揭開房地產(chǎn)的神秘面紗

窮人什么時候才能買得起房?

《蝸居》是作家六六繼小說《雙面膠》之后，又一部直面現(xiàn)實、極具暢銷潛質(zhì)的都市題材小說。故事發(fā)生在上海房價飆升時期，描摹了以上海為代表的白領(lǐng)一族生存狀態(tài)，是一部“高保真”的都市房奴心態(tài)寫照。由本書改編的電視劇，引起了各電視臺的新一輪熱播，也吸引了許多的人去看，并成為了人們茶余飯后的談資。

關(guān)于房奴，有這么一則寓言:說豬通過勤勞致富獲5元錢存在老鼠開的錢莊里，豬打算拿這5元錢建一個小窩，大概要花2元買地，花3元搭窩。

王八是搞工程的，他想在豬身上掙更多的錢，于是找來當(dāng)投資顧問的狐貍想辦法。

狐貍說，這好辦。于是找來管地盤的狼和開錢莊的老鼠一起來商議。結(jié)果王八從老鼠那里借來200元，用100元買了狼的地，花了3元把豬窩蓋好，花了50元給了狐貍咨詢服務(wù)費。

豬沒有地，只好求王八把窩賣給它，王八要價500元。豬說只有5元買不起，這時候狐貍說服豬去向老鼠借錢。

老鼠答應(yīng)借500元給豬，前提是要他連本帶利還600元，可以分10年還清，并且產(chǎn)權(quán)證拿來抵押。結(jié)果成交。

最后，豬花了600元買來了豬窩，比最初的計劃成本高了120倍，豬努力了10年去掙錢還貸。

在這場交易里面，狼、老鼠、狐貍還有王八都掙了錢。以后他們就如法炮制，迫使更多的豬去貸款買房子了。

這時候，驢看到有機可乘，到老鼠那里貸了好多的款，把王八蓋的房子都買過來，然后以更高的價格賣給了豬。豬的還貸期就越來越長，吃的越來越差，小豬崽子也不敢生了。

由于豬的數(shù)目越來越少，狼覺得這樣下去自己沒有豬肉吃了，非餓死不可，于是開始調(diào)控，不讓老鼠再借錢了。但是王八還沒有停止蓋房，把自己掙的錢全投入生產(chǎn)了。驢手上的豬窩囤積得很多，賣不動了被套牢了。結(jié)果，老鼠、王八，還有驢都掙了好多的豬窩，錢到最后都集中到狼手上。

如今，誰都等著狼把錢拿出來救命。聰明的你，如果你是狼，你會拿錢救哪個?快要餓死的老豬把省吃儉用得來的2元錢加上從老鼠那里借來的100元錢，讓小豬去深造，說:“孩子，長大了一定要混到狼群里啊!”

