[張金鶚]給居住者的房產觀念課

“有土真的斯有財嗎?不景氣可以投資房地產嗎?高通脹或低利率時，租房子不如買房子?只注意‘區位’就可以了嗎?買在捷運(地鐵)線上是對的嗎?”

這是政治大學臺灣房地產研究中心主任張金鶚教授在他的新書《張金鶚的房產七堂課》中開宗明義向讀者提出的五個問題，直指臺灣房地產市場中長久以來的迷思。張金鶚指出，臺灣目前的房價是由很多投資客撐出來的，一般來說，市場上正常的投資比例約在10～20%，80%以上是以消費為主的，但目前卻是50～70%為投資行為。房地產產業資訊的不透明造成目前市場的混亂，加上投資客炒作的影響下，臺灣目前有近百萬的空屋，空屋率達15%以上，而與世界上等級相同城市比較，其它城市的空屋率大約是3～5%。這種情況除了資源浪費以外，也扭曲了房地產的產業結構，對產業長遠發展有嚴重危害。

回歸住房本質

對大部分人來說，買房子是人生中最大的一筆消費，而有七至八成以上以居住使用為主要目的。但在業者和媒體的渲染下，房地產儼然已成為一種個人投資理財的工具。張金鶚說:“市面上關于房地產的書都一直強調投資、投資、投資，我覺得這只是針對20%的投資客寫的，并沒有面對80%的自住人的書。房子的本質是以居住使用為主，現在這種對待房產的態度有點本末倒置，這是我寫這本書的原因之一，我希望這本書能給大家不同的思考，當房子以居住使用為目的時，選擇房子的角度就不一樣，觀察房子的視野也不一樣了。”

張金鶚指出，以投資論投資，房地產雖是所謂的“實質財”、“硬資產”，看得到、摸得著、可入住，卻稱不上是理想的投資工具;若是短期投資，買進賣出的相關費用很高，除非恰好買在低點、賣在高點，否則賠錢或套牢的機會頗大;若是長期投資，投資報酬率并不突出，遠低于績優股與基金。目前大家覺得房地產“穩賺不賠”的迷思，大部分是由于媒體哄抬，里面還包含著業者的置入性行銷，只對成功、特殊的案例進行報道，卻鮮少報道套牢或慘賠的故事。

“這五大房地產神話(編注:開篇的5個問題)都是以投資為出發的，這些說法并非完全不正確，但絕對有值得挑戰的地方，我覺得回歸住房的本質，大家不能把它們當作信仰。而從里面解放出來以后，接下來就是要建立自己的觀念。購房是人生很重大的決定，是一種個人行為和自我經驗、價值觀的判斷，別人的‘好房子’不代表是自己的好房子，市場的‘好房子’也不一定是自己的好房子。如果你的生活當中用不到捷運或使用率很低，為什么要選擇在捷運線上呢?如果還沒有小孩，選擇明星學區就根本沒有必要。不能聽從媒體說‘在這個框框里買房子就好了’、‘在什么時機買房子就好了’、‘現在買就對了’而去做決定。購房必須建立起自己的‘心中之尺’，要以‘心中之尺’為出發點，不要受‘市場之尺’干擾了。如果這兩個標準能產生交集是最好的，但‘心中之尺’要大于‘市場之尺’。”

購房是一種可替換選擇

俗話說，安居樂業。在中國老百姓的觀念里，這即使不是絕對的先后順序，也似乎是一種相伴相生的人生理想。中國的父母只有看到子女結婚、買房了，才真正感覺責任已了，而幫子女準備好購屋頭期款，甚至連房子都“幫忙”買好的父母也不在少數。

張金鶚曾負笈美國、英國、瑞典、日本留學和擔任訪問學者，感受過多元而豐富的住房經驗，因此對擁有房子這件事有著更開放的態度。“外國是沒有中國人這種像‘祖產’一樣的觀念的，一輩子租屋的也大有人在。他們覺得，兒孫自有兒孫福，為了買房子辛苦一輩子而自己沒有好好享受人生的同時，也會造成下一代沒有努力的動機。我沒有要批判哪一種觀念，只是覺得有另外一種觀念可以讓我們重新再思考。有統計數字顯示，臺灣都會區的人，平均每十年換一次房子，所以這件事情是很多樣化的，不要成為人生的唯一目標，更不要為了買房子造成心中不安，甚至變成房奴。”

在新書的附錄，張金鶚提供了他個人的居住簡史，除了建筑、都市計劃與房地產學者的身份以外，他也歷經租屋族、首購族、換屋族、短期投資者(投資客)、長期投資者(房東)等五種身份，可以說，與房地產有關的消費行為，他都曾有過“實戰經驗”。他說，每個人的條件、背景不一樣，“心中之尺”的累積也就不一樣，對房子有不同的觀點和偏好;像他個人會特別重視景觀和物業管理;臺灣南部的人喜歡透天厝，而北部的人就只能選擇公寓。所以，每個人都只能從自己的經驗出發，而且必須要做功課，如果連自己都不清楚自己的需求，別人是幫不上忙的。

“年輕人無須急于擁有自己的房子，而應該投資自己，去旅游或者更自由地轉換職業跑道。買了房子以后，變得壓力很大，選擇機會也變少了。與此同時，租房也可視為購屋族選屋的訓練，越多的住房經驗，越有利于明晰自己對房子的需求。”

什么是好產品?

