我國高房價成因\\影響及政策建議

摘要：目前我國房地產市場的價格無論從絕對值上分析，還是從居住、投資、投機角度分析，都偏離了其內在價值，處于一個高的位置。高房價不僅是抑制我國內需的重要根源，而且加劇了通貨膨脹，為金融危機埋下隱患。造成我國高房價的根本原因在于政策理念上的偏差、制度上的缺失和偏頗。因此要解決我國高房價問題，除了放棄土地財政、控制銀行信貸、出臺物業稅等措施外，最根本的是要轉變政策思路，明確住房問題是政府不容推卸的責任，選擇正確的住房公共政策，實現住房從盈利性向公益性的回歸。

關鍵詞：房地產；價格；住房公共政策；盈利性；公益性

中圖分類號：17293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1006－3544(2010)02-0038-03

一、引言

我國房地產業從20世紀80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，房地產業開始真正發展起來。90年代發展壯大，在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產投資快速增長，房地產投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮居民的收入水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產業得到飛速發展。尤其是2005年以來，隨著中國經濟快速發展、城市化進程的加快和城市居民收入的大幅增加，以及地方政府和開發商對商品房市場的大力促進，中國房地產市場出現了迅猛的發展，商品房價格(尤其是一線城市核心地段)出現了猛漲。

2008年以來，隨著市場內在調整的需要、美國金融危機的影響和中國政府對房地產市場宏觀調控政策累積影響，國內房地產市場開始走向低迷，大部分地區的房地產市場出現“量跌價滯”的局面，部分城市如深圳、廣州等地房地產市場價格出現了較大程度的下滑。出于對能夠給地方政府貢獻巨大財政收入的房地產行業的持續低迷的憂慮，2008年10月份以來，一些地方政府紛紛出臺放松放貸限制、財政補貼等政策，試圖挽救市場。隨后，中央政府出于防范經濟下滑風險的考慮，也出臺了相關金融、財政和稅收政策，意圖促進購房，恢復房地產交易量，帶動相關產業健康發展，以維持宏觀經濟的穩定運行。2009年上半年，由于前期刺激政策的累積效應和剛性需求的集中釋放，房地產市場轉向活躍，成交量大幅上漲。到2009年下半年，房地產價格水平全面超越2007年高點。從目前我國城鎮房價的漲幅、房價收入比、房屋租售比等因素看，房價近年來漲幅過快、過高、過度。社科院藍皮書稱80％的城市居民買不起房，這個判斷應是可信的。

那么，中國房地產市場價格到底處于一個什么水平，它對中國經濟社會的影響如何，中國政府到底該怎樣應對?

二、中國房地產市場價格水平分析

從供需角度來看，支撐房價的力量源于住房的三種價值，即使用(居住)、投資、投機。以下從房地產市場價格絕對水平以及這三個方面具體分析：

1.絕對值及橫向比較分析。數據顯示，2007年我國全國商品房累計銷售均價為3885元/m²(未裝修的毛胚房)，如果加上裝修，單價大約在4200元/m²左右。2008年3月份，美國新房銷售中間價為每套22.76萬美元。這個數據主要指獨棟房屋，即別墅，面積一般為每套200平方米左右，且為全裝修房。據此計算出來的美國住房的單價大約相當于人民幣7000元/m²。即使從絕對值上來看，中國的房價與美國也非常接近。如果考慮到美國的房價是包含土地所有權的，而我們的房價只包含70年的土地使用權，再考慮到住房品質的差異，我國房價其實已經大體相當于發達國家的房價。

2.居住需求導向價值分析。當房屋作為居住需求即消費需求時，決定房價的是居民的實際消費能力，通常用房價與家庭可支配收入比來表示。所謂“房價收入比”是指一個地區的住房平均價與家庭年平均收入的比值。比值越高，說明居民家庭對住房的支付能力越低；比值越小，說明居民家庭對住房的支付能力越高。針對我國的現實情況，國際專家(包括‘世界銀行專家)給出的“合理的住房價格”的“房價收入比”為3至6倍，也就是一個家庭3年到6年的收入，可以購買一套住房。而統計數據顯示，深圳市2004年和2005年的房價收入比分別是6.52倍和9.83倍，而2006年則飆升至15.76倍，2007年達到20倍以上，2008年有所下降，到2009年下半年又超越2007年水平。上海、北京等城市中心城區的“房價收入比”，甚至達到了3嘴至50倍以上。這說明，以國際上通用的“房價收入比”這個標尺來衡量，我國房價已經遠遠超出了民眾的實際購買力。

3.投資需求導向價值分析。當房屋作為投資需求時，決定房價的力量是房屋租金，國際上通常用租售比來表示。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房價之間的比值。國際上衡量房產運行良好的租售比一般標準為1:200～1:300。而目前我國的房價遠遠超出國際警戒線。以北京為例，其租售比基本是在1:500～1:700這個范圍之內。不少人所購買的房屋如果用于出租還不足以償還銀行利息，甚至在房屋快報廢時還不能收回投資。這說明，房屋也不再具有投資價值。從這個角度分析，我國房地產市場價格也是偏高的。