這是多么可悲的結(jié)局，小豬的境遇也是海萍們房奴的境遇，發(fā)人深思，但現(xiàn)實更加令人擔(dān)憂。

全國12大城市白領(lǐng)收入及買房承受情況

在我們的現(xiàn)實生活中，大多數(shù)人遭遇著和海萍一樣的境況。摘錄一份數(shù)據(jù)如下:深圳:平均普通房價13000元/平米，白領(lǐng)月收入8000元左右，壓力比較大。上海:平均普通房價12000元/平米以上，上海月工資稅后12000元以上算偏高。上海開發(fā)的樓盤賣40000元/平米，別墅賣2億元，屬于豪宅，不能作為比較對象。北京:平均普通房價8000元～10000元/平米(通州、五環(huán)外)，月工資稅后達到8000元～10000元，算中等偏上，大多白領(lǐng)月收入在稅前6000元～9000元之間，壓力比居中。天津:普通住宅均價7000元～9000元/平米左右，近幾年房價猛漲，河?xùn)|區(qū)已上8000元/平米，開發(fā)區(qū)房價8000元/平米以上，月工資一般在3000元左右，壓力比最大。武漢:平均普通房價6000元/平米，收入達6000元以上才好，大多月收入在2500元左右。青島:平均普通房價8000元/平米，月收入一般3000元左右，購房壓力很大;開發(fā)區(qū)房價漲到6000元/平米以上，白領(lǐng)月工資一般是2500元，壓力比較大。大連:平均普通房價6500元/平米，年輕人月收入2000元多，壓力較大。太原:平均普通房價5000元/平米，親賢街樓價達10000元/平米以上，月收入2000元，壓力比偏大。西安:平均普通房價4500元/平米，月收入2000元左右，壓力比在國內(nèi)居中。石家莊:平均普通房價4800元/平米，月收入2000元以下。成都:平均普通房價5500元～7000元/平米，月收入2000元左右，買房壓力比較大，最近，二環(huán)附近房價7000元/平米以上。濟南:平均普通房價6000元/平米左右，月收入2500元，比青島壓力比小。如果是藍領(lǐng)，或者收入不及表中的白領(lǐng)，那所承受的壓力比就更大了。像海萍們一樣的房奴多久才能買起一套屬于自己的房子呢，就是辛辛苦苦買了房子，這房子又會真正屬于你嗎?

你知道你買一套房子付出的成本和房價的關(guān)系嗎?

大多數(shù)人經(jīng)常哭著喊著買房子，那么，你知道你買一套房子付出的成本和房價的關(guān)系嗎?最新版《房產(chǎn)投資掃盲》中寫到:房價是一個時點數(shù)，是靜態(tài)值。而你購房付出的成本卻是動態(tài)的。舉個簡單例子:你購買房子，房價100萬，首付成，貸款70萬，期限20年。當(dāng)你完成此筆交易的時候，所有的都是靜態(tài)的，包括你的初期貸款利率。這20年，你能確保貸款利率不發(fā)生變動嗎?在過去10年，中國的平均貸款利率是8%(已剔除硬著陸實行的高利率影響)。而我們買房時的初期貸款利率大都是5.04%。相差3個點，這三點意味著什么?意味著你必須多付出30%的資金成本。換句話說，你實際上花了130萬買了一套100萬的房子。有人說，房價會漲啊，房產(chǎn)是不動產(chǎn)，是保值工具。其實，房產(chǎn)和地產(chǎn)是兩回事，房產(chǎn)(即地面上的建筑物)是固定資產(chǎn)，是要提折舊的，是隨著時間不斷貶值的。地產(chǎn)(即土地使用權(quán))，是無形資產(chǎn)，是實行攤銷的，是可以通過評估和交易重新恢復(fù)的。所以說真正增值的是地產(chǎn)那部分。你知道70年后你要交多少錢來支付土地使用費嗎?

由于我們現(xiàn)在制度上的缺陷，我們的資產(chǎn)具有不可分割性，即我們不能單獨處置我們的房產(chǎn)或地產(chǎn)。我們購入或投資的所謂房地產(chǎn)和西方許多國家的房地產(chǎn)有本質(zhì)區(qū)別，其實我們購買的只是該住房的70年的使用權(quán)，和所有權(quán)有本質(zhì)的區(qū)別。

舉例說吧，購買一套35平米的小戶型，1400元/平米，各種稅費保險1000元，總價50000元;使用年限:70年，3成(15000元)自有資金，7成(35000元)貸款，貸款20年。靜態(tài)分析:自有資金，資金成本為銀行存款利息2%，貼現(xiàn)率以銀行存款利率計，貸款利率是5%。等額還款法，則月還款需231元，年還款需2772元。理論上計算，你每月的租金收入不低于134元就可投資。動態(tài)分析:自有資金，由于資金成本隨利息變動而變動，設(shè)70年內(nèi)加權(quán)平均存款利息為5%，20年內(nèi)加權(quán)平均貸款利息8%。等額還款法，則月還款需293元，年還款需3516元。理論上你每月的租金收入不低于253.4元就可投資。大家可以發(fā)現(xiàn)，貸款的話要比一次性付款成本高，多出來的錢你替銀行打工了。現(xiàn)在整體來看:一套100萬元的房子，每月租金就是5068元。為了住這套房子，你每月的現(xiàn)金流出是5068元(不計算裝修、物業(yè)管理等各種費用)。你愿意花5000多元去租自己手中的這套價值100萬的房子嗎?你覺得你手中的這套房子是否偏離了價值呢?這樣，我們的買房行為是否也是一種勇敢的犧牲呢?而房地產(chǎn)公司卻一如既往地追求著它們的既得利益。

