淺談國土新政“組合拳”下物業(yè)稅在樓市中的作用

摘要:面對房價(jià)不斷上漲，國務(wù)院今年以來出臺(tái)了一系列的新政“組合拳”來抑制這種不合理的現(xiàn)象，如國十一條，新國十條，國十九條等。這些新政對日前房價(jià)到底有何作用?能否起到“熄火”的作用?還有，空轉(zhuǎn)多年的物業(yè)稅效用如何?能否開征?本文將針對以上問題進(jìn)行闡述。

關(guān)鍵詞:房價(jià)上漲 國土新政 樓市簽約率 房價(jià) 物業(yè)稅

衣食住行，人類生存的四大基本需求。國家要?jiǎng)?wù)，其一在于解民溫飽之苦，此衣食之謂也;其二在于供民安定之需，此住行之謂也。住，即與百姓正常的生產(chǎn)生活相關(guān)的固定房屋住所，由于其固定性，自古便被人們視為生存能力的附加值。

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上漲，近幾年來，更是瘋狂飆升。究其原因，一方面由于07年金融危機(jī)以來，我國為了促進(jìn)貨幣流通，增強(qiáng)市場活力，出臺(tái)相應(yīng)優(yōu)惠政策，以致壓制以久的剛性需求得以釋放;另一方面，各國外資，國內(nèi)開發(fā)商，投資者以及零零散散卻數(shù)量十分可觀的炒房團(tuán)不斷的托市，以牟取利潤，也進(jìn)一步加速了房價(jià)的過快增長。

為了緩解人們的住房壓力，抑制投機(jī)性購房等不合理因素導(dǎo)致的房價(jià)上漲，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)的發(fā)展。國務(wù)院自2010年起出臺(tái)了一系列的土地政策:《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡稱“國十一條”);《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(簡稱“新國十條”)以及“國十九條”。

國十一條規(guī)定中明確了調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，最核心的是增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類住房的供給;抑制投資投機(jī)性需求以及控制信貸風(fēng)險(xiǎn)等十一項(xiàng)政策，正式確定2010年樓市政策基調(diào)。

新國十條在原政策的基礎(chǔ)上，又增加了諸如:對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款的比例和利率水平等條例。

國十九條是由國土部發(fā)布的90平方米以下住宅用地須占七成的一條政策，具體是指確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。此外，還提到開發(fā)商今后在拿地時(shí)一律按照底價(jià)的20%繳納保證金，成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款。

國務(wù)院這套土地新政的組合拳，特別是新國十條中提高首付比例和利率來增加貸款成本的明確規(guī)定，讓一些投機(jī)性住房的炒房者的投機(jī)熱情大打折扣;以及在國十九條中，規(guī)定了中小套型自住性房屋數(shù)量的硬性指標(biāo)，保障了合理性住房的需求，而且還規(guī)定增加開發(fā)商拿地的成本，有效抑制了開發(fā)商拿地后不開工，焐地，囤地，炒地等現(xiàn)象。

在中央一系列土地新政出臺(tái)后，調(diào)控效果明顯，目前市場的樓市成交量全面回落。以主要城市為例，根據(jù)中國指數(shù)研究院的一周監(jiān)測數(shù)據(jù)(2010年4月27日)顯示，在其跟蹤的35個(gè)主要城市中，有21個(gè)城市的商品房成交面積環(huán)比下跌，其中杭州跌幅最大，環(huán)比下跌73%;4個(gè)一線城市的成交量也是全面下跌，如深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、廣州下跌2%。中國指數(shù)研究院有關(guān)分析師表示，樓市新政對房價(jià)過快上漲城市作用明顯，投資性需求得到有效抑制，隨著政策進(jìn)一步落實(shí)，樓市將進(jìn)入較長的觀望期。

但樓市成交量下跌，并不能說明房價(jià)會(huì)因此而有大幅回落，這只能說明消費(fèi)者在新政策下處于理性狀態(tài)，等待開發(fā)商的降價(jià)預(yù)期。而中國政府日前出臺(tái)的遏制高房價(jià)的政策力度還不夠，臨時(shí)性的措施比較多，而制度性和結(jié)構(gòu)性的措施不足，房價(jià)可能在下半年出現(xiàn)反彈。因?yàn)閷τ诟挥械耐顿Y者來說，他們手中并不缺乏現(xiàn)金，通過以往的累積，資產(chǎn)負(fù)債表非常健康，目前的政策僅僅只能起到震懾作用，因此通過收緊房貸和提高首付，只是抑制了部分中低端的投資者需求。高門檻實(shí)際是將中小開發(fā)商隔離于房地產(chǎn)市場之外，樓市將成為“大佬們的游戲”。中小型開發(fā)企業(yè)一直是房地產(chǎn)市場的重要成員，特別是在欠發(fā)達(dá)城市，更多的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的商品房便出自他們之手，甚至有專家認(rèn)為他們對于穩(wěn)定地方房價(jià)起著至關(guān)重要的作用。而今，他們卻要被置于尷尬境地，拿地門檻在提高，信貸政策卻在收緊，加之受規(guī)模限制導(dǎo)致的低融資能力，他們最終將無地可拿，惟有退出市場，而作為稀缺資源的土地將越來越集中到財(cái)大氣粗的大開發(fā)商手中。競爭大幅削減的結(jié)果是少數(shù)既得利益者形成價(jià)格聯(lián)盟，百姓也將不得不面對更高的房價(jià)。

