7月進(jìn)入下降通道

預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)就像預(yù)報(bào)天氣。但是市場(chǎng)還是有信號(hào)的，前提是你要看得出，哪些是真正“靠譜”的資訊。

盡管當(dāng)前京、滬、深等一線城市新開樓盤的價(jià)格依舊高企，但日趨萎縮的成交量卻使得高房?jī)r(jià)有些曲高和寡。隨著房產(chǎn)稅這只“靴子”的落地，京滬深等一線城市“量跌價(jià)高”的市場(chǎng)僵局將有望被打破，“死挺”的高房?jī)r(jià)也有望在7月份進(jìn)入“下降通道”。

明顯下降

早前就有人發(fā)表過一種觀點(diǎn):物業(yè)稅將是打壓高房?jī)r(jià)的最后一根“稻草”。

的確，盡管不是開征物業(yè)稅，但開征改革后的房產(chǎn)稅這種個(gè)人住房消費(fèi)稅，實(shí)質(zhì)是在住宅保有環(huán)節(jié)征收稅費(fèi)，其作用幾乎與開征物業(yè)稅相當(dāng)，只是沒有將土地納入征稅對(duì)象。

開征改革后的房產(chǎn)稅，勢(shì)必將增大增加投資投機(jī)購(gòu)房、大面積購(gòu)房持房的成本與風(fēng)險(xiǎn)，目標(biāo)直指投機(jī)，從而打擊投資持房和投機(jī)性炒房需求及部分追求大戶型、高檔次的改善性需求，迫使房?jī)r(jià)合理下降。

應(yīng)該說(shuō)，“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”這種信號(hào)釋放出來(lái)，其早期的作用幾乎與開征房產(chǎn)稅一樣，將對(duì)房?jī)r(jià)及房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)期形成打擊。到時(shí)實(shí)際開征，更將產(chǎn)生疊加效應(yīng)，對(duì)房?jī)r(jià)及房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)期形成進(jìn)一步打擊。

這樣，由于針對(duì)保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅，對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期形成重力打擊，將導(dǎo)致更多原本準(zhǔn)備購(gòu)房者觀望甚至棄購(gòu)，而已經(jīng)持有存量現(xiàn)房者則將可能出現(xiàn)集體拋售的局面。再加上到底如何開征房產(chǎn)稅并沒有完全明確，而房?jī)r(jià)下降已經(jīng)形成大勢(shì)，但目前房?jī)r(jià)并沒有下降到位，因此，在房?jī)r(jià)下降到多數(shù)人認(rèn)為的心理價(jià)位之前，將有更多的人觀望乃至棄購(gòu)，將會(huì)導(dǎo)致成交量進(jìn)—步下降。

另一方面，目前開發(fā)商堅(jiān)挺不愿意降價(jià)的真正原因，主要不是與有資金鏈等因素相關(guān)，而是與調(diào)控不會(huì)徹底、房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲而不會(huì)下降的預(yù)期相關(guān)。如今政府明確開征改革后的房產(chǎn)稅，一旦開發(fā)商確認(rèn)政府會(huì)下決心調(diào)控房地產(chǎn)，建立起房?jī)r(jià)肯定下降的預(yù)期，則不管資金是否充裕，多數(shù)開發(fā)商就不再繼續(xù)選擇堅(jiān)挺或觀望，而會(huì)選擇加快推盤、促銷乃至直接降價(jià)等措施以促進(jìn)銷售，減少或放棄捂盤、持房、積壓。如果房?jī)r(jià)不能及時(shí)有效下降到合理水平，則成交量還將持續(xù)低迷，盡管已經(jīng)下降了不少。

這樣，擬購(gòu)房的消費(fèi)者選擇進(jìn)一步觀望乃至棄購(gòu)、已持房者拋售和開發(fā)商加快推盤、降價(jià)促銷等因素的綜合作用，最終將促使房?jī)r(jià)下降，加快房?jī)r(jià)下降的速度。

當(dāng)然，盡管未來(lái)房?jī)r(jià)肯定會(huì)下降，但目前開發(fā)商依然還在觀望，并由于市場(chǎng)存在買漲不買跌的規(guī)律而擔(dān)心降價(jià)后消費(fèi)者會(huì)繼續(xù)觀望，而政府并沒有明確何時(shí)開征、如何開征等具體細(xì)節(jié)，因此，政府即將開征房產(chǎn)稅這一信號(hào)的影響力短時(shí)間內(nèi)可能不會(huì)太明顯，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)大幅下跌的可能性不大。

從2008年的經(jīng)驗(yàn)看，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降，往往要比成交量下降滯后3個(gè)月左右。為此，今年房?jī)r(jià)將普遍性出現(xiàn)明顯下降，很可能會(huì)出現(xiàn)在7月份公布半年度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)這一時(shí)點(diǎn)左右。

