保障性住房建設要打破體制疾患

當前圍繞商品房價格問題的熱議，對于廣大中低收入階層已沒有多少現實意義

據聯合國開發計劃署2006年發表的報告，中國收入最高的10％的人口，擁有41％的財富，是最窮的20％人口所得的33倍。這就使相當大一部分中低收入者在住房問題上面臨極大的困境。為了解決這個問題，我國政府陸續出臺了一系列鼓勵發展保障性住房的政策。可是，為了充分發揮房地產市場保障經濟持續快速發展的需要，我國的保障性住房建設出現了規模小，覆蓋率低，發展嚴重滯后的局面。

居民收入的兩極分化，導致人們因其購買力水平的差異而對住宅消費提出多元化的需求。而我國房地產作為支柱性產業，在拉動國民經濟增長的過程中，一直以商品房的建設為主導，形成了以完全商品化為主要特征的市場體制，未能根據居民消費能力差異在客觀上形成的消費層次結構，建立起相應的供給結構。這種體制上存在的供求關系結構性不平衡的嚴重缺陷，必然會因為市場供求關系失衡引發一系列無序發展的問題，進而激發嚴重的社會穩定方面的問題。

一元化體制的僵局

完全商品化的房地產市場，在體制性質上并不具備解決發展與穩定之間矛盾的基本職能。穩定是社會發展領域的目標，發展是經濟建設領域的任務，兩者之間有著不同的屬性。保持發展，會引起房價持續增長，不利于社會穩定。維持低水平房價，有利于社會穩定，卻不利于經濟發展。穩定問題的解決，應積極借鑒發達國家的成功做法和經驗，如美國的社會住宅制度、英國的住房補助制度、瑞典的公有住房制度、日本的互助制度、澳大利亞的住房資助制度等。上述國家的住房保障在社會保障中占有突出地位，并在市場體制之外，通過完善的法律法規保障制度體系，建立了社會保障性的住房體制，將發展與穩定這兩個不同屬性的任務，分置于不同的市場體系內，使之獨立實現各自的目標。

外部宏觀調控和降價措施無法從根本上彌補市場體制的缺陷和徹底改變市場的商品化屬性。尤其是房價的降低并不能完全徹底解決廣大中低收入階層，特別是低收入階層的住房問題。相反，在房價高啟的情況下，大幅度降低房價將直接引發金融經濟的重大動蕩，對發展造成不利影響。實際上，當前圍繞商品房價格問題的熱議，對于廣大中低收入階層已沒有多少現實意義。房價問題已使我國一元化體制的房地產市場在發展與穩定之間，陷入進退兩難的僵局。

建立職責明確的分類住房體系

保障性住房分類市場的建立，應該是在市場經濟條件下，體現“保證社會公平、兼顧市場效率”的原則，合理配置稀缺土地資源，切實保障廣大中低收入階層基本住房需要的機制。在這方面需要做的工作是在現行的市場體制下，針對供求關系結構性失衡的根本性問題，根據居民收入兩極分化形成的住房消費需求結構，打破一元化體制的束縛，建立相應的分類供給市場體系，形成解決中低收入者對低價房需求的保障性住房分類市場，滿足中高收入者購房或投資需求的商品房分類供給市場體系，將發展與穩定兩項任務進行拆解，由不同性質的分類市場獨自承擔，為全面解決維護社會穩定問題，建立多層次住房保障體系建設，提供體制性的保障。

保障性住房分類市場的建立，有助于健全市場體系，理順職責關系，完善市場職能。在由保障性住宅分類市場(包含廉租房、經濟適用房等細分市場)與新建商品房細分市場(二級市場)和二手房細分市場(三級市場)共同組成的房地產總體市場體系中，各細分市場有著明晰的職責分工。保障性住房發揮著穩定作用，即穩定房價、穩定社會的職能；二手房市場發揮調節作用，憑借其存量巨大的住房資源，對保障性住房和商品房市場的供求關系和房價進行調節；新建商品房市場則起到拉動增長的作用。

保障性住宅分類市場的建立，對完善市場機制，增強市場調節能力，也有著積極的作用。各細分市場分別形成的穩定、調節、增長拉動等機制，為加強市場資源配置和調控措施作用的發揮提供了良好的基礎。其中，在經濟適用房市場的發展過程中，存在著對二手房市場產生分化作用的“拐點”效應。隨著經濟適用房市場存量規模的增加，供求矛盾得到一定程度的緩解時，大量面積相近、房齡較長、居住品質不高的二手房會出現房價理性回歸的現象，二手房市場會被分化為分別趨同經濟適用房和新建商品房市場的兩大部分，并從總體上降低了二手房市場的價格水平，緩解商品房市場的壓力，減少地產商對房價增長的期望值，也降低消費者對房價的敏感度。

保障性住房建設要與商品房市場調控協同展開

以保障性住房為主要內容的分類市場建設，除具有維護社會穩定的重要作用外，還將從供求結構和市場體制結構兩個層面，建立起發展與穩定協調共存的關系，徹底化解現行的一元化體制難以克服的發展與穩定的矛盾之間的對立關系。

保障性住房的建設需要與商品房市場的宏觀調控工作協同展開。在土地資源相對稀缺的情況下，經濟適用房市場的大規模建設，必然會相應減少新建商品房市場的土地供應量，這將不可避免地導致商品房市場發生重大的調整，甚至引起房價的再度增長。因此，在保障性住房建設的初期市場體系尚未健全的階段內，必須強化商品房市場的宏觀調控工作，針對引起市場和房價過度增長的投資消費等現象，加大調控力度，保持市場的平穩。隨著保障性住房分類市場建設工作的逐步成熟，我國的住宅市場將突破增長困境，實現平穩健康發展的目標。

大力發展保障性住房分類市場正當其時

保障性住房建設是一項復雜的系統性工程。近兩年來，我國保障性住房的建設步入了快速發展的軌道。2008年11月，住房城鄉建設部按照國務院關于加大保障性住房建設規模的要求，提出2009年至2011年3年間，投資9000億元，增加200多萬套廉租住房和400多萬套經濟適用住房。另外還有220多萬戶林業、農墾、礦區的棚戶區的改造。2009年12月14日的國務院常務會議又作出了被業內稱為“國四條”的關于加快保障性住房建設的決議，進一步明確了到2012年解決1540萬戶城市低收入家庭住房困難的問題。住建部在2010年全國建設工作會議上明確提出，明年要大規模發展保障性住房建設。在保障性住房即將迎來大發展的時刻，我們應深刻汲取保障性住房發展建設過程中出現的問題和教訓，徹底改變政策多、措施少、力度小、進展慢的低效局面。保障性住房的建設是一項長期而富有挑戰性的工作，只有切實地采取制度化推進、法制化規范、體制性保障的發展方式，才能夠將保障性住房建設和房地產市場的長遠發展有機結合起來。

(作者：華訊商業地產俱樂部首席顧問)