面對高房價(jià)問題，雖然國家不斷出臺(tái)調(diào)控政策，但是房價(jià)問題仍然沒有出現(xiàn)大幅下跌的跡象。因?yàn)樾枨蟛蛔儯谛抡鰜砗蟮囊欢握{(diào)整時(shí)間內(nèi)，供給減少了，所以，短時(shí)間內(nèi)房價(jià)不可能大幅回落。等調(diào)整時(shí)間一過，大的房地產(chǎn)商又可以操縱房地產(chǎn)市場，盡管面對新政操縱成本高，但由于此時(shí)中小型開發(fā)商被擠出房產(chǎn)市場，競爭對手減少，大佬們一方面可以在高成本下提高收益，另一方面與他們搶奪利潤的對手少了，手上的財(cái)富會(huì)越來越多。

所以，個(gè)人建議，面對短時(shí)性的土地新政效果，進(jìn)一步的房地產(chǎn)政策基礎(chǔ)工作應(yīng)該指向大眾所期望的物業(yè)稅，那些希望通過捂房獲取財(cái)產(chǎn)性收益的人，在物業(yè)稅推出之日會(huì)發(fā)現(xiàn)，他們捂的是南柯一夢。目前，網(wǎng)上也有消息證實(shí)自2010年起稅務(wù)部門將在全國部分地區(qū)對房地產(chǎn)市場試征物業(yè)稅。

物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值的升高而提高。

物業(yè)稅雖空轉(zhuǎn)了多年，最后實(shí)不實(shí)行還是個(gè)迷。不過，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院教授劉桓表示:“今年在全國范圍內(nèi)開征物業(yè)稅的可能性還不大，但在局部地區(qū)試點(diǎn)對商業(yè)地產(chǎn)征收，還是很有可能的。”目前商用物業(yè)的征稅稅種主要是房產(chǎn)稅和土地增值稅。按規(guī)定，房產(chǎn)稅依房產(chǎn)余值計(jì)征的年稅率為1.2%，依租金收入計(jì)征的稅率為12%;土地增值稅則采用四級累進(jìn)稅率，最高為60%。業(yè)內(nèi)人士介紹，商用物業(yè)主要稅種變更為物業(yè)稅后，征收總額不會(huì)有太大變化。同時(shí)，房產(chǎn)價(jià)值評估、征稅主體統(tǒng)計(jì)等也可沿用原稅種的統(tǒng)計(jì)方式，不存在技術(shù)上的障礙。

盡管物業(yè)稅首先可能在商業(yè)地產(chǎn)征收，但一旦實(shí)行，其轉(zhuǎn)向住宅物業(yè)是必然的。目前，住宅征收物業(yè)稅雖無定論，但是飽受高樓價(jià)之苦的普通大眾卻會(huì)將物業(yè)稅當(dāng)作抑制樓價(jià)的“濟(jì)世良藥”。因?yàn)殚_征物業(yè)稅后會(huì)加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，降低投資和投機(jī)需求，從而抑制房價(jià)上漲。當(dāng)然，開征物業(yè)稅也有一定的弊端，對于家庭結(jié)構(gòu)和收入變化而不得不增加其住房的個(gè)人而言，其正常住房需求的成本會(huì)升高，因此，可以嘗試著開征物業(yè)稅，而免去再征收土地出讓金等各類其他房產(chǎn)稅，或是減免第一次買房所應(yīng)繳納的物業(yè)稅。

不管如何，面對如今房價(jià)快速增長這不可否認(rèn)的事實(shí)，國土新政在現(xiàn)有條件下又不能長期調(diào)整住房預(yù)期，征收物業(yè)稅不失為一個(gè)好辦法。猶其對于手上有多套房產(chǎn)的炒房者而言，加大第二套，第三套住房的征收比例，將會(huì)大大打擊炒房等投機(jī)行為。

中國市場的房價(jià)目前看到的只是虛擬泡沫，一旦大幅降價(jià)定會(huì)給實(shí)體經(jīng)濟(jì)降溫。國際貨幣基金組織有一項(xiàng)研究成果，發(fā)表于2003年《世界經(jīng)濟(jì)展望》第二章，通過研究1959年到2002年之間19個(gè)工業(yè)化國家的各種股票價(jià)格指數(shù)，以及從1970年開始的覆蓋14個(gè)國家的房屋價(jià)格指數(shù)，作者指出，與房地產(chǎn)價(jià)格下跌有關(guān)的全部附帶結(jié)果要比股票市場蕭條造成的災(zāi)難嚴(yán)重得多。也就是說，隨著房地產(chǎn)投資熱消退，伴隨投資而來的GDP增長也會(huì)出現(xiàn)一定程度的停滯。我國房地產(chǎn)如此火熱，更不能時(shí)冷時(shí)熱，只有在貨幣政策和財(cái)政政策的綜合調(diào)控下，實(shí)現(xiàn)房價(jià)的軟著陸，才有可能使我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速的增長。

參考文獻(xiàn):

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[5]《世界經(jīng)濟(jì)展望》，國際貨幣基金組織，2003年9月.