正如租買選擇并非絕對，每個人在評斷“好房子”的標準也天差地別。而當決定購房之后，要在好時機以好價格買到好房子，則需要對房地產市場作長期的觀察和具備一些基本知識。張金鶚一直強調，“天下沒有白吃的午餐”，要擁有心目中的好房子，時間和知識的投入是必需的。

房地產市場一個景氣循環周期長達數年，觀察房地產的時間長度起碼要以年為單位，才能確知房地產景氣的大方向，否則匆促間作出決定，未來可能追悔莫及。回顧臺灣近四十年來的房地產歷史，研究者發現，房地產的景氣循環是大漲小回、擴短縮長。也就是說，房地產價格飆漲時又快又急，但下滑的速度卻相當緩慢，代表著房地產欣欣向榮的時刻(擴張期)十分短暫，不景氣的時間(收縮期)卻相當冗長。所以進入房地產市場必須有長期抗戰的心理準備。

由張金鶚所主持的政大臺灣房地產研究中心，持續觀察臺灣房地產狀況十幾年，每季度發布“國泰房地產指數”、“臺灣住宅需求動向調查”、“臺灣房地產景氣動向調查”三大房地產景氣走向指標，并通過新聞發布會向社會大眾公布，是可供購房者參考借鏡的穩定并有公信力的房產資訊。

但張金鶚同時也指出，所謂“好時機”并非購房的必要條件，若遇上心儀的好房子，就無須太過考慮時機，畢竟合適的房子有時可遇不可求。“什么是好產品?好產品里面房子這個殼是很重要的，社區是很重要的，鄰里環境也很重要。除了這三個圈以外——如果你沒有辦法判斷的話——好建商是很重要的，因為房子很復雜，如果沒有專業背景是無法一下子看出來的。這就像上電影院時，你不知道什么是好電影，但選到好導演就可以了。買房子，不管是投資還是自住，不要忘記產品的質量才是所有因素的核心關鍵。好產品的背后是好居住，買房子不是單單買到產品的硬體，背后的軟體是很重要的。豪宅不見得是好產品，很多房子都只是表面功夫。”

關于房價，張金鶚表示，房地產具有異質性，就算是在同一棟建筑物里，格局、面積相同的兩間房子，也因所在位置不同，價格就不盡相同，甚至同一間房子，在不同時間里，因為鄰居不同，就有極大的差異。因此房價并沒有統一、放諸四海而皆準的計算標準。他在書中提出一個很值得反思的房價現象:購屋者最常使用單價來判斷房價偏高、適中或偏低，建商、代銷業者也習慣以單價賣房子，房仲業者則較常用總價宣傳行銷。張金鶚建議，看房價應先看總價，再看單價。因為房子具有“不可分割性”，計算單價實無太大意義。

“價格是大家很在意的因素。我從過去的研究歸納出，大家可以從租金、所得、價格歷史波動的變化來判斷;如果這么多復雜的估價方法大家都不清楚的話，就從自己口袋來判斷吧——從自己的負擔能力出發。買房不要融資來投資，不要過度消費，還是得量力而為，一般來說，每月房貸不要超過月收入的三分之一，最多也不要超過一半。”

生命歸零，凈現值歸零

每個人對自己人生的期待都不一樣，有的人享受于大城市的物質便利與更多的工作可能性，有的人向往在小城鎮中平平淡淡過一生，有的人則不斷在各地移動著人生的足跡。生涯規劃決定著屋涯規劃，不同的生命周期也應該有不同的居住選擇。正是在這個開放的向度中，每個人都應該對未來的居住地點、房屋類型、生活品質有一個計劃、或者說是想象。

當前全球都存在著老齡化社會的現象，也有人早早就決定單身或者不生育下一代，因此，如何享有一個有尊嚴又有品質的老年生活，是個人和社會都應該認真思考和對待的議題。目前，美國、英國、澳洲、法國、加拿大等國家，紛紛推動類似“以房養老”的制度，目的都在讓六十歲以上的老年人既能“在宅老化”和獲得生活來源，又可大幅減輕社會福利的負擔。“以房養老”目前有兩種主要模式，一是“房屋逆向抵押貸款”，二是“售后租回”。前者是指老年人把房子抵押給金融機構，依情況差異，大約可拿到房價五到八成的款項，在這個總額之內，老年人每個月可領取固定的生活零用金，直到逝世為止。由于產權、使用權仍歸抵押者所有，在老年人辭世后，其指定繼承人或受益人可自由處理房屋，或將貸款還給銀行。而“售后租回”則是老年人將房地產賣給壽險機構，但條件是老年人可承租回來，在壽險機構扣除租金后，在差額范圍之內，老年人每月可固定領取生活零用金。

目前，臺灣高齡人口已超過總人口數的10%，早跨越聯合國所定義“高齡化社會”7%的門檻，而臺灣婦女平均生育數僅有1.2;根據有關部門推估，在未來，臺灣將有300～700萬的老年人口。張金鶚說，目前從臺北開始試驗推行的“以房養老”政策，主要的阻力可能在于觀念，但市場規模的擴大是必然的，到時候業者開發這種創新產品的積極性也會增加，可帶動產業結構的變化。而“養兒防老”也將轉化為“養房防老”，讓年輕人更愿意購屋，而老年人也可在退休后保有尊嚴的生活，堪稱產業、經濟、老年人三贏的好政策。