尋找調控下的投資“安全區”

和普通住宅市場的“冰點”狀況不同，包括服務式公寓、商鋪、寫字樓在內的商用物業市場，正在獲得投資型資金的一致青睞。相對較低的投入，以及良好的租賃前景，使其成為對抗通脹預期的一個好的投資選擇。其中，服務式公寓類產品尤為值得關注。

與普通住宅形成鮮明對比的是，在價格方面，高端公寓租賃市場繼續保持穩升勢頭。4月份北京市高端租賃市場的交易均價為5173元/月/套，較3月份上漲3.16%，同比增幅也達到了6.85%。

統計數據顯示，2010年一季度，服務式公寓和高檔公寓的租金分別上漲了0.7%、0.8%。其中2月份漲幅最大，當月高檔公寓租賃均價達到6034元，月/套，比1月份上漲12.1‰

投資型買家轉向

面對高檔公寓租金的回暖，分析人士認為，與當前調控背景下，逐漸蔓延的觀望情緒有關。

4月15日以來，多項房地產調控政策相繼出臺。政府調控樓市的決心，使得買方對市場產生了濃厚的觀望情緒，北京二手房市場成交量暴跌三成以上。一些資金實力差的自住型購房者，希望房價能夠進一步回調，紛紛推遲了置業需求，選擇“由買轉租”，這使得原本是租賃淡季的4月，出現量價齊升的反彈行情。

鏈家地產市場分析師張月認為，4月原本是傳統的租賃淡季，但市場狀況卻是供不應求。由于業主看空市場，傾向賣出所持房產，租賃房源數量變化不大，但有下降趨勢:而買方的觀望情緒使得租房需求不斷上升。據統計，新政出臺后一周內，租賃市場客戶量相比旺季3月同期上漲達10%。而北京房屋租賃市場整體的供需比約為1:3，供小于求的狀態，使得租賃市場4月淡季不淡，價量齊升。這一趨勢在以朝青、CBD等為代表的熱點商圈表現更加明顯。

以朝青為例，CBD東擴使其真正成為核心居住區。近期以來，朝青住宅租金水平穩步上揚，約上漲3%～5%。不少買家正是看重這一平穩向上的發展態勢，選擇在此時出手，以搶占先機。而兼具居住和保值功能的高檔服務式公寓，成為他們的首選。以目前朝青在售的大悅公寓為例，年初開盤至今，已簽約400余套，銷售率超過70%，成交金額逾10億元。該項目位于朝陽區朝陽北路與青年路交匯處，現已進入準現房狀態。由于地位核心商圈，加之中糧的品牌，以及較強的產品力，業界紛紛對其未來的租金走勢持良好預期。

調控下的安全區

對于下半年的租金走勢，業界致認為將繼續保持上升局面。除受物業稅開征預期，業主紛紛提高租金轉嫁成本外，大量跨國公司積極發展中國內地的業務，導致外籍員工租賃需求增長，加之部分內資企業高級管理層租賃需求的上升，對高檔公寓租金形成強勁支撐。尤其是服務式公寓，因多處于成熟地段，并有頂級商業和物業支撐，必將受到租客歡迎。

專家提示，盡管高檔公寓租賃前景看好，但在投資時同樣不宜盲目出手，在購買時應重點考慮項目所在地段、商圈是否成熟，如果不是一線商圈，另隈看其未來的發展潛力。

此外，產品最好在區域內數一數二。不唯如此，決定服務物業公寓是否保值的另外兩個重要因素，即物業服務質量和大型商業配套，以大悅公寓為例，其引進凱萊物業將提供五星級酒店式服務，就商業配套而言，該項目緊臨朝陽大悅城23萬平方米的購物中心，從柏悅居、華貿公寓的發展來看，周邊的頂級商業均對其租金構成了有力支撐。可以預期，5月28日開業的朝陽大悅城購物中心，未來必將對大悅公寓形成支持。

近期新開盤的諸多服務式公寓新盤，也大多獲得較好的市場關注，這個類型的產品，和寫字樓、商鋪等持有型物業一樣，正成為新政背景下的投資“安全區”。