房地產(chǎn)商的黃金期還有20年？

文｜《小康》記者 劉彥昆 北京、天津報(bào)道

房地產(chǎn)商的黃金期還有20年？

文｜《小康》記者 劉彥昆 北京、天津報(bào)道

“現(xiàn)金為王”，房地產(chǎn)市場的龍頭企業(yè)動作不大，很多開發(fā)商采取了保守的戰(zhàn)術(shù)，在一片唱衰聲中，他們對市場的前景依然十分看好

黃金期 在一片唱衰聲中，房地產(chǎn)開發(fā)商對市場的前景依然十分看好，有人認(rèn)為，中國房地產(chǎn)還有20年黃金期。

任志強(qiáng)終于“挨揍”了。

5月初接受媒體采訪時，任志強(qiáng)曾調(diào)侃自己，“中國人‘最想揍的人’，第一個是小泉，第二個是陳水扁，我只能排第三。”話音剛落，在大連參加某地產(chǎn)論壇時，他就遭遇了“鞋襲”。事后，任志強(qiáng)在他的博客里這樣描述：“5月7日在大連的演講時，一個約25歲左右的年輕男孩向演講臺扔了兩只鞋子，然后雙手在頭頂拍著手掌高興地離開了會場，也似乎在等待著觀眾們的喝彩，一個無產(chǎn)階級革命英雄的形象雖然并沒有引發(fā)人們過多的注意，卻讓我享受了一次總統(tǒng)的待遇。”

今年初，天津富力城開發(fā)有限公司董事長謝強(qiáng)出版了《一個文人的地產(chǎn)江湖》一書，回顧了自己在地產(chǎn)圈的十幾年經(jīng)歷，謝強(qiáng)寫道：“在這個狂躁、浮華的物質(zhì)主義時代，資本密集，快速而高企的財(cái)富積累，‘房地產(chǎn)’ 三個字似乎成了一種象征，地產(chǎn)商則是房地產(chǎn)的最直接代表。因而，地產(chǎn)商不管你人品、不管你質(zhì)量，必須自然而然地背負(fù)起社會不滿的包袱。”

新政出臺后的地產(chǎn)商們

被稱為“史上最嚴(yán)厲”的“新國十條”調(diào)控措施出臺后的第5天，華遠(yuǎn)地產(chǎn)老總?cè)沃緩?qiáng)在在博客上發(fā)表了《這只是個開始》的萬言書，稱：“我不反對政府對市場的調(diào)控，但更希望政府用市場化的手段調(diào)控，而不是堅(jiān)持用非理性的、非制度化、非法律化的行政手段進(jìn)行惡性干預(yù)。”

在任志強(qiáng)看來，此輪調(diào)控是“有病亂投醫(yī)，治標(biāo)不治本”。慣于和任志強(qiáng)較勁的潘石屹則表示支持政府的這一輪調(diào)控政策，并稱北京的房價要跌15%～20%。隨后恒大地產(chǎn)又發(fā)出全國降價銷售的口號，地產(chǎn)商們這一輪高調(diào)的表現(xiàn)，引發(fā)了市場新一輪爭議。

更多的房地產(chǎn)商人，事實(shí)上對調(diào)控政策的到來早有預(yù)料。

北京鵬潤地產(chǎn)控股有限公司總裁王軍說，憑借多年經(jīng)驗(yàn)，他對于嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控早有預(yù)期，鵬潤地產(chǎn)在2009年“拿地不多”。事實(shí)上，不僅僅是民眾面對飆升的房價“很受傷”，專業(yè)地產(chǎn)人士對此也憂心忡忡。地產(chǎn)商期待市場回歸理性，實(shí)際上與新政的期待不謀而合。王軍說：“多數(shù)同行支持宏觀調(diào)控。”

謝強(qiáng)向《小康》記者透露，天津富力目前的工作計(jì)劃并沒有因?yàn)樾抡牡絹矶{(diào)整，富力集團(tuán)整體的運(yùn)作也沿著年初的目標(biāo)進(jìn)行。他說：“這次宏觀調(diào)控與08年世界性金融危機(jī)的背景不同，富力集團(tuán)去年銷售額有240億元，資金較充裕。”

王軍告訴《小康》記者，一年多來大量的社會資金涌入房地產(chǎn)業(yè)，土地市場也陷入不理智的狀態(tài)。去年9月鵬潤地產(chǎn)在上海拍得一塊地，一兩個月后，這塊地周邊的地價就上漲了40%。王軍說：“房價飆升背后，房地產(chǎn)業(yè)本身也陷入巨大的風(fēng)險中。”持有類似觀點(diǎn)的還有湘江偉業(yè)（北京）投資有限公司董事長方明理。他說：“一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不能暴漲，也不能暴跌，需要平穩(wěn)增長，去年‘地王’不斷涌現(xiàn)，不是好兆頭。”