4.投機需求導向價值分析。所謂投機，就是通過低買高賣房屋來獲取價差。在房價持續上漲的預期下。國內很大一部分房地產市場交易出于投機目的。而投機性需求恰恰是最不可靠的，這種力量加大了價格同向運動的幅度，在房價上漲時，這部分需求成了價格進一步上漲的有力推手，而一旦下跌形成共識，投機客紛紛獲利出手，從而進一步加劇市場的動蕩。由此分析，投機需求導向的價值是不可靠的。

綜上所述，目前我國房地產市場的價格無論從絕對值上分析，還是從居住、投資、投機角度分析，都偏離了其內在價值，處于一個過高的位置。

三、房價過高對經濟的影響

1.高房價是抑制我國內需的重要根源。在許多城市，購買一套房，相當于吞噬掉一個中等收入家庭數十年的全部收入。他們哪里還有能力消費?至于那些按揭貸款者，在長達10年、20年、30年甚至更長的時間內，背負著沉重的還貸壓力，平常不得不節衣縮食，高房價透支了他們未來幾十年的消費能力。2008年8月18日至19日，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在天津考察時強調：“擴大內需是推動發展的基本立足點，是應對國際經濟形勢變化的迫切需要。”這是面對美國金融危機的影響，我國可能存在經濟下行風險的條件下，中央領導對我國內需不振危險性的清醒認識，而要培育民眾的消費能力，就必須擠壓房價中的泡沫，消除民眾的住房之憂。眾所周知，消費、投資和出口被認為是推動經濟高速發展的“三駕馬車”，但我國經濟增長過于依賴固定資產投資和出口，而消費相對不足。內需不振，根本原因在于民眾的購買力跟不上。而正是房價過高影響了消費者的消費預期，制約了消費能力。所以，要保持經濟的可持續發展，讓民眾分享改革與發展的成果，應通過擠壓房價中的高額利潤，讓人民安居樂業，消除民眾的后顧之憂。只有這樣，我國的內需才能真正拉動起來。

2.高房價加劇了通貨膨脹。從表面上來看，居住類價格在我國CPI權重中的占比并不高，只占13.6％，遠低于食品類價格占比。而在世界發達國家，居住類價格所占CPI權重很少有低于30％的。近年來，我國不少地方的房價持續上漲，典型的如深圳市，2007年僅上半年房價漲幅就超過了50％。但在房價快速上漲的同時，房租卻未同步上漲，反映到CPI上，居住類價格對CPI的影響是比較有限的。這反映出來的是我國CPI設計上的缺陷，這種缺陷很好地掩蓋了房價快速上漲對通貨膨脹的推動作用。如果我國CPI沿用西方發達國家的設計標準，那么，我國通貨膨脹數據就不是目前的狀況了。

3.高房價為金融危機埋下隱患。當前，美國次貸危機引起的全球經濟波動還在持續。美國次貸危機的根源，在于美國金融創新過度，創造了過多的金融衍生品，讓消費能力不足的消費者都買到了房子，從而惡性推高了房地產價格，一旦價格上漲預期消失，資產價格下降，有著巨大杠桿的金融證券產品損失巨大，從而導致證券持有者破產，進而導致金融系統一定程度癱瘓。高房價給我國帶來了同樣的隱患。在我國，從房地產市場供需兩方面分析，無論開發商還是購房者都高度依靠銀行貸款。近年來房價快速上漲，國內銀行為了搶占客戶源簡化了必要的程序，放松了風險控制。數據顯示，我國80％左右的土地購置和房地產開發資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數的比例高達90％，這意味著房地產市場的絕大部分風險都系在金融機構身上。一旦房價步入持續下跌通道，我國金融風險將立即凸顯，并且有發生金融危機的可能。

四、關于高房價的成因分析

造成高房價的原因，有市場需求、城市化進程、社會進步等多方面的因素，但制度、政策和管理是根本性的原因。

(一)政策導向方面的原因

1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發[1998]23號)其政策導向是以經濟適用房供應為主體，而2003年8月。《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發[2003]18號)把政策導向改為以商品房供應為主，輔以經濟適用房和廉租房，這意味著政策方向發生重大變化，高達80％至90％的人群(原來需要靠經濟適用房解決的80％和需要靠市場解決的10％之和)需要通過商品房來解決居住問題。這比國外一些市場經濟國家的住房政策還要激進，它們的保障性住房都保持著相當高的比例，如新加坡約80％，香港約50％，歐洲約40％，俄羅斯約50％。

在這一政策指導下，我國近年保障性住房完成情況很不理想。全國人大常委會專題調研組的報告顯示，4萬億投資中的保障性住房建設進度緩慢，截至8月底僅完成投資394.9億元，完成率為23.6％。

我國保障性住房缺失的根本原因在于：其一，保障性住房缺乏資金保障。全國共需投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29.4％；地方配套1183億元，占70.6％，但難以落實到位。其二，保障性住房缺乏法制保障。國外一般都有相關法律來保證住房保障制度的有效執行，如美國有《住房法》、《國民住宅法》、《住房與城市發展法》等，日本有《住宅金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團法》等，而我國迄今尚沒有一部關于保障性住房的法律。其三，缺乏組織保障。建設部和國土部都并非專司住房保障重大之責的部門。而發達國家和地區一般都有專門負責住房保障的機構，比如新加坡設有建屋發展局(HDB)，美國設有住房和都市發展部，我國的香港設有房屋委員會等。