房地產(chǎn)運作模式

由于全國性房價上漲，土地隨之成了搶手貨。一切預(yù)期都寄希望于這樣一個推理:房價依然保持現(xiàn)在的增速至少3至5年。房地產(chǎn)公司步入“上市融資—重金拿地—囤地再融資”怪圈。進入2007年之后，“地王”頻出，南京蘇寧房地產(chǎn)、萬科、北辰實業(yè)等“地王”創(chuàng)下國內(nèi)單宗土地拍賣總價最高的紀(jì)錄。此期間，還有若干區(qū)域“地王”不斷閃現(xiàn)。而幾乎所有的“地王”背后，都有一家上市地產(chǎn)公司的身影。據(jù)統(tǒng)計，萬科(000002.SZ)拿出60億元買地，而保利地產(chǎn)(600048.SH)買地相繼投入逾70億元。這些錢大都來自同樣火熱的股市。上市公司瘋狂圍地的結(jié)果直接導(dǎo)致了當(dāng)前土地高度集中在大型房地產(chǎn)上市企業(yè)。其中上海綠地和保利集團分別以30.25億元和16.3億元競得北京大興區(qū)黃村19號地與大興區(qū)黃村新城北區(qū)2號地，后者樓面單價達到7250元/平方米，成為大興區(qū)單價“地王”。

改革開放以后，我們學(xué)的主要是西方，特別是香港的房地產(chǎn)模式，拍地制度。奉行“香港模式”的開發(fā)商被稱為“全能開發(fā)商”，是一條以開發(fā)商為核心的縱向運作產(chǎn)業(yè)鏈，投資買地、開發(fā)建設(shè)、營銷銷售、物業(yè)管理等通常由一家企業(yè)獨立完成。由此衍生出的問題是企業(yè)融資渠道比較單一，主要是銀行貸款和預(yù)收客戶購房款。開發(fā)商的核心業(yè)務(wù)就是拿地和借錢。“美國模式”強調(diào)高度細分的專業(yè)化分工，形成橫向價值鏈。從資金籌措到開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)以及銷售，各環(huán)節(jié)均由專業(yè)化公司完成。美國房地產(chǎn)業(yè)資金更多地來源于社會大眾，只有15%左右是銀行資金。簡而言之，“美國模式”的核心是土地自由供應(yīng)，專業(yè)分工明確，以金融運作為核心，收益大眾化。這兩種模式就是當(dāng)今中國房地產(chǎn)界普遍運行的兩種運作方式。

經(jīng)濟學(xué)家對中國房地產(chǎn)的評價

世界級的公司治理和金融專家郎咸平說，拿中國政府的賣地和全世界的各種價格比較，就會發(fā)現(xiàn)中國的地價漲幅是全世界最快的，而且只漲不跌，這種只漲不跌的經(jīng)濟指標(biāo)本身就不正常。.

在所謂的公開競價之下，土地價格飛漲，這樣就加大了構(gòu)建成本。這個錢基本上被變?yōu)榈胤降呢斦杖耄虼嗽诤芏嗟胤剑胤秸实昧饔停袥]有“取之于民，還之于民”呢?很多地方是沒有的。所以，老百姓平白承擔(dān)了高價土地的成本。這個錢地方政府拿去做什么用途呢?包括地方的基礎(chǔ)建設(shè)，包括蓋辦公大樓，當(dāng)然更包括形象工程、政績工程等等。這些錢沒有替老百姓創(chuàng)造更好的居住條件!

