地產風險及其對策探析

摘要:房地產項目的實施過程存在著很多風險，正確地對待、評價、處理風險，必須站在項目管理的戰略高度，從項目啟動組織到實施過程管理全過程、全方位地加以控制，加強對風險的管理是保證項目目的、項目目標實現的關鍵，也是實現我國房地產健康發展的必要道路。

關鍵詞:房地產;風險;對策

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3198(2010)02-0132-01

1 房地產目前存在的風險

1.1 環境方面的風險

環境風險包括自然災害、政策的不穩定性、國際經濟環境等。在自然災害方面， 2008年汶川地震使得災區的住房市場受到毀滅性打擊，同時也給成都、重慶等城市的房地產市場帶來嚴重的影響;在政策方面，2007年以來的加息在一定程度下是打擊通貨膨脹有效的工具。但是，對于房地產而言，政府一旦加息，則必將影響到與一般消費者利益相關的普通住宅未來房價的走勢，進一步拉長市場的低迷時間，加大房屋銷售難度，增加資金壓力，給房地產企業的戰略決策及日常經營運作、市場營銷策略等帶來不可輕視的風險。

1.2 流程過程中的風險

流程風險包括營運風險、管理風險、財務風險三個方面。運營風險包括市場波動、客戶滿意度、整個項目規劃等方面。

1.3 決策存在的風險

決策風險包括運營風險、財務風險和人員處置風險。其中關乎項目成敗存亡的項目定位過程中潛在的風險就是決策風險。

2 針對風險控制的幾點建議

2.1 國家需要完善房地產政策

目前的房地產政策，特別是近兩年出臺的政策都是在房價上漲過快和銷售量上漲過快的情況下出臺的。現在房價和銷售量都明顯地下降。在這種情況下，政府除了加息和上調存款準備金率外，還應放寬制度和改善性的房貸利率，對信譽好的房地產企業在信貸上給予支持。

2.2 房地產企業自身需要加強風險控制的能力

(1)建立或附設企業經常性信息收集和處理機構，研究國家和區域經濟政策、行業政策，對本地區各個區(段)域的規劃、土地、項目(包括在建和意向)、適宜項目情況，做及時、準確的分析，為企業經營決策提供準確依據。

(2)加強企業從業人員的現行法律法規和企業規章制度的學習，及時掌握國家及地方政府在本行業的部門規章、規范性文件、強制性標準，了解政策規定，提高“違法、違規”行為的識別能力，規避“政策風險”，避免出現投機風險、政府風險 (按照《建設工程質量管理條例》處罰)。

(3)合理配備具備基本崗位技能和知識的營銷、開發、技術工作人員，加強崗位技能培訓，提高綜合知識能力，提高風險的分析、識別、評價能力，培養知識面寬、具有科學態度又有主動工作熱情的“研發”隊伍，結合企業文化建設，結合企業規章制度制定，用支持、鼓勵、監督、檢查、改進等方法，把企業產品的研發作為“龍頭”對待。

(4)積極推進企業的科學化、規范化、法制化管理建設，逐步實現企業的體系化、制度化、程序化管理，制定適應于ISO9000:2000族質量管理標準的企業標準、工作程序和工作流程，建立現代的企業管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則規范企業管理行為，真正地實現工作質量的提高。用管理體系管理，用工作標準、程序、制度規范職業行為，使工作有依據，效果有證明，追究有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

(5)利用計劃管理、目標管理、過程監督、節點考核等技術手段，對風險管理過程實施“事前”“事中”的有效控制。在編制計劃時，就風險存在的種類、影響的范圍、時間、效果進行識別、分析、評價，按照一般規律制定規避風險、分解風險、控制風險的措施、辦法;在實施過程中，就風險的客觀性、不確定性、可變性、相對性、同利益的對稱性影響，加強計劃的監督，按照目標管理、節點考核的原則，及時組織實施效果的評價考核，用實事求是的態度，科學地調整計劃和應對措施，及時總結、關閉階段性管理目標，是保證風險管理達到既定目標的有效途徑。

(6)加強項目的招標管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標過程中，準確核定標的，利用競爭、價格、供求機制，合理制定工期、質量、造價、安全投標的條件，為項目合同管理營造工作質量環境;在合同契約簽訂的過程中，善于利用法律法規的規定，對可管理風險進行合法的消除、緩和、轉移;在合同契約的履行過程中，合理應用《合同法》、《建筑法》和其他法規規定，利用風險管理技術、財務手段，將“承包商風險“、“業主風險”、“供應商風險”、“擔保方風險“進行有效的控制。決不允許在過程中因出現“違規”或“違約”現象而導致“意外”風險失控。

參考文獻

[1]陳學華.韓兆洲.中國股象市場行業系數的時變性[J].系統工程，2006，(02).