(二)制度設計層面的原因

1.土地制度方面。一是在國外，土地轉讓是向所有者一次補償，我國則是拆遷價格再加拍賣價格(原土地使用單位搬遷補償費用、政府收取土地增值收益)雙重收費，其中土地增值收益按70年租金一次算入地價，并攤入房價；二是基礎地價(固定價格)改為競爭性變動價格等制度起到了推動地價上漲的基礎作用；三是土地增值收益大部分由地方政府獲得，地價越高政府利益越大，導致其對出讓土地積極性高漲。

2.住房供應主體的制度設計方面。一是在國外的住房供應主體中，開發商非盈利機構占了相當大比例，而我國是以開發企業為主體的，開發商壟斷了房地產開發市場，最終導致房價被開發商肆意抬高；二是開發商作為銀行、拆遷、設計、建設、裝修等“中間人”和“整合者”，形成了多達14類和四五級以上的交易和分包，使得交易成本大增，而增加的成本最終全部攤入房價轉移給消費者。

3.金融政策方面。首先，金融政策是完全商業化的。國外的生活居住房大都是軟貸款制度，我國卻是完全商業化的，投資、建設、供貨、購房(公積金)全部為商業貸款利息，大大增加了財務成本，最終全部攤人房價。其次，金融政策在房地產領域的寬松、積極導向，無疑為房價上漲提供了資金面的支持。有數據顯示，2009年我國商業銀行超過一半信貸額度投向了房地產及相關領域。

(三)商品房市場操作層面的一些問題

一是房地產商方面，利益驅使下“囤地待漲”和“捂盤惜售”的行為大有蔓延之勢。

二是投資購房“炒房團”，房價上漲主要是房屋的投機價值被投機者利用的緣故。《深圳藍皮書：中國深圳發展報告(2007)》顯示，深圳的投機性購房占到了58.42％，有的樓盤85％的購房行為屬于投機性購房。

綜上所述，我國房價高的成因除了人口眾多、土地資源稀缺、城市化進程等客觀因素外，政策理念上的偏差、制度上的缺失和偏頗成為重要原因。

五、有關政策建議

1.轉變政策思路。第一，正確區分政府和市場的責任是解決住房問題的根本。正確劃分政府責任與市場責任，科學掌控“兩只手”，直接關系到民眾住房問題解決的好壞。明確住房問題是政府不容推卸的責任是前提，選擇正確的住房公共政策戰略思維是根本出路。第二，破除“房地產是中國支柱產業”的誤解。中國需要一個能夠替代房地產的，以科技和創新為主導的支柱產業。第三，在遏制、抑制、降低房價三種決策中早做抉擇，這是近期、中遠期戰略的選擇。

2.土地政策方面。所謂“二次房改不如二次土改”，政府必須在土地租金取得標準、出讓方式等方面做系統性改革，政府必須放棄土地財政，沒有任何一個大國是靠出售土地的收入來支撐政府支出、提供公共產品的，惟一的辦法是通過產業振興、通過稅收進行公共財政運作。

3.金融政策方面。最有效的調控方式應該是控制銀行信貸，這是調控的重中之重和最直接的因素，而不應該再增加信貸投放。今年上半年信貸投放規模過大，引發了通脹預期的擔憂，所以整體上對房地產業產生了影響。要平抑房價，銀行一定要嚴格執行第二套房信貸政策，包括利率上浮10％、嚴格限制首付條件等。

4.稅收政策方面。出臺物業稅是樓市調控的重要措施之一。既要對房地產過度消費者征收一定的稅收，又得對滿足基本住房要求的消費者給予一定的稅收優惠。因此公平公正的物業稅，一定會起到調節住房財產公平持有的作用，從而減少房地產過度投機與過度消費、遏制房價瘋漲。

5.調整住房供應結構。現在的住房供應結構并不合理，而1998年國務院23號文對政府責任與市場責任的劃分更符合中國國情：低收入者，政府提供廉租房；中等收入者，政府提供廉價經濟適用房；高收入者，去市場購買商品房。這樣，就涵蓋了所有的人群。市場供應結構可參照以下比例：低收入者，政府提供廉租房(大約20％)；中等收入(偏下)者，政府提供廉價經濟適用房(大約50％)；中等收入(偏上)者，購買限價房(大約10％)；高收入者，去市場購買商品房(大約20％)。

6.住房供應主體方面。開通個人建房和合作建房的政策渠道，建立非盈利性開發機構，是解決房地產商壟斷和控制房價的重要出路。2009年12月份以來“國四條”及一系列房地產調控政策的出臺，勢必對平抑房價，引導市場良性運轉起到積極作用，但是要解決住房問題，最為根本的是調整住房公共政策價值趨向，通過住房公共政策思路的調整，實現從盈利性向公益性的回歸。如果偏離這一思路，房價上漲趨勢仍將很難遏制。