到7月份，不但成交量已經(jīng)下降了約3個(gè)月，房地產(chǎn)調(diào)控新政策也已經(jīng)出臺(tái)了約3個(gè)月，將基本完成政策效力的發(fā)酵，政策效力將比較有效地釋放。而且，7月份公布的半年度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)很可能顯示，通貨膨脹形勢(shì)無(wú)疑會(huì)顯得更加嚴(yán)峻，其后央行很可能加息。一旦央行加息，則會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生立竿見影的打擊效果。如果屆時(shí)已經(jīng)明確在上海等部分城市開征改革后的房產(chǎn)稅，那么，房?jī)r(jià)將會(huì)加速下降，并加大下降的幅度。

至于未來(lái)房?jī)r(jià)向下調(diào)整的空間有多大，很顯然存在著很多不確定性。但是我們可以從兩個(gè)參照價(jià)位判斷房?jī)r(jià)調(diào)整的幅度。根據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算，如果全國(guó)現(xiàn)有房?jī)r(jià)平均回調(diào)至2007年下半年的高位，降幅約為18%;而回調(diào)至2007年底或2008年初的低位，降幅約為35%。

考慮到現(xiàn)有流動(dòng)性水平，房?jī)r(jià)回到此前低位的可能性不大，但降至2007年下半年房?jī)r(jià)峰值的可能性則很大。果真如此，全國(guó)房?jī)r(jià)或從現(xiàn)有水平下降20%左右，一線城市房?jī)r(jià)的跌幅可能會(huì)超過30%。

博弈死結(jié)

京滬深等一線城市“量跌價(jià)高”的市場(chǎng)僵局背后是對(duì)買賣雙方的考驗(yàn)。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的要求量極大，短期內(nèi)的資金充裕究竟能夠持續(xù)多久，本身就是—個(gè)未知數(shù)。

中房指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，政策調(diào)整對(duì)開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)已經(jīng)產(chǎn)生顯著影響，部分企業(yè)已靈活調(diào)整銷售策略。與此同時(shí)，企業(yè)融資和拿地也已受到顯著影響:銀行信貸和公開資本市場(chǎng)融資難度加大，高價(jià)拿地現(xiàn)象明顯減少。此外，由于加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管等多項(xiàng)政策的疊加效應(yīng)，企業(yè)資金壓力將顯著加大。

對(duì)于購(gòu)房者而言，政策重拳與房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的反差讓人憂心。一方面，不少購(gòu)房者期待著樓市調(diào)控能夠?qū)⒎績(jī)r(jià)拉回到理想的高度，或是期待能夠在市場(chǎng)的“底部”尋機(jī)出手;另一方面，很多購(gòu)房者也擔(dān)憂，隨著需求的積累，新開樓盤數(shù)量的不斷減少，未來(lái)的市場(chǎng)會(huì)再次出現(xiàn)一輪報(bào)復(fù)性的上漲。

普通購(gòu)房者的擔(dān)心從一定程度上也鼓勵(lì)著開發(fā)企業(yè)繼續(xù)著自己的定價(jià)策略，從而形成了一個(gè)相互博弈無(wú)從解開的死結(jié)，使得本輪的地產(chǎn)調(diào)控面臨著“持久戰(zhàn)”的危險(xiǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在的情形是，買賣雙方都在屏息等待。未來(lái)的趨勢(shì)可能會(huì)有以下幾種情況:

一是在等待一陣后，消費(fèi)者無(wú)奈進(jìn)場(chǎng)。由于房屋的供應(yīng)并不能及時(shí)跟進(jìn)，房屋的銷售再度火爆，房?jī)r(jià)再度上揚(yáng)甚至大幅上揚(yáng)。

出現(xiàn)這種狀況，無(wú)疑是最不利的。控制房?jī)r(jià)過快上漲是政府對(duì)民眾的莊重承諾。房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，打壓房?jī)r(jià)的措施就會(huì)繼續(xù)出臺(tái)。對(duì)證券市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，股價(jià)繼續(xù)走低將不可避免。

二是在地產(chǎn)新政的影響下，房?jī)r(jià)下降的預(yù)期強(qiáng)烈，即時(shí)的需求大幅減少后，地產(chǎn)商無(wú)奈降價(jià)。在買漲不買跌的心理影響下，需求隨著價(jià)格的下降而減少，結(jié)果房?jī)r(jià)大跌。

這種結(jié)果對(duì)未來(lái)的買房人或許是好事。但這也會(huì)使相關(guān)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)部門受到池魚之殃，也或許會(huì)令房地產(chǎn)政策再轉(zhuǎn)向，繼而又出現(xiàn)一場(chǎng)暴跌后的暴漲。

三是在房屋價(jià)格小幅下降后，房屋的交易量得以回升至正常水平。畢竟房地產(chǎn)商的收入不僅依賴價(jià)格，還要依賴銷量。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，這樣有了選擇余地，享受到消費(fèi)者剩余。房屋畢竟不是大白菜，挑挑揀揀還是必須的。

基于對(duì)此次政府對(duì)打壓高房?jī)r(jià)的決心，我們有理由判斷，今后，房?jī)r(jià)暴漲與暴跌的概率幾乎為“零”，其必然將被拉入一個(gè)合理的漲跌通道。