房地產(chǎn)十問

國務院在2010年4月中旬公布的最新房地產(chǎn)調(diào)控政策主要由兩部分組成。首先，提高房貸首付比例和房貸利率，以抑制投資性需求和非本地居民的需求。其次，地方政府要提高用于大眾及保障性住房建設的土地供應量、加快建設進度。

此次調(diào)控政策對需求的抑制（至少在部分城市）都要比以往更加嚴厲。比如，銀監(jiān)會和住房與城鄉(xiāng)建設部稱任何第二套房（而不是第二次房貸）的首付款比例都不得低于50%。此外，部分城市暫停了對不能提交1年以上納稅證明的非本地居民發(fā)放貸款，并且基本暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。在北京，對第三套房的購買已經(jīng)被暫時叫停。

不過，截至2010年5月12日，只有少數(shù)城市出臺了調(diào)控政策的實施細則。事實上地方政府如何執(zhí)行這些政策仍存在未知數(shù)，因為他們并沒有動力去壓低當?shù)胤績r和建設活動。

市場人士、房地產(chǎn)開發(fā)商、普通購房者、經(jīng)濟分析師對于中國房地產(chǎn)市場的未來走向眾說紛紜，分歧很大。而房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)如何對于對整體經(jīng)濟及其未來前景而言非常重要。房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會因太嚴而造成整體建設活動和經(jīng)濟增長的急劇下滑？這可能是目前宏觀經(jīng)濟中最大的疑問。這一問題的答案又取決于中國是否存在著全國性的房地產(chǎn)大泡沫？以及房地產(chǎn)新政的主要目標和未來發(fā)展的軌跡是什么？

為了回答這個大問題，我們將其分解成10個小問題：最新的房地產(chǎn)調(diào)控政策是什么？政策目標是什么、如何衡量？房價到底上漲了多少？房價收入比有多糟糕？中國居民的負債率有多高？中國造了太多的房子嗎？房地產(chǎn)行業(yè)對GDP 增長有多重要？一線城市有多重要？保障性住房建設規(guī)模有多大？政策影響會有多大？

“泡沫”的問題，一直爭議很大。我們從房價上漲幅度、房價支付能力、居民負債率以及房地產(chǎn)建設總規(guī)模等各方面進行考察。要評估調(diào)控政策可能產(chǎn)生的影響，我們必須評判房地產(chǎn)新政的目標及其將來可能演變的軌跡，也要分析房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟的重要性、大城市房地產(chǎn)建設活動相對于保障型住房的重要性、以及樓市下滑對銀行、地方政府和大宗商品需求帶來的可能影響進行分析。

從多個角度看，中國的房地產(chǎn)市場似乎在最近幾個季度呈現(xiàn)出了“泡沫化”的特征。官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2010年3月，新建商品住宅價格較去年同期平均上漲了14%，不過我們計算出的簡單平均售價上漲幅度則更大，40個大城市同比增長24%，北京住房平均售價比一年前上漲了64%，上海上漲了39%，深圳的漲幅則在一倍以上（像深圳這樣的一些城市在此之前房價曾出現(xiàn)過下跌）。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2009年北京二手房平均價格上漲了29%，上海上漲了35%。與此同時購房貸款余額增長了53%，居民部門的負債率在 2009年增加了13個百分點。

不過，這一危險的態(tài)勢延續(xù)的時間不長，尚不足以積累成全國范圍的大泡沫。即使是經(jīng)歷了近期的快速上漲后，居民部門的負債率仍不算高—占居民可支配收入的57%和GDP的24%。

近期房地產(chǎn)政策的目的是穩(wěn)定房價，而不是打壓整個房地產(chǎn)業(yè)或整體經(jīng)濟。此外，考慮到房地產(chǎn)業(yè)對整體經(jīng)濟的重要性，再加上政府對全球經(jīng)濟下行風險的擔憂，我們認為一旦出現(xiàn)房價企穩(wěn)和/或全球需求大幅走軟的明確跡象，目前的一些臨時性的緊縮政策就可能放松。

一線城市占全國住宅建設量的約7-8%，與保障型住房的規(guī)模相當。我們認為內(nèi)陸中小城市房地產(chǎn)建設活動增加以及保障型住房建設加快將會部分抵消掉大城市可能出現(xiàn)的下滑。

一些城市的實施細則顯得非常嚴厲，但仍不清楚有多少城市會從嚴貫徹實施中央的政策。市場信心已經(jīng)受到打擊，而政策面的不確定性將繼續(xù)對市場帶來壓力。大城市的成交量已經(jīng)出現(xiàn)下降，2010 年下半年可能會出現(xiàn)價格和新開工面積雙雙下跌的情況。我們認為全國范圍內(nèi)房價大幅下跌的情況不會出現(xiàn)。另外，我們并不認為建設活動或整體GDP增長處在崩盤的邊緣，也不認為房地產(chǎn)會出現(xiàn)長時間的下調(diào)、或銀行體系正在面臨巨大的問題。

我們維持2010年房地產(chǎn)實際投資以及整體建設活動比2009年平均增長10-15%的預測。這意味著房地產(chǎn)建設從現(xiàn)在起增速逐步放緩，再考慮到去年下半年的高基數(shù)，2010年下半年某些月份建設活動可能出現(xiàn)同比下降。與此相應地，我們認為對建筑材料和大宗商品進口的需求增長在2010年下半年也將減弱。

我們目前對GDP增速的基準預測是2010和2011年分別增長10%和8.7%，并與固定資產(chǎn)投資一道逐季放緩。由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響可能與全球需求走弱同時出現(xiàn)，因此，我們對2011年的預測存在著略微的下行風險。