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2009年土地市場的資源競爭中，擁有央企背景的開發(fā)商憑借雄厚的資金實(shí)力屢屢拿下各地地王；兩會剛結(jié)束，北京一日便拍下三塊“地王”。方明理向《小康》透露： “‘地王’一出，股市樂淘淘，一個漲停頂上幾年的開發(fā)利潤了。”所以，“地王”不考慮賣房子賺錢的事，他們把房地產(chǎn)當(dāng)作了資本運(yùn)作的工具。

王軍注意到一個現(xiàn)象，在2008年樓市低迷的情況下，大量的剛性需求被隱藏起來。開發(fā)商據(jù)此作出判斷，減少新開工面積，拉長開發(fā)周期。而在2009年3月以后，剛性需求集中爆發(fā)出來以后，人們卻發(fā)現(xiàn)，商品房供給卻不足了，到2009年下半年有些城市竟然無房可賣。尤其到了年底的時候，絕大多數(shù)公司尤其是上市公司已經(jīng)完成全年銷售業(yè)績，他們最忌諱的是“業(yè)績波動”影響股市，這些上市公司出于自身利益的考慮，將新開盤的樓價標(biāo)高讓買房者生畏，可是沒想到，需求依然旺盛，這一行為帶來的是連鎖的惡性循環(huán)，房價漲得更猛了。

“現(xiàn)金為王”，房地產(chǎn)市場的龍頭老大萬科、萬通等企業(yè)新政后動作不大，很多開發(fā)商同樣采取了保守戰(zhàn)術(shù)，在一片唱衰聲中，他們對市場的前景依然十分看好。

危機(jī)與機(jī)遇

新政對于“投機(jī)炒房”進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，并且加大對開發(fā)商購地、融資及交易秩序的監(jiān)管。地產(chǎn)商又將如何應(yīng)對？

王軍向本刊講述了他在房產(chǎn)業(yè)第一輪宏觀調(diào)控時的經(jīng)歷。

2004年 5月16日，王軍供職的中海地產(chǎn)在蘇州高價拿了一塊地。此前三年間，蘇州房價從每平米1000余元迅速攀升到6000多元。但是拿地后沒過幾天，宏觀調(diào)控政策出臺，市場行情迅速冷卻。中海地產(chǎn)拿地的價格大概在每平米3500元，算上建房成本，房子買到每平米6200元才不至于虧本，而此時蘇州房價已經(jīng)下降到每平米5000余元。

牛人挨“揍” 任志強(qiáng)曾調(diào)侃自己是中國人“最想揍的人”之一。

王軍感受到了宏觀調(diào)控背景下的危機(jī)。為了不虧本，王軍等人只能更為細(xì)致地研究市場需求。他們盯準(zhǔn)了“事業(yè)上升期的白領(lǐng)階層”，把工作重點(diǎn)放在了如何營造令人心情愉悅的居住氛圍，例如每棟樓的角度都經(jīng)過精心分析測算，使小區(qū)70%的房子從客廳望向窗外都視野開闊。因?yàn)閷蛻舻木珳?zhǔn)分析，雖然市場行情不好，王軍的房子顯得很稀缺，推向市場后反響很好，到收盤時，這個小區(qū)房子的均價達(dá)到每平米18000元。

這段經(jīng)歷讓王軍有了一個認(rèn)識，“市場情況不好，開發(fā)商會更關(guān)注住宅品質(zhì)和市場需求，反而有利于行業(yè)整體的提升。”在危機(jī)的背后，可能就是機(jī)遇。王軍說：“如果相關(guān)政策做好，這一輪宏觀調(diào)控能夠落到實(shí)處，那時就是我們投資的最好時機(jī)。”王軍看到了此輪宏觀調(diào)控不同于以往的積極訊號。在“國十條”出臺的同時，國土資源部公布了2010年住房供地計(jì)劃，住房用地的供應(yīng)總量將達(dá)18萬公頃，同比增長近130%；另一方面保障房的建設(shè)規(guī)模也在擴(kuò)大。

天津富力城開發(fā)有限公司董事長謝強(qiáng)在2008年樓市低迷的時候有過這樣的思考：“真正的房地產(chǎn)開發(fā)商是能夠戰(zhàn)勝不同的經(jīng)營環(huán)境獲得長久的生命力的。也只有困境才能考驗(yàn)出真正的強(qiáng)者。”在謝強(qiáng)看來，地產(chǎn)商這個群體與其他的商界人士并沒有不同，他們在特定的歷史條件下獲得了發(fā)展機(jī)遇。

保障與市場

在方明理看來，前幾次宏觀調(diào)控的效果都“很糟”，“打壓需求”的方法招致的是新一輪“報(bào)復(fù)性上漲”，“此次宏觀調(diào)控也沒有從根子上解決問題。”

