越大的泡沫。中央及地方政府頻頻出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，卻收效甚微，房價(jià)不但沒有應(yīng)聲而降，反而節(jié)節(jié)攀升。分析其原因，主要有以下幾個(gè)方面:第一，宏觀調(diào)控政策本身存在諸多問題，或者是在實(shí)際操作中難以執(zhí)行，或是從另一個(gè)角度起到了增加購房成本、助漲房價(jià)的作用;第二，政府經(jīng)營城市的觀念導(dǎo)致地方政府更多的表現(xiàn)其作為“經(jīng)營者”的立場，而在其“管理者”的角色上采取不作為的態(tài)度，故而對中央政府的調(diào)控意見執(zhí)行不力;第三，房價(jià)上漲的預(yù)期和房地產(chǎn)行業(yè)高額的投資回報(bào)率使得房地產(chǎn)開發(fā)商、各種金融機(jī)構(gòu)和購房者趨之若鶩，加上包括經(jīng)濟(jì)學(xué)家、政府官員、媒體和炒房團(tuán)在內(nèi)的利益集團(tuán)的不斷鼓吹，形成房價(jià)不斷上漲的惡性循環(huán)。

2、新城規(guī)劃。自2001年以來，河西新城區(qū)就是南京城市建設(shè)中令人矚目的焦點(diǎn)，為了打造南京市新的城市中心，建設(shè)適宜人居的新城區(qū)，南京市政府投入巨大?！笆\(yùn)會(huì)”之后，河西便成為南京市房地產(chǎn)發(fā)展的核心地帶，各項(xiàng)配套設(shè)施都在逐漸完善，諸多規(guī)劃利好吸引越來越多的人入住河西、投資河西樓市。然而在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)大背景下，這些利好已經(jīng)不僅僅是在滿足購房者的生活需求了，更多的成為河西房價(jià)飆升的幫兇，一條地鐵的開通、一個(gè)學(xué)校的入駐、一個(gè)醫(yī)院的開業(yè)甚至一個(gè)大型超市的進(jìn)入都在為河西的房價(jià)“添磚加瓦”。

3、河西土地市場。河西新城區(qū)作為這幾年南京市新城區(qū)建設(shè)的核心區(qū)域，土地的供應(yīng)量巨大，就是在這種放量供應(yīng)的條件下，河西土地價(jià)格的年增長率竟然在20%以上，2006年以來，土地出讓價(jià)格甚至達(dá)到了同期房價(jià)水平。在高地價(jià)、高房價(jià)并行的現(xiàn)象下，業(yè)界及學(xué)術(shù)界關(guān)于房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系一直爭論不休，而筆者認(rèn)為，在我國土地公有制的條件下，由于政府定位于“經(jīng)營者”的角色錯(cuò)位導(dǎo)致了地價(jià)上漲推動(dòng)房價(jià)上漲，是房價(jià)飛漲的一個(gè)主要因素。

4、河西商品房市場。通過對以奧體為代表的河西樓市的分析來看，本應(yīng)供應(yīng)充足的河西樓市由于受到開發(fā)商的“囤地囤房”、“擠牙膏式推盤”的行為導(dǎo)向，有效供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足購房者的需求。一方面，自住型購房者因?yàn)橹鞒菂^(qū)房價(jià)難以承受且一房難求而傾向于選擇新區(qū)的樓盤，河西是其首選;另一方面，投資型購房者看中了河西的各項(xiàng)規(guī)劃利好帶來的升值潛力，也樂于投資河西樓盤。需求的膨脹和有效供應(yīng)的不足直接導(dǎo)致了河西房價(jià)水漲船高，從“房價(jià)收入比”和“租售比”這兩個(gè)指標(biāo)來分析，河西的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了正常的水平，樓市醞釀著越來越大的泡沫。