中國入世首席談判代表、現(xiàn)任博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖說:“現(xiàn)在房價之所以高，主要是在土地供應(yīng)上，在建設(shè)一般老百姓的廉租房方面，政府做得不夠，“2/3房子由政府提供;1/3開發(fā)商去做，這部分房價越高越好，讓富人去買，稅收給政府……”龍永圖給人們提了個醒，房價是可以控制的。按其表述，控制的途徑有兩個:一是，保障性住房的建設(shè)，市場有其規(guī)律，但是在市場規(guī)律失靈時，政府的管理必須跟上;二是，稅收的杠桿作用發(fā)揮。

經(jīng)濟適用房現(xiàn)狀如何

國務(wù)院于2007年8月發(fā)布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中明確要求，經(jīng)濟適用住房套型標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在60平方米左右。

根據(jù)《法制日報》近日報道，2009年年初，安徽省安慶市在集賢北苑和紅旗小區(qū)集中新建了419套經(jīng)濟適用房，而一些準(zhǔn)備申請經(jīng)濟適用房的市民卻發(fā)現(xiàn)，已建的341套房子中沒有一套的面積低于90平方米，甚至有數(shù)十套的面積超過150平方米，面積最大的竟然成為了205.69平方米的超大戶型，達到政策的規(guī)定的“60平方米左右”的3倍以上，令人驚愕不已。由于面積超大，總價過高，當(dāng)?shù)睾芏嘀械褪杖胝哔I不起，只得望房興嘆。中央政府在2008年重新確立了住房保障制度，使保障住房與商品房同時成為解決老百姓住房問題的兩條并行途徑。

可在一些地方，要么是地方政府以種種理由不再建設(shè)經(jīng)濟適用房;要么經(jīng)濟適用房等保障住房建設(shè)嚴重不足，老百姓很難買到經(jīng)濟適用房，被逼向商品房市場;要么把經(jīng)濟適用房建在非常偏遠、住戶生活出行非常不便的區(qū)域;要么經(jīng)濟適用房價格采取隨行就市的定價，使得經(jīng)濟適用房的價格與可類比的商品房價格相差無幾，成為了準(zhǔn)商品房。

對此，輿論不禁要質(zhì)疑，“豪華”的經(jīng)濟適用房到底為誰而建?上海的經(jīng)濟適用房建設(shè)還遭到了“縮水”“囤地”的質(zhì)疑。早在2008年，上海“兩會”上公布的《上海市住房建設(shè)規(guī)劃(2008-2012年)》中，確定“新開工面積中，經(jīng)濟適用住房和廉租住房等保障性住房約2000萬平方米”，相當(dāng)于每年400萬平方米。此后，上海市建設(shè)交通委副主任沈曉蘇于2008年年底也表示:“2008年400萬平方米的經(jīng)濟適用住房的開工任務(wù)都已經(jīng)完成，2009年上海將繼續(xù)安排400萬平方米的經(jīng)濟適用住房的建設(shè)。”可現(xiàn)實是，2008年、2009兩年共計800萬平方米的經(jīng)濟適用房建設(shè)目標(biāo)，在2009年中被改為600萬。

2009年，國家下達的保障性住房建設(shè)計劃，全國共需投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29.4%;地方配套1183億元，占70.6%。但截至2009年8月底，保障性住房建設(shè)完成投資394.9億元，完成率為23.6%。一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足，可能難以完成全年的建設(shè)計劃。究其原因，除了可能真實存在配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足等理由外，還可能存在這樣一些理由:經(jīng)濟適用房建設(shè)，不但減少了賣地收入，還可能因沖擊商品房價格而遭受損失。所以，有些地方政府并不積極。