前些天，方明理去鳳凰衛(wèi)視做節(jié)目，臺下坐著許多每個月只有1000多元退休金的老太太，她們也在討論房價太高，方明理反問，把現(xiàn)在的房價降下80%，這些中低收入者就能買得起房嗎？高房價的問題與這些中低收入群體有多大關(guān)系？被認(rèn)為是房地商代言人的任志強(qiáng)亦有類似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場存在的問題，并不是買不起開發(fā)商的房子，而是買不起政府的地。

方明理意識到，人們已經(jīng)把保障房的問題與市場的問題混淆在一起。他說：“建國六十年了，老百姓不能沒有房子住，這是民生問題。”他認(rèn)為民生問題要靠政府來解決，不能把買不起房子的人也趕向商品房市場。鵬潤地產(chǎn)的王軍也向《小康》表達(dá)了相似的觀點(diǎn)，“保障的歸保障，市場的歸市場”，他認(rèn)為政府可以通過房地產(chǎn)市場來調(diào)控財(cái)富分配，一方面刺激富裕階層需求拉動消費(fèi)來保證GDP的增速；另一方面，政府則通過土地出讓金和稅收政策來保證公共產(chǎn)品的提供，建設(shè)更多的保障房來提供給中低收入者，解決社會矛盾。但是在過去房地產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的十幾年間，政府在保障性住房的建設(shè)上“缺位”了。

王軍看來，中國住房問題的解決之道在于“多層次的住房供給制以滿足各階層的需要”。

中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會副主任開彥對《小康》說，十多年的實(shí)踐顯示，“光靠商品房解決不了全部的問題，反而導(dǎo)致社會矛盾更加尖銳”，“保障房的問題已經(jīng)成為發(fā)展住房商品化市場的一個障礙。”

房地產(chǎn)還有20年的黃金期

20年前，方明理坐上湖南醴陵市物資局局長的位子，為解決全系統(tǒng)幾百號干部職工的住房問題，他仔細(xì)研究了相關(guān)文件，把物資局的房子“公房出售”，職工自愿購房，按規(guī)定職工只能購買80%產(chǎn)權(quán)，另外20%還歸單位所有。他自己帶頭買下了80多平米的三室一廳，一年多以后，住公房的職工都出錢買了房。這樣物資局就有了一筆收入，用這筆錢再建新房，新房建好再出售，物資局系統(tǒng)的職工就都有了解決住房的機(jī)會。1992年底，方明理調(diào)到湖南省株洲市青少年宮工作，他給領(lǐng)導(dǎo)打報(bào)告要政策允許“集資建房”，方明理的思路是，不向國家要一分錢，每個職工掏38000元錢，他在少年宮的自有土地上規(guī)劃為每戶提供一套95平米的住房。

方明理得到了一個啟示：“中國的房地產(chǎn)只有沿著公房出售、集資建房的市場化方向走，才有可能使全國人民住上好房子。”于是1994年，方明理辭掉了公職，正式“下海”去實(shí)現(xiàn)他的住房市場化夢想。一路走到今天，盡管“樓市一直在玩過山車”，但是他依然對行業(yè)的前景充滿信心。

鵬潤地產(chǎn)的王軍曾經(jīng)對房地產(chǎn)業(yè)的前景做過精確的分析。他說，根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)規(guī)律，人們購房的高峰期平均出現(xiàn)在26歲至42歲，37歲達(dá)到峰值。我國在1963年至1972年、1981年至1985年有兩個人口出生高峰期，根據(jù)規(guī)律，第一撥人口高峰期的人群從1999年進(jìn)入購房期并持續(xù)到2014年，而第二撥80后人群購房的高峰期將出現(xiàn)在2020年至2027年，雖然這兩個高峰期中間有六七年的間隔，但是中國全面城市化的進(jìn)程每年將新增城市人口2000萬，這2000萬人將帶來旺盛的購房需求。基于此，王軍的判斷是“中國房地產(chǎn)還有20年黃金期”。

王軍進(jìn)一步說，中國房地產(chǎn)市場存在時間只有20年，快速發(fā)展也是近10年的事情，許多上世紀(jì)90年代的商品房從套型到居住環(huán)境已經(jīng)與人們的需求出現(xiàn)了差距，現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民的改善性需求形成了一個巨大的市場，而他們騰出的二手房市場大概可以滿足新增城市人口和首次置業(yè)買不起新房的人群。王軍的另一個判斷是“今后商品房市場的主力將是改善性需求的城鎮(zhèn)居民”。

（《小康》記者談樂炎、實(shí)習(xí)生李雅男對本文亦有貢獻(xiàn)）

責(zé)編 張凡 xk_g2012@126.com