二、結(jié)論

城市新區(qū)建設(shè)，原本是為了滿足一個(gè)城市不斷增長的人口需求，疏散老城區(qū)擁擠的人口，改善城市居民的生活狀況，進(jìn)一步建造經(jīng)濟(jì)繁榮、適宜人居的現(xiàn)代化城市。但是通過本文對南京市河西新城區(qū)房地產(chǎn)市場的分析，看到的卻是另外一種情況:在我國房地產(chǎn)投資過熱的大環(huán)境影響下，即使是新城區(qū)房地產(chǎn)也醞釀著極大的泡沫，新區(qū)規(guī)劃的各項(xiàng)利好本應(yīng)該給入住者帶來更多的便利，現(xiàn)在卻成為投資者投資新城區(qū)房地產(chǎn)“零風(fēng)險(xiǎn)”的保障，導(dǎo)致河西新城出現(xiàn)房子雖然一售而空、空置率卻居高不下的現(xiàn)狀，開發(fā)商為了獲取更大的利潤，囤地居奇、捂盤惜售，使得本應(yīng)供應(yīng)充裕的新城區(qū)住宅市場有效供應(yīng)不足，房價(jià)水漲船高，真正需要住房的老百姓買不起房，河西新城難以起到應(yīng)有的作用。

雖然說房地產(chǎn)市場是一個(gè)政府、開發(fā)商、媒體、金融機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者多方博弈的市場，但毋庸置疑的是，政府應(yīng)當(dāng)對當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的種種問題擔(dān)負(fù)起最主要的責(zé)任，因?yàn)樵谶@個(gè)多方博弈中，開發(fā)商、消費(fèi)者等都是利益驅(qū)動(dòng)者，我們無法譴責(zé)一個(gè)企業(yè)或是一個(gè)人對利益的追求，而政府作為這個(gè)市場的管理者，唯一的目標(biāo)應(yīng)該是制定合理完善的游戲規(guī)則，讓利益在博弈各方之間達(dá)到最公平的分配。據(jù)此，本文提出以下建議:

第一，要抑制房價(jià)的上漲，政府首先要客觀地認(rèn)識(shí)我國的房地產(chǎn)市場的問題，否認(rèn)泡沫的存在只會(huì)讓泡沫越來越大，等到泡沫膨脹到頂峰再破滅，將會(huì)給我國房地產(chǎn)市場甚至國民經(jīng)濟(jì)帶來極大的重創(chuàng)。其次是要重新確定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，從這幾年出臺(tái)的政策來看，“穩(wěn)定房價(jià)”始終是政府調(diào)控的主要目標(biāo)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格是由供求關(guān)系來決定的，價(jià)格的變化可以由改變市場供求關(guān)系來調(diào)整。而“穩(wěn)定價(jià)格”則表示政府是要讓價(jià)格穩(wěn)定在現(xiàn)有的一個(gè)基點(diǎn)上，只能是上漲而不是下跌，這無疑從另一個(gè)角度給開發(fā)商和投資者們一個(gè)房價(jià)只漲不跌的信心保證。所以政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)該是通過改變房地產(chǎn)市場供求使房價(jià)降到一個(gè)合理的水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。最后，中央政府應(yīng)該對地方政府的權(quán)力與責(zé)任進(jìn)行重新定義，將地方政府的城市管理權(quán)和城市經(jīng)營權(quán)剝離開來，強(qiáng)化其作為一個(gè)管理者的責(zé)任和義務(wù)，避免出現(xiàn)地方政府角色錯(cuò)位的現(xiàn)象。一方面將地方政府的土地經(jīng)營權(quán)收歸國家所有，土地出讓收入不納入地方政府的財(cái)政收入，一律交由國家分配;另一方面改革完善領(lǐng)導(dǎo)干部考核制度，對地方干部的任免要堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，強(qiáng)調(diào)綠色GDP觀念，制定科學(xué)的政績考評體系，避免地方政府一味追求城市建設(shè)所帶來的政績。

第二，作為開發(fā)商、媒體和金融機(jī)構(gòu)等企業(yè)或組織，不能只追求眼前的金錢利益，而應(yīng)該從品牌建設(shè)、美譽(yù)度等方面全面的衡量自身的長遠(yuǎn)利益，規(guī)范自身的行為，自覺自律，承擔(dān)應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任。

第三，消費(fèi)者，尤其是房地產(chǎn)市場上的投資性購房者，應(yīng)該要認(rèn)清當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行理性的投資，避免盲目跟風(fēng)、投資失敗。