旅游勝地難撐高房?jī)r(jià)

劉 戈

我的同事前些天在海南采訪十多天，回來(lái)后感嘆：如果進(jìn)島的那天隨便買(mǎi)一套房子，離島的那一天賣(mài)掉就可以凈賺一倍。痛失發(fā)財(cái)致富機(jī)會(huì)的懊悔溢于言表。與此同時(shí)，另一部分此前出于各種目的在海南置了房產(chǎn)的人則喜笑顏開(kāi)。很多人是早幾年去海南旅游的時(shí)候看到當(dāng)?shù)氐姆孔尤绱吮阋耍恢薪橐缓鲇凭统鍪值摹Ｈ釉谀抢锖脦啄辏皇且驗(yàn)闆](méi)有時(shí)間去處理，現(xiàn)在卻無(wú)意間成了第一批搭上海南建設(shè)國(guó)際旅游島順風(fēng)車(chē)的獲利者。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)十幾年的快速發(fā)展造就了一個(gè)龐大的富裕階層，這個(gè)群體有能力在千里之外擁有自己的第二套、第三套住房。非官方數(shù)據(jù)表明，目前至少有超過(guò)4700多億元的資金從銀行系統(tǒng)流動(dòng)到海南大肆圈地。

在各大城市經(jīng)歷了普遍的一輪房地產(chǎn)價(jià)格暴漲之后，海南的房地產(chǎn)價(jià)值洼地的現(xiàn)狀和國(guó)際旅游島建設(shè)的良好預(yù)期恰好碰撞在了一起，自然成為資金流入的最佳目的地。然而如此炙熱的投機(jī)熱潮和國(guó)際旅游島建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)任務(wù)能夠共舞出一曲美妙的華爾茲嗎？

“中國(guó)的夏威夷”常常被人們當(dāng)作海南國(guó)際旅游島建設(shè)的目標(biāo)。夏威夷島上居民的大部分勞動(dòng)就業(yè)、個(gè)人收入以及稅收都依靠每年的700萬(wàn)國(guó)內(nèi)外游客。旅游收入占當(dāng)?shù)乜偖a(chǎn)值的60％，而夏威夷的房?jī)r(jià)也是美國(guó)最貴的地區(qū)之一。這正是海南的努力方向，也為海南房?jī)r(jià)的飆升給出了解釋。但需要指出的是，夏威夷真正成為國(guó)際旅游島是在上世紀(jì)中后期。夏威夷的主要游客來(lái)自幾乎人人都擁有周游世界能力的美國(guó)和日本。

還有一個(gè)時(shí)間更為久遠(yuǎn)的案例證明，旅游勝地的預(yù)期并不能一直支撐高房?jī)r(jià)。在一戰(zhàn)結(jié)束后美國(guó)的“鍍金年代”中，美國(guó)的富裕階層迅速崛起，到南方度假成為北方人的夢(mèng)想。位于美國(guó)最南端的佛羅里達(dá)氣候溫暖濕潤(rùn)，是理想的度假勝地，當(dāng)時(shí)的地價(jià)也一直遠(yuǎn)低于美國(guó)其他州。許多美國(guó)人出于投機(jī)的動(dòng)機(jī)，迫不及待地購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。隨著需求的增加，1923年—1926年間，佛羅里達(dá)的地價(jià)出現(xiàn)了驚人的升幅，每年翻番。到1925年，邁阿密市（佛羅里達(dá)最南端，地理位置相當(dāng)于三亞）出現(xiàn)了2000多家地產(chǎn)公司，7.5萬(wàn)人口中竟有2.5萬(wàn)名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。到1926年，佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫迅速破碎，許多投資者或自殺、或發(fā)瘋，有的則淪為乞丐。甚至有人把佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫的破滅與華爾街股市的崩潰聯(lián)系在一起，認(rèn)為最終產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)導(dǎo)致了20世紀(jì)30年代的大蕭條。

即使到了現(xiàn)在，本輪金融危機(jī)中房地產(chǎn)價(jià)格跌得最狠的城市中，邁阿密依然和另外一個(gè)旅游勝地拉斯韋加斯一起名列前茅。邁阿密甚至出現(xiàn)了這樣的房地產(chǎn)廣告：“每天降價(jià)1000美元，直到房子售出為止。”這是否說(shuō)明，靠旅游業(yè)為支柱的行業(yè)最容易受到經(jīng)濟(jì)周期的影響？原因很簡(jiǎn)單，在經(jīng)濟(jì)緊縮的情況下，人們首先縮減的就是外出。

佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫破裂的根本原因是：所有購(gòu)房者的房子都不是為自己度假而買(mǎi)的，他們希望把房子賣(mài)給常年在這里度假的人們。而在當(dāng)時(shí)這個(gè)群體比起建房和買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)要小得多。海南現(xiàn)在的狀況呢？中國(guó)真的有一個(gè)可以常年在外度假的巨大群體嗎？那些有來(lái)海南過(guò)冬愿望的老人們真的愿意離開(kāi)家人來(lái)這里過(guò)冬嗎？即使真的年年來(lái)，他們的消費(fèi)能力能夠撐得起海南的旅游業(yè)嗎？中國(guó)人離真正的全民度假還有多遠(yuǎn)？

也就是說(shuō)，建設(shè)度假勝地并不能帶來(lái)度假熱潮，國(guó)民充分富裕和閑暇才是度假勝地產(chǎn)生的原因。海南雖然有著獨(dú)特的熱帶旅游資源，但面臨著東南亞的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)論是硬件還是軟件都不具備排他性。海南真正成為國(guó)際旅游島將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，旅游經(jīng)濟(jì)短時(shí)間內(nèi)不可能像工業(yè)經(jīng)濟(jì)那樣取得迅速發(fā)展，旅游業(yè)同時(shí)又是一個(gè)低附加值的行業(yè)，再加上國(guó)際旅游島的發(fā)展戰(zhàn)略自然屏蔽掉了工業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)。因此海南經(jīng)濟(jì)根本不可能在短時(shí)間快速發(fā)展，也就根本不可能承接如此巨大的房地產(chǎn)行業(yè)。

海南如今需要做的是，堅(jiān)決地抵御房地產(chǎn)投機(jī)熱潮帶來(lái)的巨大的土地收益誘惑，在建設(shè)的同時(shí)耐心等待，而不是大干快上，使海南重蹈上世紀(jì)90年代的覆轍，陷入又一輪房地產(chǎn)泡沫泥潭。▲（作者是中央電視臺(tái)《今日觀察》評(píng)論員。）